Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de prendre des mesures pour limiter la prise en compte des fonds propres dans le calcul du rendement net pr\u00e9vu par le droit du bail, afin de lutter contre les loyers tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s.
","ReasonText":"Selon une \u00e9tude de CIFI, les co\u00fbts li\u00e9s \u00e0 la r\u00e9mun\u00e9ration des fonds propres repr\u00e9sentent la plus grande partie des loyers. Cela signifie que pour de nombreux biens immobiliers, une grande partie ou la totalit\u00e9 des co\u00fbts de revient est financ\u00e9e par des fonds propres. De nombreux cas concrets le confirment. Les bailleurs institutionnels, mais aussi les particuliers, recourent de moins en moins \u00e0 des capitaux de tiers pour se financer. Actuellement, lors du calcul du rendement, ils peuvent faire valoir une majoration de 2 % jusqu\u2019\u00e0 concurrence d\u2019un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence de 2 %. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral ne souhaite pas modifier ce taux d\u2019int\u00e9r\u00eat fix\u00e9 par le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, mais entend au contraire le consacrer dans une ordonnance. Il ignore par contre totalement la question de la part \u00e9lev\u00e9e de fonds propres et de son effet \u00e0 la hausse sur les loyers.
En raison de cette majoration \u00e9lev\u00e9e, des loyers d\u00e9passant largement 2000 francs pour un appartement d\u2019une valeur de 500 000 francs et des loyers avoisinant les 4000 francs pour un appartement neuf dont le co\u00fbt de revient s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 1 million de francs ne sont pas abusifs \u2013 toujours dans le contexte actuel de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat bas. Si les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat augmentent, des loyers encore bien plus \u00e9lev\u00e9s seront l\u00e9galement admissibles. Cette dynamique des prix n\u2019est pas compatible avec la lutte contre les loyers abusifs d\u00e9finie dans la Constitution.
Pour limiter cet effet, il convient de plafonner la part des fonds propres soumise \u00e0 un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat plus \u00e9lev\u00e9 et de ne pas la prendre int\u00e9gralement en compte.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Il convient de donner raison \u00e0 l\u2019auteur de la motion dans la mesure o\u00f9 la nouvelle jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral peut, selon le montant des fonds propres investis, conduire \u00e0 des diff\u00e9rences entre les loyers maximaux admissibles (cf. ATF 147 III 14).
Voici un exemple pour illustrer ce propos : dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 un appartement d\u2019une valeur de 600 000 francs serait financ\u00e9 \u00e0 40 % par des fonds propres et \u00e0 60 % par des fonds \u00e9trangers, le rendement net admissible serait inf\u00e9rieur de 600 francs par mois \u00e0 celui d\u2019un m\u00eame appartement enti\u00e8rement financ\u00e9 par des fonds propres, dans l\u2019environnement de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat actuel. Le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral admet en effet que l\u2019ensemble des fonds propres investis soient r\u00e9mun\u00e9r\u00e9s \u00e0 un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat d\u00e9passant jusqu\u2019\u00e0 deux points de pourcentage le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence (lorsque ce dernier est inf\u00e9rieur \u00e0 2 %). S\u2019agissant des fonds \u00e9trangers, seuls les co\u00fbts effectifs peuvent \u00eatre pris en compte, sans suppl\u00e9ment.
Le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a express\u00e9ment op\u00e9r\u00e9 cette distinction. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a propos\u00e9 d\u2019introduire une r\u00e9glementation correspondante dans l\u2019ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d\u2019habitations et de locaux commerciaux (OBLF, RS 221.213.11). Au travers de cette r\u00e9vision partielle de l\u2019OBLF, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral met en \u0153uvre la motion 22.4448 transmise par le Parlement. La proc\u00e9dure de consultation relative \u00e0 cette r\u00e9vision partielle est ouverte jusqu\u2019au 5 juin 2026 (https://fedlex.data.admin.ch/eli/dl/proj/2026/3/cons_1).
Le mod\u00e8le de loyer en vigueur, qui remonte au si\u00e8cle dernier, soul\u00e8ve de nombreuses questions, notamment en ce qui concerne la fixation des loyers. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a charg\u00e9 le D\u00e9partement f\u00e9d\u00e9ral de l\u2019\u00e9conomie, de la formation et de la recherche (DEFR), et plus pr\u00e9cis\u00e9ment l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral du logement (OFL), de r\u00e9viser le mod\u00e8le de loyer en vigueur et les r\u00e8gles d\u2019adaptation des loyers en fonction des conditions actuelles du march\u00e9 et de lui faire une proposition d\u2019ici \u00e0 la fin de septembre 2026. Ainsi, le r\u00e9examen des r\u00e8gles en vigueur est d\u00e9j\u00e0 en cours et ne n\u00e9cessite pas de mandat suppl\u00e9mentaire.