Le droit du bail sera modifi\u00e9 de sorte que les loyers soient soumis \u00e0 un examen p\u00e9riodique automatique, comme c\u2019est le cas pour l\u2019AVS, la TVA et l\u2019imp\u00f4t sur le b\u00e9n\u00e9fice.
","ReasonText":"Ces derni\u00e8res ann\u00e9es, les loyers ont litt\u00e9ralement explos\u00e9 dans la plupart des r\u00e9gions de notre pays, en d\u00e9pit des prescriptions l\u00e9gales. Le droit en vigueur veut en effet que le loyer soit calcul\u00e9 sur la base des co\u00fbts et que le taux de rendement des fonds propres ne puisse se situer plus de 2 % au-dessus du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence (actuellement, il ne devrait donc pas exc\u00e9der 3,25 %). D\u2019apr\u00e8s ces principes, les loyers actuels s\u2019av\u00e8rent trop \u00e9lev\u00e9s d\u2019au moins 34 %. En tenant compte des investissements entra\u00eenant une plus-value, ce sont plus de 10 milliards de francs que les locataires doivent d\u00e9bourser en trop chaque ann\u00e9e, soit 370 francs par mois. Ce ph\u00e9nom\u00e8ne est nuisible tant pour l\u2019\u00e9conomie que pour le commerce, puisque cet argent, qui repr\u00e9sente tout de m\u00eame 1,3 % de notre PIB, est soustrait \u00e0 la consommation et \u00e0 l\u2019\u00e9pargne.
Notre Constitution, le droit du bail et plusieurs d\u00e9cennies de jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral interdisent express\u00e9ment la fixation des loyers selon la loi de l\u2019offre et la demande, en consid\u00e9ration du fait que les bailleurs sont en position de force sur le march\u00e9 du logement. On constate par exemple que les loyers ont tendance \u00e0 augmenter lorsque le taux de vacance est \u00e9lev\u00e9, alors qu\u2019on s\u2019attendrait \u00e0 l\u2019effet inverse. On peut en conclure que la loi de l\u2019offre et de la demande ne permet pas d\u2019\u00e9quilibrer les prix et les quantit\u00e9s, comme cela serait le cas sur un march\u00e9 traditionnel. Autrement dit, nous avons l\u00e0 la preuve empirique que le march\u00e9 du logement est \u00e9conomiquement fauss\u00e9 et que les bailleurs y font la loi. Ainsi, bien que le taux de vacance ait \u00e9t\u00e9 exceptionnellement \u00e9lev\u00e9 en 2020 (celui-ci ayant doubl\u00e9 depuis 2008 jusqu\u2019\u00e0 atteindre en 2020 son deuxi\u00e8me niveau le plus \u00e9lev\u00e9 de l\u2019histoire, du fait d\u2019une activit\u00e9 de construction intense favoris\u00e9e par le faible niveau des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat), cela n\u2019a pas emp\u00each\u00e9 les loyers de prendre l\u2019ascenseur, alors m\u00eame qu\u2019ils auraient d\u00fb chuter \u00e9tant donn\u00e9 le niveau historiquement bas des taux (lesquels sont m\u00eame rest\u00e9s n\u00e9gatifs pendant pr\u00e8s de huit ans). Conclusion : les loyers abusifs sont le r\u00e9sultat de la non-application d\u2019un droit du bail pourtant bien con\u00e7u.
Les bailleurs ont ainsi de facto pris le pouvoir sur le march\u00e9, alors que la l\u00e9gislation l\u2019interdisant n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9e d\u2019un iota. Le secteur immobilier n\u2019est pourtant pas au-dessus des lois. Il importe donc de modifier le droit du bail dans le sens \u00e9voqu\u00e9 ci-dessus.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est conscient que la situation tendue sur le march\u00e9 du logement et le faible taux de vacance, de 1,00 % actuellement, peuvent avoir des cons\u00e9quences sur la formation des prix. Il est \u00e9galement exact que les loyers ont augment\u00e9 m\u00eame pendant les phases o\u00f9 le taux de logements vacants \u00e9tait relativement \u00e9lev\u00e9. Selon l\u2019indice des loyers calcul\u00e9 par l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique dans le cadre de l\u2019enqu\u00eate sur l\u2019indice des prix \u00e0 la consommation (IPC), les loyers ont augment\u00e9 en Suisse de plus de 33 % entre 2000 et 2023, alors que les salaires nominaux progressaient d\u2019environ 28 %. Toutefois, l\u2019\u00e9volution des loyers ne d\u00e9pend pas uniquement du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence, mais de l\u2019interaction de plusieurs facteurs, parmi lesquels l\u2019augmentation du co\u00fbt des taxes, des imp\u00f4ts immobiliers, des rentes du droit de superficie, des primes d\u2019assurance ou encore des frais d\u2019entretien, ainsi que le rench\u00e9rissement des co\u00fbts de construction et l\u2019\u00e9volution des prix de l\u2019immobilier.
