Der Bundesrat wird beauftragt, dem Parlament eine \u00c4nderung des Obligationenrechts vorzulegen, welche Vermietende verpflichtet, ihre Mieterschaft vor einer voraussichtlichen K\u00fcndigung wegen umfassender Sanierungs- oder Umbauarbeiten rechtzeitig \u00fcber die geplanten Arbeiten zu informieren. Die Vorlage soll insbesondere regeln:
Die Leer\u00adk\u00fcndigung von 142 Wohnungen in Bern verdeutlicht die Problematik der Sanierungsk\u00fcndigungen erneut. Mietende sind bei solchen K\u00fcndigungen h\u00e4ufig machtlos. Missbr\u00e4uchlichkeit kann oft nur anhand von Indizien nachgewiesen werden. Gem\u00e4ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt eine Sanierungsk\u00fcndigung i.d.R. als missbr\u00e4uchlich, wenn die Mieterschaft vor Aussprache der K\u00fcndigung eine bedingungs- und vorbehaltlose Auszugsgarantie f\u00fcr die Dauer der Arbeiten abgibt.
Das Urteil des Obergerichts des Kantons Z\u00fcrich vom 13.11.2024 zeigt aber eine L\u00fccke im geltenden Recht: Eine erst nach der K\u00fcndigung abgegebene Auszugsgarantie macht diese nicht nachtr\u00e4glich missbr\u00e4uchlich, selbst wenn die Mieterschaft vorg\u00e4ngig gar nicht \u00fcber die Sanierung informiert wurde. Denn mangels gesetzlicher Grundlage besteht keine Pflicht zur vorg\u00e4ngigen Information. Ohne diese ist es jedoch unm\u00f6glich, rechtzeitig eine Auszugsgarantie abzugeben.
Bei der Umsetzung der Motion sind die Interessen beider Seiten zu ber\u00fccksichtigen: F\u00fcr Mietende ist es unzumutbar, innert k\u00fcrzester Zeit eine neue Unterkunft zu finden, Vermietenden kann nicht zugemutet werden, auf unbestimmte Zeit auf eine Auszugsgarantie zu warten. Eine Informationspflicht sorgt f\u00fcr mehr Transparenz und erm\u00f6glicht der Mieterschaft, rechtzeitig eine Auszugsgarantie abzugeben. Zudem f\u00fchren verbindliche Fristen zu mehr Planungssicherheit f\u00fcr die Bauprojekte der Vermietenden. Eine Informationspflicht bietet auch die M\u00f6glichkeit, L\u00f6sungen zu finden, die f\u00fcr die Mieterschaft, aber auch f\u00fcr die Vermietenden sinnvoller sind als eine Leerk\u00fcndigung.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Der Bundesrat ist sich bewusst, dass Leerk\u00fcndigungen von Liegenschaften H\u00e4rtef\u00e4lle herbeif\u00fchren k\u00f6nnen. Die betroffene Mieterschaft kann jedoch die K\u00fcndigung anfechten. Eine solche wird nur gesch\u00fctzt, wenn das Verbleiben der Mieterschaft in der Wohnung zu Erschwerungen, zus\u00e4tzlichen Kosten oder Bauverz\u00f6gerungen f\u00fchren w\u00fcrde. Andernfalls verst\u00f6sst sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Die diesbez\u00fcgliche W\u00fcrdigung h\u00e4ngt jeweils von den geplanten Arbeiten in Form eines konkreten und umsetzbaren Sanierungsprojekts ab (BGE 140 III 496). Hat eine K\u00fcndigung Bestand, so pr\u00fcft die zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde von Amtes wegen, ob das Mietverh\u00e4ltnis erstreckt werden kann, was nur in seltenen F\u00e4llen verweigert wird.
Wenn Mietparteien erst durch die K\u00fcndigung vom Sanierungsvorhaben erfahren, k\u00f6nnen sie nicht einen vor\u00fcbergehenden Auszug anbieten und dadurch eine K\u00fcndigung vermeiden. In solchen F\u00e4llen k\u00f6nnte eine fr\u00fchzeitige Information n\u00fctzlich sein.
Die vorgeschlagene Informationspflicht mit einer Mindestfrist und einem Zeitfenster f\u00fcr die Abgabe einer Auszugsgarantie w\u00fcrde jedoch das mit dem Eigentum verbundene Gestaltungsrecht der Vermieterschaft einschr\u00e4nken. Zudem k\u00f6nnte diese Pflicht zu Verz\u00f6gerungen f\u00fchren und sich negativ auf die Umsetzung von Erneuerungen und energetischen Sanierungen auswirken.
Die Kantone sind bereits jetzt frei, f\u00fcr Sanierungen Regeln zu erlassen, die einen im Vergleich zum OR st\u00e4rkeren K\u00fcndigungsschutz bieten. Solche gelten in Genf sowie Basel-Stadt, und im Kanton Z\u00fcrich wird am 14. Juni 2026 \u00fcber eine entsprechende Gesetzesanpassung abgestimmt, die der Kantonsrat als Gegenvorschlag zur \u00abWohnschutz-Initiative\u00bb beschlossen hat. Vergleichbare Bestimmungen zugunsten der Mieterschaft w\u00e4ren auch in Form eines allgemeinverbindlichen Rahmenmietvertrags m\u00f6glich.