Il Consiglio federale \u00e8 incaricato di valutare la situazione degli inquilini dei locali commerciali in caso di trasferimento della locazione legata alla cessione di un fondo di commercio e di adottare misure idonee per garantire il proseguimento dell\u2019attivit\u00e0 aziendale o, quantomeno, il mantenimento del suo valore patrimoniale per i proprietari, se necessario modificando l\u2019articolo 263 CO o qualsivoglia altra disposizione di legge.
","ReasonText":"Stando al monitoraggio dell\u2019Ufficio federale delle abitazioni realizzato nell\u2019ottobre 2020, i contratti locativi commerciali sono 390 000; questa cifra corrisponde a pi\u00f9 della met\u00e0 delle PMI.
La prosecuzione dello sfruttamento dell\u2019attivit\u00e0 aziendale e il mantenimento del suo valore patrimoniale sono legati al mantenimento del contratto relativo ai locali.
D\u2019altra parte, spesso la previdenza professionale delle piccole e medie imprese dipende in maniera preponderante dalla vendita del fondo di commercio. Tuttavia, quando le PMI sono in affitto, la vendita del fondo di commercio pu\u00f2 avvenire solamente con il trasferimento della locazione.
A tenore di legge, il locatore deve dare il proprio consenso, che non pu\u00f2 essere rifiutato, salvo per motivi gravi.
In pratica per\u00f2, capita spesso che il locatore rifiuti e dia la disdetta per poter locare il bene a un prezzo maggiore al futuro acquirente o a terzi. Non \u00e8 neppure cos\u00ec raro che un acquirente che intenda riprendere il fondo di commercio a un prezzo fortemente ribassato contatti il proprietario dei locali per spingerlo a dare la disdetta.
Gi\u00e0 solamente per questo \u2013 e anche se la disdetta fosse annullabile \u2013 il locatore dispone di un diritto di veto. Quale acquirente prender\u00e0 il rischio di rilevare un\u2019impresa il cui contratto di locazione \u00e8 stato disdetto, con l\u2019incertezza di un processo in corso, spesso lungo e costoso? Quale imprenditore continuer\u00e0 a fare gli investimenti necessari per mantenere il valore dell\u2019impresa se il contratto di locazione \u00e8 stato disdetto?
In questo modo il commerciante perde la maggior parte del suo capitale pensionistico, senza tenere conto del fatto che questa situazione pu\u00f2 portare a licenziamenti.
Si tratta quindi di preservare gli interessi economici di queste imprese di fronte al rischio di una disdetta.
Potrebbero essere trovate soluzioni in base all\u2019esperienza, per esempio prevedendo periodi durante i quali non \u00e8 possibile dare la disdetta, salvo per giustificati motivi, e permettere cos\u00ec la conclusione delle negoziazioni. Un\u2019altra soluzione potrebbe essere quella di agevolare le pratiche dell\u2019imprenditore-locatario, per ridurre il danno provocato dal locatore.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"La mozione non tratta solamente del diritto di locazione, ma anche del diritto societario, del diritto fiscale e della previdenza per la vecchiaia. Come riportato nella mozione, nei casi in cui la previdenza per la vecchiaia \u00e8 integrata nell\u2019impresa, gli investimenti realizzati dal conduttore nei locali e il trasferimento previsto del contratto di locazione commerciale generano situazioni complesse. Il legislatore ha previsto delle misure per queste situazioni all\u2019articolo 263 del Codice delle obbligazioni (CO; RS 220). L\u2019articolo 263 capoverso 1 CO prevede che il conduttore di un locale commerciale possa trasferire la locazione a un terzo con il consenso scritto del locatore. Nel suo messaggio il Consiglio federale partiva dal presupposto che il conduttore potesse avere interesse a imporre al locatore un nuovo conduttore se, oltre alla locazione, intendesse trasferire al subentrante anche il plusvalore apportato alla cosa locata (Messaggio del 27 marzo 1985, Foglio federale 1985 I 1201, 1254). Il locatore pu\u00f2 negare il consenso solo per motivi gravi, conformemente a quanto sancito dall\u2019articolo 263 capoverso 2 CO, per esempio se la terza parte non pu\u00f2 offrire le stesse garanzie di solvibilit\u00e0. Se il consenso \u00e8 negato senza giustificazione, il conduttore pu\u00f2 far valere i propri diritti in virt\u00f9 dell\u2019articolo 263 CO davanti all\u2019autorit\u00e0 giudiziaria.
Le regole in vigore relative al trasferimento del contratto di locazione commerciale possono sempre essere applicate conformemente all\u2019obiettivo iniziale del legislatore, e all\u2019origine di tale diritto vi sono precisamente i problemi descritti nella mozione. La disdetta pu\u00f2 essere contestata se contraria alle regole della buona fede (art. 271 cpv. 1 CO). La giurisprudenza ha analizzato in modo approfondito le disdette e ha elaborato criteri differenziati. In base alle circostanze concrete, pu\u00f2 essere utile per il conduttore contestare una disdetta.
Usufruendo appieno del diritto in vigore e con il sostegno delle associazioni che rappresentano gli interessi dei conduttori, dei locatari o del settore commerciale, \u00e8 possibile porre rimedio alle situazioni descritte. La problematica non pu\u00f2 essere risolta con una modifica dell\u2019articolo 263 CO o una disposizione sulla protezione contro la disdetta, dato che implica anche aspetti relativi ad altri settori giuridici e fattori economici. \u00c8 anche importante sensibilizzare gli interessati sulla necessit\u00e0 di trovare soluzioni alternative di previdenza per la vecchiaia, dato che vincolare quest\u2019ultima all\u2019attivit\u00e0 commerciale pu\u00f2 generare problemi non solamente al momento del previsto trasferimento del contratto di locazione, ma anche in una fase anteriore.
Il Consiglio federale condivide il parere dell\u2019autore della mozione: i risparmi per la vecchiaia vanno protetti. Tuttavia, quest\u2019obiettivo non pu\u00f2 essere perseguito con una revisione del diritto di locazione.