{"d":{"__metadata":{"id":"https://ws.parlament.ch/OData.svc/Business(ID=20253577,Language='FR')","uri":"https://ws.parlament.ch/OData.svc/Business(ID=20253577,Language='FR')","type":"itsystems.Pd.DataServices.DataModel.Business"},"BusinessResponsibilities":{"__deferred":{"uri":"https://ws.parlament.ch/OData.svc/Business(ID=20253577,Language='FR')/BusinessResponsibilities"}},"RelatedBusinesses":{"__deferred":{"uri":"https://ws.parlament.ch/OData.svc/Business(ID=20253577,Language='FR')/RelatedBusinesses"}},"BusinessRoles":{"__deferred":{"uri":"https://ws.parlament.ch/OData.svc/Business(ID=20253577,Language='FR')/BusinessRoles"}},"Publications":{"__deferred":{"uri":"https://ws.parlament.ch/OData.svc/Business(ID=20253577,Language='FR')/Publications"}},"LegislativePeriods":{"__deferred":{"uri":"https://ws.parlament.ch/OData.svc/Business(ID=20253577,Language='FR')/LegislativePeriods"}},"Sessions":{"__deferred":{"uri":"https://ws.parlament.ch/OData.svc/Business(ID=20253577,Language='FR')/Sessions"}},"Preconsultations":{"__deferred":{"uri":"https://ws.parlament.ch/OData.svc/Business(ID=20253577,Language='FR')/Preconsultations"}},"Bills":{"__deferred":{"uri":"https://ws.parlament.ch/OData.svc/Business(ID=20253577,Language='FR')/Bills"}},"Councils":{"__deferred":{"uri":"https://ws.parlament.ch/OData.svc/Business(ID=20253577,Language='FR')/Councils"}},"BusinessTypes":{"__deferred":{"uri":"https://ws.parlament.ch/OData.svc/Business(ID=20253577,Language='FR')/BusinessTypes"}},"Votes":{"__deferred":{"uri":"https://ws.parlament.ch/OData.svc/Business(ID=20253577,Language='FR')/Votes"}},"SubjectsBusiness":{"__deferred":{"uri":"https://ws.parlament.ch/OData.svc/Business(ID=20253577,Language='FR')/SubjectsBusiness"}},"BusinessStates":{"__deferred":{"uri":"https://ws.parlament.ch/OData.svc/Business(ID=20253577,Language='FR')/BusinessStates"}},"Council":{"__deferred":{"uri":"https://ws.parlament.ch/OData.svc/Business(ID=20253577,Language='FR')/Council"}},"Transcripts":{"__deferred":{"uri":"https://ws.parlament.ch/OData.svc/Business(ID=20253577,Language='FR')/Transcripts"}},"ID":20253577,"Language":"FR","BusinessShortNumber":"25.3577","BusinessType":8,"BusinessTypeName":"Interpellation","BusinessTypeAbbreviation":"Ip.","Title":"Mod\u00e8le de calcul des loyers. Il faut agir, et vite","Description":null,"InitialSituation":null,"Proceedings":null,"DraftText":null,"SubmittedText":"<p>Je souhaite donc &nbsp;les questions suivantes au Conseil f\u00e9d\u00e9ral&nbsp;:</p><ul style=\"list-style-type:disc;\"><li>Comment le Conseil f\u00e9d\u00e9ral appr\u00e9cie-t-il le r\u00e9sultat de la r\u00e9cente \u00e9tude mandat\u00e9e par l'OFL, selon lequel le mod\u00e8le de calcul des loyers est largement d\u00e9pass\u00e9&nbsp;?</li><li>Peut-il indiquer quels rendements moyens sur leurs fonds propres les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res obtiennent en raison de la distorsion du mod\u00e8le en leur faveur&nbsp;?</li><li>Peut-il confirmer l'\u00e9volution de la part des logements locatifs d\u00e9tenus par des soci\u00e9t\u00e9s et fonds immobiliers depuis 2000, et estime-t-il que la part des investisseurs institutionnels va continuer \u00e0 augmenter&nbsp;?</li><li>Pr\u00e9voit-il des mesures pour \u00e9viter que le march\u00e9 de l\u2019immobilier connaissance une nouvelle spirale \u00e0 la hausse au vu de la tendance de baisse des taux&nbsp;?