Der Bundesrat wird beauftragt, die Grundlagen auf Gesetzes- und/oder Verordnungsstufe so anzupassen, dass \u00fcberm\u00e4ssige Innenraumtemperaturen in Mietobjekten als M\u00e4ngel im Sinne des Obligationenrechts klar geregelt werden.
","ReasonText":"Die steigenden Temperaturen infolge des Klimawandels wirken sich zunehmend auf den Wohnkomfort aus. Besonders in dicht bebauten Dorfkernen und Stadtzentren heizen sich Geb\u00e4ude im Sommer stark auf. Ohne wirksame Beschattungssysteme oder Begr\u00fcnungen kann der solare Energieeintrag in ein ungesch\u00fctztes Geb\u00e4ude bis zu 800 W/m\u00b2 betragen. Dies f\u00fchrt rasch zu \u00dcberhitzung, eingeschr\u00e4nkter Nutzbarkeit und gesundheitlichen Belastungen.
F\u00fcr Deutschland zeigte eine Studie des Instituts f\u00fcr Bauforschung (Hauser, 2023): Innenr\u00e4ume k\u00f6nnten bis 2045 bis zu sechsmal mehr Tage mit Temperaturen \u00fcber 30 \u00b0C aufweisen, wenn keine pr\u00e4ventiven Massnahmen getroffen werden. Zu hohe oder zu tiefe Temperaturen gelten mietrechtlich grunds\u00e4tzlich als Mangel. Doch w\u00e4hrend bei Nutzungseinschr\u00e4nkung durch Baul\u00e4rm (OR Art. 259a) klare Vorgaben f\u00fcr Mietzinsreduktionen bestehen, fehlt eine entsprechende Regelung bei Hitzem\u00e4ngeln.
Das Bundesgericht hat festgehalten, dass \u00fcberm\u00e4ssig hohe Innenraumtemperaturen von +3-+5\u00b0 grunds\u00e4tzlich als Mangel gelten k\u00f6nnen. Allerdings beschr\u00e4nkt sich dies auf baulich verursachte F\u00e4lle, wie ungen\u00fcgende Isolation oder fehlende Sonnenstoren. Es herrscht Kl\u00e4rungsbedarf, wie der Mangel je nach Alter, Standard und Mietpreis des Mietobjekts anzuerkennen ist.
Die Folge der heutigen Situation ist eine unsichere Rechtslage f\u00fcr Mieterinnen und Mieter wie auch f\u00fcr Vermieterinnen und Vermieter. Mit einer Anpassung der gesetzlichen Grundlagen sollen \u00fcberm\u00e4ssige Innenraumtemperaturen in Mietobjekten als M\u00e4ngel im Sinne des Obligationenrechts klar geregelt werden. Dabei sind insbesondere einheitliche Kriterien zur Bemessung des Mangels (Temperaturschwellen, Dauer und Ausmass der Erhitzung), standardisierte Mietzinsreduktionen sowie Vorgaben f\u00fcr pr\u00e4ventive bauliche Massnahmen (z. B. Sonnenschutz, Begr\u00fcnungen) zu pr\u00fcfen. Dadurch kann Rechtssicherheit f\u00fcr Mietende und Vermietende geschaffen werden und die notwendige Klimaanpassung im Mietrecht sichergestellt werden.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Weist eine Mietsache M\u00e4ngel auf, die den vorausgesetzten Gebrauch beeintr\u00e4chtigen, sind die Bestimmungen von Artikel 259a ff. Obligationenrecht (OR; SR 220) anwendbar. Die Mieterschaft kann insbesondere die Behebung des Mangels sowie eine angemessene Mietzinsreduktion verlangen. Die Mietzinsreduktion ist geschuldet ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel Kenntnis hat, bis zur Behebung des Mangels. Der Begriff des Mangels setzt den Vergleich zwischen dem tats\u00e4chlichen und dem vereinbarten Zustand der Mietsache voraus.
In Bezug auf die Raumtemperatur liegt der Normalwert gem\u00e4ss Rechtsprechung des Bundesgerichts (4A_581/2016) f\u00fcr eine Wohnung bei 20 bis 21 Grad, beziehungsweise bei 19 bis 20 Grad bei einer Wohnung mit Minergie-Standard. Eine Abweichung von 3 bis 5 Grad stellt in der Regel einen Mangel dar, der eine Mietzinsreduktion rechtfertigt.
Ob ein Mangel vorliegt und in welchem Ausmass ein solcher einen Anspruch auf Mietzinsreduktion begr\u00fcndet, ist immer aufgrund des konkreten Sachverhalts des Einzelfalls zu beurteilen. Gleiches gilt f\u00fcr die Frage, ob und welche Massnahmen zur Behebung eines Mangels ergriffen werden m\u00fcssen. Die diesbez\u00fcgliche Beurteilung erfolgt meistens gest\u00fctzt auf eine durch Baufachleute vorgenommene Einsch\u00e4tzung und bezieht sich jeweils auf das konkret zur Beurteilung stehende Mietobjekt. Dabei ist auch das Geb\u00e4udealter zu ber\u00fccksichtigen. Bez\u00fcglich W\u00e4rmeisolation ist bei einem Altbau nicht derselbe Standard zu erwarten wie bei einem Neubau, was sich nicht zuletzt auch in Form eines tieferen Mietzinses \u00e4ussern kann.
Hinzu kommt, dass gerade die angesprochene Situation in Ortszentren in vielen F\u00e4llen nicht nur durch den Zustand des jeweiligen Mietobjekts begr\u00fcndet ist, sondern von weiteren Faktoren abh\u00e4ngt, wie Gr\u00f6sse der Ortschaft, Bebauungsdichte, Durchl\u00fcftung, Vegetationsanteil oder Anteil der versiegelten Bodenfl\u00e4che. Schliesslich ist, sofern ein verbesserter Hitzeschutz \u00fcber entsprechende Bauregeln erfolgen sollte, darauf hinzuweisen, dass f\u00fcr solche Bestimmungen nicht der Bund zust\u00e4ndig ist. Dies aufgrund der durch Artikel 3 der Bundesverfassung statuierten generellen Gesetzgebungskompetenz der Kantone.
Vor diesem Hintergrund erscheint es weder notwendig noch realistisch, die Bestimmungen im OR oder auf Verordnungsstufe so anzupassen, dass Klarheit dar\u00fcber besteht, in welchen F\u00e4llen eine erh\u00f6hte Raumtemperatur einen Mangel des Mietobjekts darstellt, ob dieser einen Anspruch auf Mietzinsreduktion begr\u00fcndet und wie der Mangel behoben werden kann.