Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 d\u2019\u00e9valuer la situation des locataires commerciaux lors des transferts de baux li\u00e9s \u00e0 des remises de commerce et de prendre les mesures ad\u00e9quates pour assurer la continuit\u00e9 de l\u2019exploitation de l\u2019entreprise ou, \u00e0 tout le moins, le maintien de sa valeur patrimoniale pour ses propri\u00e9taires, au besoin en modifiant l\u2019art. 263 CO ou toute autre disposition l\u00e9gale.
","ReasonText":"Selon le monitoring r\u00e9alis\u00e9 par l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral du logement en octobre 2020, il existe 390 000 baux commerciaux. Ceci \u00e9quivaut \u00e0 plus de la moiti\u00e9 des PME.
La poursuite de l\u2019exploitation de l\u2019entreprise et sa valeur patrimoniale d\u00e9pendent du maintien du contrat portant sur les locaux.
La pr\u00e9voyance professionnelle des petits et moyens entrepreneurs d\u00e9pend par ailleurs souvent, pour l\u2019essentiel, de la vente du fonds de commerce. Or, lorsqu\u2019ils sont locataires des locaux, celle-ci ne peut se r\u00e9aliser qu\u2019\u00e0 la faveur d\u2019un transfert du bail commercial.
La loi pr\u00e9voit que le bailleur doit donner son consentement, qui ne peut pas \u00eatre refus\u00e9, sauf juste motif.
Cependant, en pratique, il est fr\u00e9quent que le bailleur s\u2019y refuse et r\u00e9silie le bail, escomptant ainsi relouer plus cher au futur acqu\u00e9reur ou \u00e0 un tiers. Il n\u2019est pas rare d\u2019ailleurs qu\u2019un acqu\u00e9reur, visant \u00e0 racheter le fonds \u00e0 prix cass\u00e9, s\u2019annonce aupr\u00e8s de la r\u00e9gie pour quasiment l\u2019inciter \u00e0 r\u00e9silier le bail.
Par ce simple fait \u2013 et quand bien m\u00eame le cong\u00e9 serait annulable \u2013 le bailleur dispose d\u2019un droit de veto. Quel acheteur prendra le risque d\u2019acqu\u00e9rir une entreprise dont le bail est r\u00e9sili\u00e9 avec l\u2019incertitude d\u2019une proc\u00e9dure judiciaire en cours, souvent longue et co\u00fbteuse ? Quel entrepreneur continuera \u00e0 r\u00e9aliser les investissements n\u00e9cessaires pour le maintien de la valeur de son entreprise, alors que le bail est r\u00e9sili\u00e9 ?
Le commer\u00e7ant perd ainsi l\u2019essentiel de sa retraite, sans compter que cela peut conduire \u00e0 des licenciements.
Il s\u2019agit donc de pr\u00e9server les int\u00e9r\u00eats \u00e9conomiques de ces entreprises face au risque d\u2019un cong\u00e9.
Des solutions pourraient \u00eatre trouv\u00e9es en se fondant sur l\u2019exp\u00e9rience, par exemple en pr\u00e9voyant une p\u00e9riode durant laquelle un cong\u00e9 ne pourrait pas \u00eatre donn\u00e9, sauf justes motifs, pour permettre aux n\u00e9gociations d\u2019\u00eatre men\u00e9es \u00e0 bien. Autre piste, faciliter les d\u00e9marches de l\u2019entrepreneur-locataire, tendant \u00e0 la r\u00e9paration de son dommage aupr\u00e8s du bailleur, en pareilles circonstances.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"La motion aborde des questions relevant non seulement du droit du bail, mais \u00e9galement du droit des soci\u00e9t\u00e9s, du droit fiscal et de la pr\u00e9voyance vieillesse. Comme le souligne la motion, les investissements r\u00e9alis\u00e9s par la partie locataire dans les locaux et le transfert pr\u00e9vu du contrat de bail commercial, lorsque la pr\u00e9voyance vieillesse est int\u00e9gr\u00e9e dans l'entreprise, soul\u00e8vent des questions complexes. Le l\u00e9gislateur a pr\u00e9vu des mesures pour de telles situations \u00e0 l'art. 263, du Code des obligations (CO ; RS 220). L'art. 263, al. 1, CO pr\u00e9voit en effet que le locataire d\u2019un local commercial peut transf\u00e9rer son bail \u00e0 un tiers avec le consentement \u00e9crit du bailleur. Dans son Message, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral partait du principe que le locataire pouvait avoir int\u00e9r\u00eat \u00e0 imposer un nouveau locataire lorsqu\u2019une plus-value conf\u00e9r\u00e9e par le locataire lui-m\u00eame \u00e0 la chose lou\u00e9e devait \u00eatre transf\u00e9r\u00e9e (Message du 27 mars 1985, Feuille f\u00e9d\u00e9rale 1985 I 1369, 1424). Le bailleur ne peut quant \u00e0 lui refuser son consentement que pour des justes motifs, conform\u00e9ment \u00e0 l'art. 263, al. 2, CO, par exemple si le tiers ne peut pas offrir la m\u00eame solvabilit\u00e9. Si le consentement est refus\u00e9 sans justification, le locataire peut faire valoir ses droits en vertu de l\u2019art. 263 CO devant l\u2019autorit\u00e9 judiciaire.
Les r\u00e8gles en vigueur relatives au transfert de bail commercial peuvent toujours \u00eatre appliqu\u00e9es conform\u00e9ment \u00e0 l'objectif initialement vis\u00e9 par le l\u00e9gislateur. Les probl\u00e8mes d\u00e9crits dans la motion sont pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 l\u2019origine de la cr\u00e9ation de ce droit. Une r\u00e9siliation contraire au principe de la bonne foi peut \u00eatre contest\u00e9e (art. 271, al. 1, CO). La jurisprudence s'est pench\u00e9e de mani\u00e8re approfondie sur les r\u00e9siliations et a \u00e9labor\u00e9 des crit\u00e8res diff\u00e9renci\u00e9s. En fonction des circonstances concr\u00e8tes du cas particulier, il peut \u00eatre utile pour le locataire de contester une r\u00e9siliation.
En exploitant pleinement le droit en vigueur et avec le soutien des associations repr\u00e9sentant les int\u00e9r\u00eats des locataires, des bailleurs ou du secteur commercial, il est possible de rem\u00e9dier aux situations d\u00e9crites. En raison de son ancrage dans un contexte impliquant d'autres domaines juridiques et facteurs \u00e9conomiques, la probl\u00e9matique ne peut pas \u00eatre r\u00e9solue par une modification de l'art. 263 CO ou d'une disposition relative \u00e0 la protection contre le cong\u00e9. Il semble \u00e9galement essentiel de sensibiliser les personnes concern\u00e9es \u00e0 la n\u00e9cessit\u00e9 de trouver d'autres solutions pour leur pr\u00e9voyance vieillesse. Lier cette derni\u00e8re \u00e0 l'activit\u00e9 commerciale peut entra\u00eener des r\u00e9percussions n\u00e9gatives non seulement en cas de transfert pr\u00e9vu du contrat de bail, mais aussi \u00e0 un stade ant\u00e9rieur.
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral partage l'avis de l'auteur selon lequel les \u00e9conomies pour la vieillesse doivent \u00eatre prot\u00e9g\u00e9es. Cela ne doit toutefois pas se faire par une r\u00e9vision du droit du bail.