Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de pr\u00e9senter un rapport sur la probl\u00e9matique de la r\u00e9mun\u00e9ration des suret\u00e9s fournies par le locataire \u00e0 la conclusion du bail, en particulier sur la r\u00e9mun\u00e9ration des suret\u00e9s vers\u00e9es par le locataire sur des comptes bloqu\u00e9s aupr\u00e8s des banques. Il formulera des propositions pour garantir une situation juste et \u00e9quitable pour les locataires \u00e0 l'\u00e9gard des banques ou des soci\u00e9t\u00e9s de caution.
","ReasonText":"Afin de prot\u00e9ger les int\u00e9r\u00eats du bailleur \u00e0 la fin du contrat de bail contre l'insolvabilit\u00e9 du locataire, l'art. 257e CO pr\u00e9voit la possibilit\u00e9 pour le bailleur \u00e0 la conclusion d'un bail portant sur une habitation ou un local commercial, d'exiger du locataire des suret\u00e9s. Le montant de celles-ci ne peut d\u00e9passer l\u00e9galement trois mois de loyer pour les baux d'habitations. Dans la pratique, ce maximum est devenu la r\u00e8gle. Bien que la loi n\u2019impose pas le type de suret\u00e9s \u00e0 fournir, le plus souvent, celles-ci sont assur\u00e9es par le versement de la somme exig\u00e9es sur un compte bancaire bloqu\u00e9 au nom du locataire.
Selon les chiffres de l\u2019OFS, le nombre de m\u00e9nages locataires en Suisse est de 2,4 millions et le loyer moyen de 1451.- frs au niveau national. Il apparait donc que la masse totale des garanties de loyer est sup\u00e9rieure de 10 milliards de francs. Si l\u2019on prend en consid\u00e9ration les rares contrats conclus sans suret\u00e9s ou avec des suret\u00e9s r\u00e9duites et d\u2019autre part la part croissante des soci\u00e9t\u00e9s de caution garantissant les trois mois de loyer, la masse des suret\u00e9s sous forme de d\u00e9p\u00f4t en main des banques est plus ou moins de 8 milliards de francs.
Souvent le locataire n\u2019a le choix ni du type de suret\u00e9s \u00e0 fournir ni quant \u00e0 l\u2019\u00e9tablissement bancaire qui est souvent impos\u00e9 par le bailleur ou l\u2019agence immobili\u00e8re.
Ces suret\u00e9s bloqu\u00e9es constituent une ressource financi\u00e8re d\u2019une stabilit\u00e9 exceptionnelle pour la banque. La dur\u00e9e des contrats est de plusieurs ann\u00e9es et seuls 2 % de tous les avoirs font l'objet d'un appel de garantie. Cette situation permet aux instituts bancaire de r\u00e9aliser pour elle-m\u00eame des placements r\u00e9mun\u00e9rateurs.
Mais la r\u00e9mun\u00e9ration des suret\u00e9s par les banques est basse et parfois m\u00eame nulle. Cela repr\u00e9sente, sur la dur\u00e9e du bail, une perte financi\u00e8re individuelle pour les locataires de quelques centaines de francs, mais globalement, sur l\u2019ensemble de la Suisse, ce sont des centaines de millions de francs de pertes pour les locataires en faveur des banques.
Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, il se justifie de disposer d'une analyse exhaustive de la situation permettant aux autorit\u00e9s de se faire une id\u00e9e pr\u00e9cise de la situation et le cas \u00e9ch\u00e9ant de formuler des propositions \u00e9quitables, le dernier rapport command\u00e9 par l'OFS remontant \u00e0 1999, soit il y a plus de 25 ans.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Le d\u00e9p\u00f4t d\u2019une garantie de loyer r\u00e9gi par l\u2019art. 257e du code des obligations offre au bailleur des s\u00fbret\u00e9s financi\u00e8res et le prot\u00e8ge en cas de d\u00e9faut de paiement du locataire. Les s\u00fbret\u00e9s en question, dont le montant est plafonn\u00e9 \u00e0 trois mois de loyer pour les baux d\u2019habitations, peuvent aussi \u00eatre dans l\u2019int\u00e9r\u00eat de locataires moins ais\u00e9s, dans la mesure o\u00f9 elles permettent de r\u00e9duire, au moment de l\u2019attribution d\u2019un logement, le risque d\u2019un refus motiv\u00e9 par un pouvoir d\u2019achat insuffisant. Les m\u00e9nages \u00e0 revenu modeste ont ainsi de meilleures chances de trouver un logement ad\u00e9quat.