&nbsp;</li><li>Pourquoi n\u2019a-t-il pas pris de mesure rapide suite \u00e0 la publication de l\u2019\u00e9tude&nbsp;?</li><li>Partage-t-il l\u2019avis qu\u2019au vu des nouveaux chiffres r\u00e9v\u00e9l\u00e9s par l\u2019\u00e9tude une compensation du rench\u00e9rissement sur la totalit\u00e9 du capital propre n\u2019est pas ad\u00e9quate et ne tient pas suffisamment compte des autres facteurs&nbsp;?</li></ul>","ReasonText":"<p>Le mod\u00e8le de calcul des loyers valable en Suisse et applicable pour le report des variations du taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence est totalement d\u00e9pass\u00e9, comme le signale le bureau CIFI charg\u00e9 par l'Office d'une <a href=\"https://www.bwo.admin.ch/fr/publication?id=3vr5UlBLqRHN\">\u00e9valuation</a>. Il se base encore sur l\u2019id\u00e9e que les logements locatifs sont d\u00e9tenus de mani\u00e8re pr\u00e9pond\u00e9rante par des investisseurs priv\u00e9s d\u00e9tenant des petits portefeuilles de logements. Or la structure du march\u00e9 a beaucoup \u00e9volu\u00e9. La part des investisseurs institutionnels a fortement augment\u00e9&nbsp;: elle a pass\u00e9 d\u2019environ 20&nbsp;% en 2000 \u00e0 pr\u00e8s de 45&nbsp;% en 2024. Ces soci\u00e9t\u00e9s n'ont pas 60&nbsp;% de fonds \u00e9trangers comme dans le mod\u00e8le, mais 24&nbsp;% en moyenne. Et elles ne consacrent que 20&nbsp;% des revenus locatifs, et pas 30 % comme dans le mod\u00e8le, aux co\u00fbts d\u2019exploitation.</p><p>Ces soci\u00e9t\u00e9s b\u00e9n\u00e9ficient ainsi d\u2019un rendement sur leurs fonds propres trop \u00e9lev\u00e9. La facture est pay\u00e9e par les locataires au profit d'actionnaires en Suisse et \u00e0 l\u2019\u00e9tranger.</p><p>Le bureau CIFI esquisse un nouveau mod\u00e8le. Celui-ci est discutable \u00e0 plusieurs \u00e9gards. Cependant, un changement rapide est n\u00e9cessaire, et une r\u00e9vision de l\u2019OBLF, annonc\u00e9e pour le \"printemps 2025\", n'est toujours pas arriv\u00e9e. Cette inaction n'est plus tol\u00e9rable et co\u00fbte cher aux locataires de Suisse. Les hausses du taux de r\u00e9f\u00e9rence donnent lieu \u00e0 des augmentations excessives, et les baisses \u00e0 des r\u00e9ductions insuffisantes.</p>","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"<span><ol><li><span>Le 20</span><span>&nbsp;</span><span>d\u00e9cembre 2024, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a pris connaissance des r\u00e9sultats de l\u2019\u00e9tude \u00e9valuant le mod\u00e8le de loyer actuel. Celle-ci conclut que, sur plusieurs points, le mod\u00e8le de loyer ne correspond plus \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 actuelle du march\u00e9 du logement. Elle ne fournit toutefois pas d\u2019informations \u00e9tay\u00e9es sur la structure des co\u00fbts des bailleurs priv\u00e9s. Le 21</span><span>&nbsp;</span><span>mars 2025, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a charg\u00e9 le DEFR (OFL) de r\u00e9viser le mod\u00e8le de loyer en vigueur et les r\u00e8gles d\u2019adaptation des loyers.