Der Bundesrat wird beauftragt, Massnahmen zu ergreifen, um zur Bek\u00e4mpfung sehr hoher Mieten die Ber\u00fccksichtigung des Eigenkapitals in der mietrechtlichen Nettorenditeberechnung zu begrenzen.
","ReasonText":"Gem\u00e4ss einer Studie von IAZI machen die Kosten f\u00fcr die Verzinsung des Eigenkapitals den gr\u00f6ssten Teil der Mietkosten aus. Dies bedeutet, dass bei vielen Liegenschaften ein grosser Teil oder die gesamte Anlagekosten mit Eigenkapital finanziert werden. Dies zeigen auch viele Praxisf\u00e4lle. Institutionelle Vermieter aber auch Private finanzieren sich immer weniger \u00fcber Fremdkapital. Sie k\u00f6nnen zur Zeit bei einer Renditeberechnung bis zu einem Referenzzinssatz von 2 Prozent einen Zinssatzzuschlag von 2 Prozent zus\u00e4tzlich zum Referenzzinssatz geltend machen. Der Bundesrat will diesen vom Bundesgericht festgelegten Zinssatz nicht \u00e4ndern, sondern will ihn noch in einer Verordnung zementieren. Das Thema des hohen Anteils an Eigenkapital und dessen preistreibende Wirkung auf die Mietzinse l\u00e4sst er dagegen g\u00e4nzlich aussen vor.
Der hohe Zuschlag auf dem Eigenkapital hat zur Folge, dass bei einer Wohnung mit einem Wert von 500'000 Franken Mietzinse von weit \u00fcber 2000 Franken resultieren und bei einer Neubauwohnung mit einem Anlagewert von 1 Million Franken Mietzinse von gegen 4000 Franken nicht missbr\u00e4uchlich sind - immer im Umfeld des heutigen Tiefzinsniveau. Steigen die Zinsen an, sind noch weit h\u00f6here Mietzinse rechtlich zul\u00e4ssig. Diese Preisdynamik ist mit der in der Verfassung definierten Bek\u00e4mpfung missbr\u00e4uchlicher Mietzinse nicht vereinbar.
Zur Begrenzung dieser Dynamik muss der Anteil des Eigenkapitals, der mit einem h\u00f6heren Satz verzinst wird, begrenzt werden und darf nicht bis zu 100 Prozent ber\u00fccksichtigt werden.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Dem Motion\u00e4r ist insofern zuzustimmen, als die neuere Praxis des Bundesgerichts (vgl. BGE 147 III 14) je nach H\u00f6he des eingesetzten Eigenkapitals zu unterschiedlichen h\u00f6chstzul\u00e4ssigen Mietzinsen f\u00fchren kann.
Ein Beispiel veranschaulicht dies: Wird eine Wohnung f\u00fcr 600'000 Franken gekauft, liegt die zul\u00e4ssige Nettorendite im heutigen Zinsumfeld um rund 600 Franken pro Monat tiefer, wenn der Erwerb zu 40 Prozent mit Eigenkapital und zu 60 Prozent mit Fremdkapital finanziert wird, als wenn der K\u00e4ufer den gesamten Kaufpreis aus eigenen Mitteln bestreitet. Der Grund liegt darin, dass das Bundesgericht zul\u00e4sst, dass das gesamte eingesetzte Eigenkapital zu einem Zinssatz verzinst wird, der den hypothekarischen Referenzzinssatz um bis zu 2 Prozentpunkte \u00fcbersteigt (solange der Referenzzinssatz unter 2\u202fProzent liegt). Beim Fremdkapital d\u00fcrfen die effektiven Kosten einberechnet werden, ohne Zuschlag.
Das Bundesgericht hat diese Differenzierung ausdr\u00fccklich so vorgenommen. Der Bundesrat hat vorgeschlagen, die entsprechende Regelung in die Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen (VMWG; SR 221.213.11) zu \u00fcbernehmen. Mit dieser Teilrevision der VMWG setzt der Bundesrat auch die vom Parlament \u00fcberwiesene Motion 22.4448 um. Die Vernehmlassung zur vorgeschlagenen Verordnungsanpassung l\u00e4uft noch bis zum 5. Juni 2026 (https://fedlex.data.admin.ch/eli/dl/proj/2026/3/cons_1).
Im Zusammenhang mit dem geltenden Mietzinsmodell, das noch aus dem letzten Jahrhundert stammt, stellen sich verschiedene Fragen, die auch die Mietzinsgestaltung betreffen. Der Bundesrat hat das WBF (BWO) beauftragt, das geltende Mietzinsmodell und die Regeln f\u00fcr die Anpassung der Mietzinse auf Basis der heutigen Marktverh\u00e4ltnisse zu \u00fcberarbeiten und bis Ende September 2026 Antrag zum weiteren Vorgehen zu stellen. Die \u00dcberpr\u00fcfung der geltenden Regeln ist also bereits im Gang und bedarf keines weiteren Auftrags.
Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.