La proc\u00e9dure li\u00e9e au d\u00e9p\u00f4t d\u2019une garantie de loyer est bien connue, facile \u00e0 appr\u00e9hender et monnaie courante tant pour les baux d\u2019habitations que les baux commerciaux. Les conditions applicables au d\u00e9p\u00f4t d\u2019une garantie de loyer peuvent en principe \u00eatre convenues librement. Toutefois, le montant concern\u00e9 doit \u00eatre vers\u00e9 sur un compte de garantie de loyer qui est obligatoirement libell\u00e9 au nom du locataire. Apr\u00e8s la fin du bail, le d\u00e9p\u00f4t vers\u00e9, int\u00e9r\u00eats compris, doit \u00eatre restitu\u00e9 au locataire, si ce dernier a respect\u00e9 ses obligations contractuelles.
Comme \u00e9voqu\u00e9 dans le texte du postulat, la pratique en mati\u00e8re de s\u00fbret\u00e9s fournies par le locataire et les \u00e9ventuelles propositions alternatives \u00e0 cet \u00e9gard ont d\u00e9j\u00e0 fait l\u2019objet d\u2019un rapport de l\u2019OFL paru en 1999 (rapport uniquement en allemand ; lien). Depuis lors, le nombre de m\u00e9nages locataires et le niveau des loyers ont tous deux augment\u00e9, ce qui devrait en toute logique se traduire par une hausse de la somme des d\u00e9p\u00f4ts de garantie confi\u00e9s aux \u00e9tablissements bancaires. Rapport\u00e9e au montant total de l\u2019\u00e9pargne en Suisse, la part des comptes de garantie de loyer devrait cependant rester de moindre importance, \u00e9tant pr\u00e9cis\u00e9 qu\u2019elle s\u2019\u00e9levait \u00e0 0,7 % en 1999.
Force est de constater que le d\u00e9p\u00f4t de garanties de loyer gr\u00e8ve particuli\u00e8rement le budget des m\u00e9nages \u00e0 revenus modestes et que les conditions propos\u00e9es par les banques sont peu attrayantes, a fortiori dans la phase actuelle de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat bas. En raison de la longue occupation moyenne des locataires de leur logement et du fait qu\u2019il est rarement fait recours aux s\u00fbret\u00e9s d\u00e9pos\u00e9es, les d\u00e9p\u00f4ts de garantie repr\u00e9sentent des actifs plut\u00f4t stables, qui peuvent \u00eatre g\u00e9r\u00e9s sur un long terme par les banques. Par le jeu de la concurrence entre les \u00e9tablissements financiers et le principe du libre choix du fournisseur par les parties au bail, les forces du march\u00e9 sont en mesure d\u2019assurer des conditions \u00e9quitables. Ce, pour autant, que les parties au bail s\u2019entendent sur le fait que le locataire peut, le cas \u00e9ch\u00e9ant, rechercher et proposer une offre plus profitable. En fournissant des informations permettant de comparer les offres, les associations de d\u00e9fense des locataires et des propri\u00e9taires ainsi que d\u2019autres prestataires peuvent contribuer \u00e0 la transparence et, partant, au bon fonctionnement du march\u00e9 dans ce domaine. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral estime toutefois qu\u2019il n\u2019appartient pas aux pouvoirs publics de fournir ces prestations et qu\u2019il n\u2019est pas indiqu\u00e9 d\u2019\u00e9dicter des prescriptions suppl\u00e9mentaires pour ce march\u00e9 priv\u00e9. Par cons\u00e9quent, la charge de travail qu\u2019implique le rapport demand\u00e9 par l\u2019auteur du postulat ne lui para\u00eet pas justifi\u00e9e.