Der Bundesrat wird beauftragt, die Situation der gewerblichen Mieterinnen und Mieter bei der \u00dcbertragung von Mietverh\u00e4ltnissen im Zusammenhang mit Gesch\u00e4fts\u00fcbergaben zu beurteilen. Zudem soll er Massnahmen ergreifen, die geeignet sind, die Weiterf\u00fchrung des Betriebs oder zumindest die Erhaltung des Verm\u00f6genswertes f\u00fcr die Eigent\u00fcmerinnen und Eigent\u00fcmer zu gew\u00e4hrleisten, n\u00f6tigenfalls durch eine \u00c4nderung von Artikel 263 des Obligationenrechts (OR) oder einer anderen gesetzlichen Bestimmung.
","ReasonText":"Laut dem Monitoring, das vom Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen im Oktober 2020 durchgef\u00fchrt wurde, gibt es 390.000 gewerbliche Mietvertr\u00e4ge. Das entspricht mehr als der H\u00e4lfte der KMU.
Die Fortf\u00fchrung des Betriebs und sein Verm\u00f6genswert h\u00e4ngen von der Aufrechterhaltung des Mietvertrags \u00fcber die R\u00e4umlichkeiten ab.
Die berufliche Vorsorge von KMU-Inhaberinnen und -Inhabern h\u00e4ngt dar\u00fcber hinaus h\u00e4ufig wesentlich vom Verkauf des Gesch\u00e4fts ab. Wenn die Gesch\u00e4ftsinhaberinnen und-inhaber die R\u00e4umlichkeiten mieten, k\u00f6nnen sie das Gesch\u00e4ft nur verkaufen, wenn der gewerbliche Mietvertrag \u00fcbertragen werden kann.
Nach dem Gesetz braucht es dazu die Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters, die nur aus triftigen Gr\u00fcnden verweigert werden darf.
In der Praxis kommt es jedoch h\u00e4ufig vor, dass die Vermieterin oder der Vermieter die Zustimmung verweigert und den Mietvertrag k\u00fcndigt, um die R\u00e4umlichkeiten zu einem h\u00f6heren Preis an die Nachfolgerin, den Nachfolger oder eine Drittperson weiterzuvermieten. Nicht selten taucht eine kaufwillige Person bei der Hausverwaltung auf, um diese quasi zu veranlassen, den Mietvertrag zu k\u00fcndigen, weil sie das Gesch\u00e4ft zu einem Schn\u00e4ppchenpreis \u00fcbernehmen will.
Allein dadurch - und selbst wenn die K\u00fcndigung anfechtbar w\u00e4re - hat die Vermieterin oder der Vermieter ein Vetorecht. Wer geht schon das Risiko ein, einen Betrieb zu erwerben, dessen Mietvertrag gek\u00fcndigt wird, mit der Ungewissheit eines laufenden, oft langwierigen und kostspieligen Gerichtsverfahrens? Welche Unternehmerin und welcher Unternehmer t\u00e4tigen weiterhin die f\u00fcr die Werterhaltung ihres Unternehmens notwendigen Investitionen, wenn der Mietvertrag gek\u00fcndigt wird?
Gesch\u00e4ftsinhaberinnen und Gesch\u00e4ftsinhaber verlieren dadurch den Grossteil ihrer Altersvorsorge, ganz zu schweigen davon, dass dies zu Entlassungen f\u00fchren kann.
Es geht also darum, die wirtschaftlichen Interessen dieser Unternehmen vor der Gefahr einer K\u00fcndigung zu sch\u00fctzen.