En vertu de l\u2019art. 109, al. 1, de la Constitution (Cst. ; RS 101), la Conf\u00e9d\u00e9ration est tenue de l\u00e9gif\u00e9rer contre les abus en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer. Les art. 269 ss. du code des obligations (CO ; RS 220) concr\u00e9tisent ce mandat : les loyers sont abusifs lorsqu\u2019ils permettent au bailleur d\u2019obtenir un rendement excessif de la chose lou\u00e9e ou lorsqu\u2019ils r\u00e9sultent d\u2019un prix d\u2019achat manifestement exag\u00e9r\u00e9. L\u2019art. 270 CO pr\u00e9cise qu\u2019\u00e0 certaines conditions, le loyer initial peut \u00eatre contest\u00e9 devant l\u2019autorit\u00e9 de conciliation dans les 30 jours qui suivent la r\u00e9ception de la chose. Enfin, en cas de p\u00e9nurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l\u2019usage de la formule officielle mentionn\u00e9e \u00e0 l\u2019article 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. L\u2019obligation d\u2019une formule officielle est actuellement en vigueur dans neuf cantons (ZH, ZG, LU, BS, BE, GE et FR ainsi qu\u2019en partie NE et VD).
Le recours \u00e0 la formule officielle pour la communication du loyer initial permet de garantir que, lors de la conclusion d\u2019un bail, tant le loyer et les charges accessoires pay\u00e9s par le locataire pr\u00e9c\u00e9dent que les nouveaux montants appliqu\u00e9s sont communiqu\u00e9s. La formule contient \u00e9galement le niveau du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence et celui de l\u2019IPC d\u00e9terminants pour le loyer pr\u00e9c\u00e9dent. Toute augmentation de loyer doit en outre \u00eatre clairement motiv\u00e9e, et les conditions l\u00e9gales de contestation ainsi que l\u2019autorit\u00e9 de conciliation comp\u00e9tente doivent figurer dans le formulaire. La partie locataire dispose ainsi des informations pertinentes pour v\u00e9rifier si le loyer initial rev\u00eat un caract\u00e8re abusif.
Dans le cadre de son mandat l\u00e9gal et de la publication trimestrielle du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence, l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral du logement informe r\u00e9guli\u00e8rement le public des possibilit\u00e9s d\u2019adaptation de loyer et des droits des parties contractantes, et ce, que le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence ait chang\u00e9 ou non. Les parties au bail sont ainsi p\u00e9riodiquement rendues attentives \u00e0 un \u00e9ventuel potentiel d\u2019adaptation. De plus, le site de la Conf\u00e9d\u00e9ration www.ch.ch fournit des informations sur la marche \u00e0 suivre pour demander une diminution de loyer. Par ailleurs, en vertu de l\u2019art. 21, al. 2, de l\u2019ordonnance sur le droit du bail (OBLF ; RS 221.213.11), l\u2019autorit\u00e9 de conciliation a l\u2019obligation de conseiller locataires et bailleurs, m\u00eame ind\u00e9pendamment d\u2019une proc\u00e9dure de contestation. Elle doit notamment aider locataires et bailleurs \u00e0 d\u00e9terminer si un loyer est abusif. Enfin, le code de proc\u00e9dure civile (CPC ; RS 272) pr\u00e9voit une proc\u00e9dure de conciliation gratuite pour les litiges relatifs aux baux \u00e0 loyer et \u00e0 ferme. Comme le Conseil f\u00e9d\u00e9ral l\u2019a indiqu\u00e9 dans sa r\u00e9ponse \u00e0 l\u2019interpellation 25.4272, il est d\u2019avis que les informations et instruments \u00e0 disposition sont suffisants.
En outre, il convient de noter que, malgr\u00e9 les dispositions contraignantes de protection des locataires pr\u00e9vues dans le CO, un bail est un rapport de droit civil et que la proc\u00e9dure en cas de litige est r\u00e9gie par le CPC. En revanche, l\u2019AVS, la TVA et l\u2019imp\u00f4t sur le b\u00e9n\u00e9fice \u00e9voqu\u00e9s dans la motion rel\u00e8vent du droit public, et l\u2019obligation d\u2019examen les concernant est appliqu\u00e9e par les organes administratifs comp\u00e9tents dans le cadre de leurs t\u00e2ches relevant de la souverainet\u00e9 de l\u2019\u00c9tat. Contrairement \u00e0 la construction de logements subventionn\u00e9s, pour laquelle les aides financi\u00e8res vers\u00e9es peuvent justifier un contr\u00f4le des loyers par les autorit\u00e9s, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral estime qu\u2019il est inappropri\u00e9 d\u2019introduire d\u2019un contr\u00f4le g\u00e9n\u00e9ral des loyers par l\u2019\u00c9tat dans le domaine du droit civil.