Il Consiglio federale \u00e8 incaricato di sottoporre al Parlamento una modifica del Codice delle obbligazioni che imponga ai locatori di informare tempestivamente i propri inquilini dei lavori previsti in caso di probabile disdetta del contratto di locazione dovuta a lavori di ristrutturazione o di trasformazione di ampia portata. La modifica deve disciplinare in particolare:
La disdetta collettiva di 142 appartamenti a Berna ha acceso nuovamente i riflettori sulla problematica delle disdette per ristrutturazione. Di fronte a queste disdette spesso gli inquilini si trovano in una posizione di impotenza, anche perch\u00e9 in molti casi il carattere abusivo dell\u2019operazione pu\u00f2 essere dimostrato solo sulla base di indizi. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, una disdetta per lavori di ristrutturazione \u00e8 generalmente considerata abusiva se, prima della sua notifica, il locatario fornisce una garanzia di uscita incondizionata e senza riserve per tutta la durata dei lavori.
La sentenza del Tribunale cantonale di Zurigo del 13 novembre 2024 evidenzia tuttavia una lacuna nella normativa vigente: una garanzia di uscita fornita dopo la disdetta non rende quest\u2019ultima abusiva a posteriori, anche se il locatario non era stato informato dei lavori. Infatti, in assenza di una base legale, non c\u2019\u00e8 alcun obbligo di informazione preventivo. Senza tale informazione per\u00f2 non \u00e8 possibile presentare una garanzia di uscita in tempo utile.
Nell\u2019adempimento della mozione occorre tenere conto degli interessi di entrambe le parti: da un lato \u00e8 inconcepibile chiedere agli inquilini di trovare una nuova sistemazione in tempi record, dall\u2019altro non si pu\u00f2 pretendere che i locatori attendano all\u2019infinito una garanzia di uscita. L\u2019obbligo di informazione assicura una maggiore trasparenza e consente agli inquilini di fornire tempestivamente questa garanzia. Inoltre, la fissazione di scadenze vincolanti permette ai locatori di pianificare i progetti edilizi con maggiore sicurezza. Infine, l\u2019obbligo di informazione offre la possibilit\u00e0 di trovare soluzioni preferibili alle disdette collettive, sia per gli inquilini che per i locatori.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Il Consiglio federale \u00e8 consapevole del fatto che le disdette collettive possono dare luogo a casi di rigore. Tuttavia, gli inquilini interessati hanno la possibilit\u00e0 di impugnare la disdetta. Quest\u2019ultima, infatti, \u00e8 valida soltanto se la permanenza dell\u2019inquilino nell\u2019alloggio rischia di causare complicazioni, costi aggiuntivi o un prolungamento della durata dei lavori. In caso contrario, viola i principi di buona fede. La valutazione della situazione dipende dai lavori previsti nell\u2019ambito di un progetto di risanamento concreto e realizzabile (DTF 140 III 496). Quando la disdetta \u00e8 valida, l\u2019autorit\u00e0 competente valuta d\u2019ufficio se il contratto di locazione pu\u00f2 essere prorogato; raramente una proroga del genere viene negata.
Se gli inquilini vengono a conoscenza del progetto di ristrutturazione solo al momento della disdetta, non possono proporre al locatore un\u2019uscita temporanea per evitare la disdetta. In questi casi, una comunicazione tempestiva potrebbe rivelarsi utile.
L'obbligo di informazione proposto, che prevede un termine minimo e un periodo entro il quale presentare una garanzia di uscita, limiterebbe tuttavia il diritto costitutivo del locatore. Inoltre, tale obbligo potrebbe causare ritardi e ripercuotersi negativamente sulla realizzazione di progetti di ristrutturazione e di risanamento energetico.
I Cantoni hanno gi\u00e0 la facolt\u00e0 di emanare norme in materia di risanamento che garantiscano una protezione contro la disdetta maggiore rispetto a quella del Codice delle obbligazioni. Norme del genere sono in vigore a Ginevra e a Basilea Citt\u00e0, mentre nel Cantone di Zurigo il 14 giugno 2026 si voter\u00e0 su un adeguamento legislativo in tal senso che il Gran Consiglio ha approvato come controproposta alla \u00abWohnschutz-Initiative\u00bb (iniziativa per la protezione degli alloggi). Disposizioni analoghe a favore degli inquilini sarebbero possibili anche con un contratto-quadro di locazione di obbligatoriet\u00e0 generale.