</span></li><li><span>L\u2019\u00e9tude n\u2019indique pas le montant du rendement des fonds propres dans les diff\u00e9rents cas de figure. Une part \u00e9lev\u00e9e des fonds propres investis par rapport aux revenus locatifs ne signifie toutefois pas automatiquement un rendement excessif. Le rendement des fonds propres peut, le cas \u00e9ch\u00e9ant, \u00eatre moins \u00e9lev\u00e9 qu\u2019avec une part de fonds propres inf\u00e9rieure. Dans chaque cas, le rendement est fonction des revenus locatifs, mais aussi des int\u00e9r\u00eats vers\u00e9s sur les capitaux de tiers, des co\u00fbts d\u2019entretien, d\u2019exploitation et de gestion, et, de fa\u00e7on d\u00e9terminante, du volume des fonds propres investis (corrig\u00e9s du rench\u00e9rissement).</span></li><li><span>L\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique a recens\u00e9, de 2017 \u00e0 2024, le type de propri\u00e9taire des logements locatifs en Suisse (</span><a href=\"https://www.bfs.admin.ch/bfs/fr/home/statistiques/construction-logement/logements/logements-locataires.assetdetail.33947561.html\"><u><span>lien</span></u></a><span>). L\u2019enqu\u00eate montre qu\u2019en 2017, 7,0</span><span>&nbsp;</span><span>% des logements locatifs \u00e9taient la propri\u00e9t\u00e9 de soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res ou d\u2019entreprises de construction et 32,4</span><span>&nbsp;</span><span>% de soci\u00e9t\u00e9s anonymes (SA), de soci\u00e9t\u00e9s \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e (S\u00e0rl) ou de coop\u00e9ratives autres que des coop\u00e9ratives d\u2019habitation. En 2017, la part des logements locatifs aux mains de particuliers s\u2019\u00e9levait \u00e0 49,0</span><span>&nbsp;</span><span>%. En 2024, 8,4</span><span>&nbsp;</span><span>% des logements locatifs \u00e9taient d\u00e9tenus par des soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res ou des entreprises de construction, 36,0</span><span>&nbsp;</span><span>% par d\u2019autres SA, S\u00e0rl ou coop\u00e9ratives, tandis que la part des logements locatifs aux mains de particuliers s\u2019\u00e9levait \u00e0 43,2</span><span>&nbsp;</span><span>%. L\u2019\u00e9volution future est incertaine. Les donn\u00e9es de l\u2019OFS indiquent des mouvements dans les deux sens. La complexit\u00e9 dans le domaine des immeubles de rendement a toutefois augment\u00e9 et, avec elle, le risque li\u00e9 au montage de projets, ce qui indique que la part des propri\u00e9taires institutionnels tend \u00e0 augmenter.</span></li><li><span>Un co\u00fbt du capital emprunt\u00e9 bas ne conduit pas automatiquement \u00e0 des prix \u00e9lev\u00e9s de l\u2019immobilier. Les taux de capitalisation sont fonction des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat et des anticipations de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, ceux-ci d\u00e9pendant \u00e0 leur tour de la politique mon\u00e9taire de la BNS. Les prix de l\u2019immobilier sont tributaires de l\u2019offre et de la demande. Les prescriptions en mati\u00e8re de financement \u00e9dict\u00e9es par l\u2019Association suisse des banquiers, qui sont reconnues par la FINMA comme standard minimum, peuvent \u00e9galement avoir une influence. Un durcissement de la Lex Koller, qui est en cours d\u2019\u00e9valuation, pourrait amener \u00e0 restreindre davantage l\u2019acquisition de biens immobiliers par des personnes \u00e0 l\u2019\u00e9tranger et donc tasser la demande. La Conf\u00e9d\u00e9ration n\u2019intervient pas directement dans la formation des prix sur le march\u00e9 immobilier. Elle \u0153uvre toutefois, dans le cadre du plan d\u2019action sur la p\u00e9nurie de logements \u00e9labor\u00e9 conjointement avec les cantons, les villes et les communes, \u00e0 une offre suffisante de logements ad\u00e9quats, abordables et bien situ\u00e9s. Les mesures visent \u00e0 faciliter l\u2019urbanisation \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur du milieu b\u00e2ti et \u00e0 sa mise en \u0153uvre qualitative, \u00e0 renforcer et \u00e0 acc\u00e9l\u00e9rer les proc\u00e9dures ainsi qu\u2019\u00e0 garantir suffisamment de logements \u00e0 loyer mod\u00e9r\u00e9 et adapt\u00e9s aux besoins.