L\u00f6sungen k\u00f6nnten auf der Grundlage von Erfahrungen gefunden werden, z. B. durch die Festlegung eines Zeitraums, in dem eine K\u00fcndigung nur aus wichtigen Gr\u00fcnden erfolgen darf, damit die \u00dcbergabeverhandlungen erfolgreich abgeschlossen werden k\u00f6nnen. Ein weiterer L\u00f6sungsansatz f\u00fcr solche F\u00e4lle w\u00e4re, Schadenersatzforderungen der mietenden Gesch\u00e4ftsinhaberin oder des mietenden Gesch\u00e4ftsinhabers gegen\u00fcber dem Vermieter zu erleichtern.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Die Motion bezieht sich nicht nur auf Fragen des Mietrechts, sondern auch auf Fragen des Gesellschaftsrechts, des Steuerrechts und der Altersvorsorge. Wie in der Motion dargelegt wird, k\u00f6nnen sich bei Investitionen der Mieterschaft in die R\u00e4umlichkeiten und bei einer geplanten \u00dcbertragung des Mietvertrags f\u00fcr Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume komplexe Fragen ergeben, wenn die Altersvorsorge Teil des Unternehmens ist. F\u00fcr solche Situationen hat der Gesetzgeber in Artikel 263 des Obligationenrechts (OR; SR 220) Massnahmen vorgesehen. Artikel 263 Absatz 1 OR sieht vor, dass die Mieterschaft von Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterschaft das Mietverh\u00e4ltnis auf einen Dritten \u00fcbertragen kann. In der Botschaft ging der Bundesrat davon aus, dass die Mieterschaft ein Interesse haben kann, der Vermieterschaft eine neue Mieterin oder einen neuen Mieter zu vermitteln, wenn noch Werte \u00fcbertragen werden sollen, welche die bisherige Mieterschaft selbst an der Mietsache geschaffen hat (Botschaft vom 27. M\u00e4rz 1985, Bundesblatt 1985 I 1389, 1443). Gem\u00e4ss Artikel 263 Absatz 2 OR kann die Vermieterschaft die Zustimmung nur aus wichtigen Gr\u00fcnden verweigern, beispielsweise wenn der Dritte nicht dieselbe Zahlungsf\u00e4higkeit aufweist. Wenn die Zustimmung unberechtigt verweigert wird, kann die Mieterschaft ihre Rechte aus Artikel 263 OR vor den gerichtlichen Beh\u00f6rden geltend machen.
Die geltenden Regelungen zur \u00dcbertragung der Miete auf Dritte k\u00f6nnen nach wie vor gem\u00e4ss dem vom Gesetzgeber urspr\u00fcnglich verfolgten Ziel angewendet werden. Die in der Motion beschriebenen Probleme gaben just den Anstoss zur Schaffung dieses Rechts. Eine gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossende K\u00fcndigung kann angefochten werden (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Rechtsprechung hat sich vertieft mit den K\u00fcndigungen auseinandergesetzt und differenzierte Kriterien entwickelt. Abh\u00e4ngig von den konkreten Umst\u00e4nden des Einzelfalls kann es sich f\u00fcr die Mieterschaft als sinnvoll erweisen, die K\u00fcndigung anzufechten.
Die beschriebenen Sachverhalte k\u00f6nnen durch die vollst\u00e4ndige Aussch\u00f6pfung des geltenden Rechts und mit der Unterst\u00fctzung der Interessensverb\u00e4nde der Mieterschaft, der Vermieterschaft oder des Gesch\u00e4ftsbereichs bew\u00e4ltigt werden. Aufgrund der Zusammenh\u00e4nge mit anderen Rechtsbereichen und wirtschaftlichen Faktoren kann die Problematik nicht mit einer \u00c4nderung von Artikel 263 OR oder einer Bestimmung zur St\u00e4rkung des K\u00fcndigungsschutzes gel\u00f6st werden. Die betroffenen Personen m\u00fcssen auch f\u00fcr die Notwendigkeit sensibilisiert werden, andere L\u00f6sungen f\u00fcr die Altersvorsorge zu finden. Deren Verkn\u00fcpfung mit der Gesch\u00e4ftst\u00e4tigkeit kann nicht erst im Fall der geplanten \u00dcbertragung der Miete, sondern bereits zu einem fr\u00fcheren Zeitpunkt negative Auswirkungen haben.
Der Bundesrat teilt die Auffassung des Motion\u00e4rs, dass die Altersvorsorge gesch\u00fctzt werden muss. Dies soll jedoch nicht \u00fcber eine Revision des Mietrechts erfolgen.