Das Mietrecht ist so anzupassen, dass die Mietzinse im Sinne einer periodischen Revisionspflicht (wie bei der AHV, Mehrwertsteuer und Gewinnsteuer) automatisch und periodisch \u00fcberpr\u00fcft werden.
","ReasonText":"In den meisten Regionen des Landes sind die Mietpreise entgegen den gesetzlichen Vorgaben in den letzten Jahren explodiert. Gegen\u00fcber den aktuell g\u00fcltigen gesetzlichen Vorgaben, die eine Kostenmiete und eine beschr\u00e4nkte Rendite von 2 % \u00fcber dem Referenzzinssatz bezogen auf das Eigenkapital vorsehen (zurzeit 3,25 %), sind die Mieten um mindestens 34 % zu hoch. Mietende zahlen demnach unter Ber\u00fccksichtigungen der wertvermehrenden Investitionen \u00fcber 10 Milliarden Franken zu viel an Mieten pro Jahr, das sind 370 Franken pro Monat. Das ist volkswirtschaftlich sch\u00e4dlich und gewerbefeindlich, fehlt doch dieses Geld, immerhin 1,3% unseres BIP, dem Konsum und dem Sparen.
Unsere Verfassung, das Mietrecht sowie das Bundesgericht in Jahrzehnte langer Praxis unterbindet explizit eine Preisbildung nach Angebot und Nachfrage, im Bewusstsein, dass es sich im Wohnungsmarkt um einen Anbieter- respektive Preissetzermarkt handelt. So zeigt sich, dass die Mieten eher h\u00f6her liegen, wenn die Leerstandsquote hoch ist, was v\u00f6llig kontraintuitiv ist: Man w\u00fcrde niedrigere Preise erwarten, wenn es mehr Leerstand gibt. Daraus l\u00e4sst sich schliessen, dass es offensichtlich keinen Ausgleich von Preis und Menge durch das Gesetz von Angebot und Nachfrage gibt, wie man ihn auf einem klassischen G\u00fcter-Markt erwarten w\u00fcrde. Oder anders ausgedr\u00fcckt: das ist der empirische Beweis, dass es sich tats\u00e4chlich um einen \u00f6konomisch verp\u00f6nten Anbietermarkt handelt. Im Jahr 2020 hatten wir die zweith\u00f6chste Leerstandsquote aller Zeiten; durch eine rege Baut\u00e4tigkeit wegen tiefer Zinsen wurde sie zwischen 2008 und 2020 verdoppelt; trotzdem sind die Mieten massiv gestiegen, obwohl sie wegen der historisch tiefen Zinsen (mit beinahe acht Jahre langer Periode mit Negativ-Zinsen) stark h\u00e4tten sinken m\u00fcssen. Das bedeutet: Die missbr\u00e4uchlichen Wuchermieten sind Resultat der fehlenden Durchsetzung des an und f\u00fcr sich klugen Mietrechts.
De facto wurde also eine Anbietermarktmiete eingef\u00fchrt, ohne je einen Buchstaben des Gesetzes zu \u00e4ndern. Aber auch die Immobilienwirtschaft hat sich an die Gesetze zu halten. Das geltende Mietrecht gilt es darum dem Motionstext entsprechend durchzusetzen.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Der Bundesrat ist sich bewusst, dass die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt und die tiefe Leerwohnungsziffer von derzeit 1,00 Prozent Auswirkungen auf die Preisbildung haben kann. Es trifft weiter zu, dass die Mietzinsen auch in Phasen mit h\u00f6herer Leerwohnungsziffer angestiegen sind. Gem\u00e4ss dem vom Bundesamt f\u00fcr Statistik im Rahmen der Erhebung des Landesindexes der Konsumentenpreise (LIK) errechneten Mietpreisindex sind die Mietzinsen in der Schweiz zwischen 2000 und 2023 um gut 33 Prozent angestiegen. Gleichzeitig sind die Nominall\u00f6hne um rund 28 Prozent gestiegen. F\u00fcr die Mietzinsentwicklung ist jedoch nicht nur der Referenzzinssatz, sondern das Zusammenwirken mehrerer Faktoren massgeblich, darunter namentlich Kostensteigerungen bei Geb\u00fchren, Objektsteuern, Baurechtszinsen, Versicherungspr\u00e4mien oder Unterhalt sowie die Baukostenteuerung und die Immobilienpreisentwicklung.