</span></li><li><span>L\u2019\u00e9tude de CIFI SA montre que les diff\u00e9rentes composantes de co\u00fbts des loyers ont chang\u00e9 au cours des derni\u00e8res d\u00e9cennies. Il appara\u00eet que la part prise par les autres co\u00fbts et celle li\u00e9e au financement externe, principalement s\u2019agissant des investisseurs institutionnels, sont aujourd\u2019hui inf\u00e9rieures \u00e0 celles retenues dans le mod\u00e8le en vigueur. C\u2019est pourquoi le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a donn\u00e9 mandat au DEFR (OFL), comme \u00e9voqu\u00e9 au point</span><span>&nbsp;</span><span>1, d\u2019examiner et d\u2019adapter le mod\u00e8le de loyer. </span></li></ol><p><span>Le 21</span><span>&nbsp;</span><span>mars 2025, il a \u00e9galement compl\u00e9t\u00e9 l\u2019ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d\u2019habitations et de locaux commerciaux (OBLF</span><span>&nbsp;</span><span>; RS</span><span>&nbsp;</span><em><span>221.213.11</span></em><span>), avec effet \u00e0 partir d\u2019octobre 2025, pour que la formule de notification du loyer initial, obligatoire dans certains cantons (ZH, ZG, LU, BS, GE, FR et en partie NE et VD), signale en plus le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence et l\u2019indice suisse des prix \u00e0 la consommation applicables au loyer pr\u00e9c\u00e9dent. Ces informations permettent aux locataires de se faire une id\u00e9e plus pr\u00e9cise quant \u00e0 un \u00e9ventuel abus et aux chances de succ\u00e8s d\u2019une \u00e9ventuelle contestation.</span></p><ol start=\"6\"><li><span>Les r\u00e9sultats des clarifications, qui porteront sur les adaptations pertinentes et la base pouvant \u00eatre retenue pour un futur mod\u00e8le de loyer, seront soumis au Conseil f\u00e9d\u00e9ral d\u2019ici \u00e0 septembre</span><span>&nbsp;</span><span>2026.</span></li></ol></span>","FederalCouncilProposal":null,"FederalCouncilProposalText":null,"FederalCouncilProposalDate":"\/Date(1756857600000)\/","SubmittedBy":"Gaillard Beno\u00eet","BusinessStatus":203,"BusinessStatusText":"L\u2019avis relatif \u00e0 l\u2019intervention est disponible","BusinessStatusDate":"\/Date(1756884850000)\/","ResponsibleDepartment":8,"ResponsibleDepartmentName":"D\u00e9partement de l'\u00e9conomie, de la formation et de la recherche","ResponsibleDepartmentAbbreviation":"DEFR","IsLeadingDepartment":true,"Tags":"15|24|2846","Category":null,"Modified":"\/Date(1763088560717)\/","SubmissionDate":"\/Date(1749513600000)\/","SubmissionCouncil":1,"SubmissionCouncilName":"Conseil national","SubmissionCouncilAbbreviation":"CN","SubmissionSession":5209,"SubmissionLegislativePeriod":52,"FirstCouncil1":1,"FirstCouncil1Name":"Conseil national","FirstCouncil1Abbreviation":"CN","FirstCouncil2":null,"FirstCouncil2Name":null,"FirstCouncil2Abbreviation":null,"TagNames":"\u00c9conomie|Finances|Am\u00e9nagement du territoire et logement"}}