Il Consiglio federale intende modernizzare il diritto sulla propriet\u00e0 per piani
Con modifiche mirate il Consiglio federale intende adeguare maggiormente il diritto in materia di propriet\u00e0 per piani alle esigenze dei comproprietari. La revisione mira in particolare a disciplinare esplicitamente la costituzione di una propriet\u00e0 per piani prima del compimento dell\u2019edificio e introdurre un diritto d\u2019azione per la costituzione di un fondo di rinnovamento. Nella seduta del 13 maggio 2026 il Consiglio federale ha preso atto dei risultati della consultazione e adottato il messaggio concernente la revisione del Codice civile all\u2019attenzione del Parlamento.
Nel quadro della propriet\u00e0 per piani il proprietario acquisisce il diritto esclusivo di usare determinate parti dell\u2019edificio e quindi di trasformarle a proprio piacimento. Considerato che i diversi proprietari possono suddividere alcuni costi come quelli del riscaldamento o dei giardini, la propriet\u00e0 per piani consente anche a persone meno abbienti di acquistare un\u2019abitazione. La propriet\u00e0 per piani \u00e8 stata introdotta nel Codice civile (CC) nel 1965 e ha in linea di massima dato buoni risultati.
Al fine di tenere ancor meglio conto delle esigenze dei comproprietari, su incarico del Parlamento (mozione Caroni 19.3410), il Consiglio federale ha posto in consultazione proposte di modifiche mirate. Nella seduta del 13 maggio 2026 ha preso atto dei risultati e adottato il messaggio all\u2019attenzione del Parlamento.
La grande maggioranza dei partecipanti alla consultazione approva le proposte del Consiglio federale volte a modernizzare il diritto in materia di propriet\u00e0 per piani. Il Consiglio federale ha soddisfatto, per quanto possibile, l\u2019auspicio, espresso da alcuni partecipanti, di ulteriori semplificazioni nella pratica e ha inoltre fornito precisazioni nel messaggio.
Acquisto di propriet\u00e0 per piani prima della costruzione dell\u2019immobile
Il diritto vigente disciplina unicamente la propriet\u00e0 per piani in fondi gi\u00e0 esistenti. Nella pratica, per\u00f2, vengono sovente acquistati immobili non ancora costruiti anche nel quadro della propriet\u00e0 per piani. Per colmare questa lacuna e creare certezza giuridica, in futuro il Consiglio federale intende disciplinare queste situazioni esplicitamente nella legge.
Nuovo diritto d\u2019azione per la costituzione di un fondo di rinnovamento
Secondo il disegno di legge, in futuro i comproprietari avranno la possibilit\u00e0 di chiedere in sede giudiziaria la costituzione di un fondo di rinnovazione volto a finanziare i necessari lavori di manutenzione e rinnovazione. Attualmente, nella pratica pu\u00f2 accadere che la mancanza di un fondo di rinnovamento o l\u2019insufficiente finanziamento dello stesso ostacoli il necessario risanamento dell\u2019immobile. La proposta di introdurre una possibilit\u00e0 di azione consente di trovare una soluzione su misura per comunioni di comproprietari con fondi di rinnovamento inesistenti o sottofinanziati. Nonostante il fatto che nel quadro della consultazione siano state avanzate singole richieste in tal senso, il Consiglio federale rinuncia a introdurre un obbligo generalizzato di costituire un fondo di rinnovamento. Un tale obbligo costituirebbe un\u2019ingerenza troppo incisiva nell\u2019autonomia dei comproprietari.
Disciplinare esplicitamente i diritti d\u2019uso preclusivo
Allo scopo di aumentare la certezza giuridica per i proprietari, il Consiglio federale propone di disciplinare esplicitamente i diritti d\u2019uso preclusivo di parti comuni dell\u2019edificio. Il disegno di legge prevede quindi una soluzione che consente alla comunione di costituire e modificare i diritti d\u2019uso preclusivo, ad esempio relativi a posteggi o a giardini.
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