Artikel 109 Absatz 1 der Bundesverfassung verpflichtet den Bund zum Erlass von Vorschriften gegen Missbr\u00e4uche im Mietwesen. Die Artikel 269 ff. Obligationenrecht (OR; SR 220) dienen der Umsetzung dieses Auftrags: Mietzinse sind missbr\u00e4uchlich, wenn ein \u00fcbersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich \u00fcbersetzten Kaufpreis beruhen. Gem\u00e4ss Artikel 270 OR kann der Anfangsmietzins unter bestimmten Voraussetzungen innert 30 Tagen nach \u00dcbernahme der Sache bei der Schlichtungsbeh\u00f6rde als missbr\u00e4uchlich angefochten werden. Schliesslich k\u00f6nnen die Kantone im Falle von Wohnungsmangel f\u00fcr ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gem\u00e4ss Artikel 269d OR beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erkl\u00e4ren. Diese Formularpflicht gilt derzeit in neun Kantonen (ZH, ZG, LU, BS, BE, GE, FR sowie partiell in NE und VD).
Durch die Formularpflicht f\u00fcr die Mitteilung des Anfangsmietzinses wird sichergestellt, dass beim Abschluss eines neuen Mietvertrags sowohl der bisherige Mietzins und die bisherige Nebenkostenbelastung als auch der neue Mietzins und die neue Nebenkostenbelastung bekanntgegeben werden. Gleiches gilt f\u00fcr die bisher massgeblichen St\u00e4nde des Referenzzinssatzes und des LIK. Eine Mietzinserh\u00f6hung muss zudem klar begr\u00fcndet werden; auch die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung sowie die zust\u00e4ndige Schlichtungsbeh\u00f6rde sind im Formular anzugeben. Damit verf\u00fcgt die Mietpartei \u00fcber die relevanten Informationen f\u00fcr eine \u00dcberpr\u00fcfung der Missbr\u00e4uchlichkeit des Anfangsmietzinses.
Das Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen informiert im Rahmen seines gesetzlichen Auftrags und der viertelj\u00e4hrlichen Bekanntgabe des Referenzzinssatzes die \u00d6ffentlichkeit regelm\u00e4ssig \u00fcber die Mietzinsanpassungsm\u00f6glichkeiten und die Rechte der Vertragsparteien, dies unabh\u00e4ngig davon, ob sich der Referenzzinssatz ver\u00e4ndert hat. Die Mietvertragsparteien werden so regelm\u00e4ssig auf ein allf\u00e4lliges Anpassungspotenzial aufmerksam gemacht. Zudem werden auf der Webseite des Bundes www.ch.ch Informationen zum Vorgehen bei einem Anspruch auf Mietzinsreduktion zur Verf\u00fcgung gestellt. Weiter sind aufgrund von Artikel 21 Absatz 2 der Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen (VMWG; SR 221.213.11) die Schlichtungsbeh\u00f6rden verpflichtet, Mieter und Vermieter ausserhalb eines Anfechtungsverfahrens zu beraten; sie haben Mietern und Vermietern behilflich zu sein, sich selbst ein Urteil dar\u00fcber zu bilden, ob ein Mietzins missbr\u00e4uchlich ist. Schliesslich sieht die Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) f\u00fcr Streitigkeiten aus Miete und Pacht ein unentgeltliches Schlichtungsverfahren vor. Wie der Bundesrat in seiner Antwort auf die Interpellation 25.4272 erkl\u00e4rt hat, erachtet er diese Informationen und Instrumente als gen\u00fcgend.
Weiter ist zu beachten, dass es sich bei einem Mietvertrag trotz der zwingenden Mieterschutzbestimmungen gem\u00e4ss OR um ein zivilrechtliches Verh\u00e4ltnis handelt und dass sich das Verfahren bei Streitigkeiten nach der ZPO richtet. Bei den zur Begr\u00fcndung der Motion aufgef\u00fchrten Revisionspflichten in den Bereichen AHV, Mehrwertsteuer und Gewinnsteuer handelt es sich dagegen um \u00f6ffentlich-rechtliche Instrumente, die durch die zust\u00e4ndigen Verwaltungsorgane im Rahmen ihrer hoheitlichen Aufgaben angewendet werden. Im Unterschied zum gef\u00f6rderten Wohnungsbau, bei dem die ausgerichteten Finanzhilfen eine beh\u00f6rdliche Mietzinskontrolle rechtfertigen k\u00f6nnen, erachtet es der Bundesrat als sachfremd und nicht angemessen, im Bereich des Zivilrechts eine generelle staatliche Mietzins\u00fcberpr\u00fcfung einzuf\u00fchren.