Il 20 dicembre 2024 le Camere federali hanno adottato una riforma sull\u2019imposizione della propriet\u00e0 abitativa che rivoluzioner\u00e0 gli equilibri in questo ambito, comportando grandi perdite fiscali.
Il Consiglio federale \u00e8 invitato a rispondere alle seguenti domande in merito alla riforma adottata dal Parlamento e all\u2019introduzione di un\u2019imposta reale sulle abitazioni secondarie.
La riforma decisa dalle Camere federali riduce notevolmente gli attuali incentivi all\u2019indebitamento in particolare per i proprietari di abitazioni, ma in parte anche per i locatori. Inoltre, in tal modo diminuiscono anche gli incentivi dei locatari a indebitarsi (ad es. tramite crediti al consumo). Essa comporta inoltre un\u2019importante semplificazione del sistema fiscale nonch\u00e9 una riduzione dell\u2019onere amministrativo per contribuenti e amministrazioni fiscali cantonali. Le ripercussioni finanziarie del cambio di sistema nell\u2019ambito dell\u2019imposizione della propriet\u00e0 abitativa dipenderanno in misura determinante dal futuro andamento dei tassi d\u2019interesse. L\u2019affermazione generica secondo cui la riforma porta a minori entrate non \u00e8 pertanto corretta (v. anche quanto esposto qui di seguito).
1. Per stimare l\u2019effetto della riforma sul gettito \u00e8 rilevante il tasso ipotecario di riferimento (1,75 % a inizio febbraio 2025). Questo tasso rispecchia il livello medio degli interessi applicati dalle banche quando concedono un prestito ipotecario. Pertanto, se si attesta all\u20191,5 per cento, le minori entrate delle amministrazioni pubbliche sono stimate complessivamente a quasi 1,7 miliardi di franchi. Per contro, con un tasso pari ad esempio al 4 per cento, la riforma comporter\u00e0 maggiori entrate pari a circa 1,5 miliardi di franchi. L\u2019Amministrazione federale delle contribuzioni (AFC) pubblicher\u00e0 entro aprile 2025 stime aggiornate delle ripercussioni finanziarie in funzione di altri scenari dei tassi d\u2019interesse.
2. Anche le ripercussioni sui proprietari di abitazioni dipenderanno dal futuro livello dei tassi d\u2019interesse. A partire da un livello pari approssimativamente al 3 per cento, la riforma potrebbe tradursi anche in maggiori entrate per l\u2019insieme delle amministrazioni pubbliche e dunque in un aumento dell\u2019onere fiscale per tutti i proprietari di abitazioni. I proprietari di abitazioni con un onere degli interessi e spese di manutenzione bassi dovrebbero beneficiare pi\u00f9 spesso del nuovo sistema, a prescindere dal valore dell\u2019immobile. Le economie domestiche di pensionati sono sovrarappresentate in questo gruppo.
3. In linea di massima gli effetti fiscali del cambio di sistema dipendono i) dal luogo di residenza, ii) dall\u2019ammontare del valore locativo lordo, iii) dall\u2019ammontare delle deduzioni (spese di ristrutturazione e onere degli interessi) e iv) da altri redditi imponibili.
Il proprietario dell\u2019immobile dal valore di 10 milioni di franchi menzionato nell\u2019esempio beneficer\u00e0 probabilmente del cambio di sistema se finanzia l\u2019immobile interamente con fondi propri.
Tuttavia, il sistema attuale incoraggia i contribuenti a mantenere un indebitamento ipotecario elevato in una prospettiva di ottimizzazione fiscale, in quanto gli utili da capitale nella sostanza privata non sono imponibili e gli interessi debitori sono interamente deducibili. La liquidit\u00e0 che in tal modo viene resa disponibile viene investita in titoli, allo scopo di realizzare utili da capitale esenti da imposta. Il cambiamento di sistema comporter\u00e0 un aumento sensibile delle imposte per i proprietari che adottano una simile strategia.
4. Nel 2023 l\u2019AFC ha pubblicato una nota che esamina gli effetti distributivi dell\u2019imposizione del valore locativo (\u00abVerteilungswirkungen einer Reform der Eigenmietwertbesteuerung\u00bb; https://www.estv2.admin.ch/stp/notizen/stp-notizen-2023-verteilwirkungen-emw-de.pdf disponibile in tedesco e in francese). Nel mese di aprile del 2025, l\u2019AFC aggiorner\u00e0 l\u2019analisi degli effetti distributivi tenendo conto dell\u2019approccio proporzionale restrittivo scelto dal Parlamento per il trattamento fiscale degli interessi passivi. In tale occasione affronter\u00e0 anche la domanda posta dall\u2019interpellante sulla base dei dati a disposizione.
5. La perequazione finanziaria tiene conto del reddito e della sostanza dei contribuenti. Il cambio di sistema avr\u00e0 un impatto sull\u2019imposta sul reddito, ma non sull\u2019imposta sulla sostanza. Gli effetti della riforma sul gettito dipenderanno fortemente dal futuro livello dei tassi d\u2019interesse, per cui non \u00e8 possibile formulare conclusioni di carattere generale sull\u2019evoluzione del potenziale di risorse dei Cantoni.
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