Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de soumettre au Parlement une modification du code des obligations obligeant les bailleurs \u00e0 informer en temps utile les locataires des travaux pr\u00e9vus avant toute r\u00e9siliation envisag\u00e9e en raison d\u2019une r\u00e9novation ou d\u2019une transformation de grande ampleur. Le projet pr\u00e9voira en particulier :
La r\u00e9siliation collective de 142 appartements \u00e0 Berne est venue une nouvelle fois mettre en lumi\u00e8re la probl\u00e9matique des r\u00e9siliations pour cause de r\u00e9novation, face auxquelles les locataires sont souvent d\u00e9sarm\u00e9s. Le caract\u00e8re abusif de ces r\u00e9siliations ne peut souvent \u00eatre prouv\u00e9 qu\u2019\u00e0 l\u2019aide d\u2019indices. D\u2019apr\u00e8s la jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, une r\u00e9siliation pour cause de r\u00e9novation est g\u00e9n\u00e9ralement consid\u00e9r\u00e9e comme abusive lorsque les locataires s\u2019engagent, avant la notification de la r\u00e9siliation, \u00e0 lib\u00e9rer les lieux sans condition ni r\u00e9serve pendant la dur\u00e9e des travaux.
Un arr\u00eat du Tribunal cantonal zurichois du 13 novembre 2024 a toutefois mis en exergue une lacune dans le droit en vigueur : lorsque le locataire ne fournit une garantie de lib\u00e9ration du logement qu\u2019apr\u00e8s la r\u00e9siliation, celle-ci ne devient pas abusive a posteriori, m\u00eame si le locataire n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 inform\u00e9 pr\u00e9alablement des travaux. Aucune base l\u00e9gale n\u2019oblige en effet les bailleurs \u00e0 informer les locataires avant la r\u00e9siliation. Or, sans cette information, ces derniers sont dans l\u2019impossibilit\u00e9 de fournir \u00e0 temps la garantie voulue.
La mise en \u0153uvre de la motion devra tenir compte des int\u00e9r\u00eats des deux parties : il est en effet irr\u00e9aliste d\u2019exiger des locataires qu\u2019ils trouvent un nouveau logement dans un d\u00e9lai excessivement bref, tout comme il est d\u00e9raisonnable de demander aux bailleurs d\u2019attendre ind\u00e9finiment une garantie de lib\u00e9ration du logement. Obliger les bailleurs \u00e0 informer les locataires cr\u00e9era plus de transparence et permettra aux locataires de fournir la garantie n\u00e9cessaire en temps voulu, tandis que la fixation de d\u00e9lais contraignants offrira aux bailleurs une plus grande s\u00e9curit\u00e9 lors de la planification de leurs projets immobiliers. L\u2019obligation pour les bailleurs d\u2019informer les locataires offrira enfin la possibilit\u00e9 de trouver des solutions qui soient pr\u00e9f\u00e9rables \u00e0 une r\u00e9siliation de bail, tant pour les locataires que pour les bailleurs.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est conscient du fait que les r\u00e9siliations de bail touchant des immeubles entiers peuvent engendrer des cas de rigueur. Les locataires concern\u00e9s ont toutefois la possibilit\u00e9 de contester le cong\u00e9. Celui-ci est valable uniquement si la pr\u00e9sence du locataire dans le logement risque d\u2019entra\u00eener des complications, des co\u00fbts suppl\u00e9mentaires ou une prolongation de la dur\u00e9e des travaux. Si tel n\u2019est pas le cas, la r\u00e9siliation contrevient aux r\u00e8gles de la bonne foi. L\u2019appr\u00e9ciation de la situation d\u00e9pend des travaux pr\u00e9vus selon un projet d\u2019assainissement concret et r\u00e9alisable (ATF 140 III 496). Lorsque le cong\u00e9 est valable, l\u2019autorit\u00e9 comp\u00e9tente examine d\u2019office si le bail \u00e0 loyer peut \u00eatre prolong\u00e9 ; une telle prolongation n\u2019est que rarement refus\u00e9e.
Si les locataires ne d\u00e9couvrent le projet d\u2019assainissement qu\u2019au moment de la r\u00e9siliation du bail, ils ne peuvent pas proposer de d\u00e9m\u00e9nager temporairement pour \u00e9viter un cong\u00e9. Leur information pr\u00e9alable pourrait donc s\u2019av\u00e9rer utile.
Une obligation d\u2019information accompagn\u00e9e d\u2019un d\u00e9lai minimal avant la r\u00e9siliation et d\u2019un d\u00e9lai pour la fourniture d\u2019une garantie de lib\u00e9ration du logement restreindrait le droit formateur du bailleur propri\u00e9taire. Une telle obligation pourrait en outre entra\u00eener des retards et avoir une incidence n\u00e9gative sur la r\u00e9alisation de r\u00e9novations et de travaux d\u2019efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique.
Les cantons sont d\u00e9j\u00e0 libres de fixer des r\u00e8gles en mati\u00e8re de r\u00e9novation qui offrent une plus grande protection contre le cong\u00e9 que le code des obligations. De telles r\u00e8gles existent \u00e0 Gen\u00e8ve et \u00e0 B\u00e2le-Ville ; le canton de Zurich votera le 14 juin 2026 sur une adaptation l\u00e9gislative en ce sens, adopt\u00e9e par le Grand conseil comme contre-projet \u00e0 l\u2019initiative pour la protection du logement (\u00ab Wohnschutz-Initiative \u00bb). Des dispositions similaires en faveur des locataires pourraient \u00e9galement \u00eatre pr\u00e9vues sous la forme d\u2019un contrat-cadre de baux \u00e0 loyer de force obligatoire g\u00e9n\u00e9rale.