Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de proposer une modification du chapitre III du titre huiti\u00e8me du Code des obligations (art.271 et suivants) qui renforce les droits des locataires en cas de cong\u00e9s donn\u00e9es pour effectuer des travaux de r\u00e9novation dans l'immeuble.
Il faut par cons\u00e9quence inclure les modifications suivantes :
- le devoir du bailleur de trouver des solutions de relogement et de notifier par \u00e9crit au service comp\u00e9tent du logement le projet de r\u00e9siliation collective.
- le service communal ou cantonal doit subsidiairement aux efforts du bailleur, tenter de trouver des solutions pour \u00e9viter les cong\u00e9s (conseils sur la mani\u00e8re de mener le chantier (Phasage, etc), logements relais, limiter le nombre de cong\u00e9s et r\u00e9pondre aux probl\u00e8mes pos\u00e9s par les cong\u00e9s et garantir le droit au logement des locataires concern\u00e9s.
- pour les immeubles principalement affect\u00e9s \u00e0 un usage locatif de plus de 3 logements, instaurer un devoir du bailleur de mener des n\u00e9gociations avec les locataires en vue d'\u00e9tablir un plan social avec une obligation de r\u00e9sultat.
En cas d'\u00e9chec des n\u00e9gociations, l'autorit\u00e9 paritaire de conciliation en mati\u00e8re de bail est saisie et apr\u00e8s tentative de conciliation, statue comme instance arbitrale. Les droits \u00e0 l'annulation du cong\u00e9 et \u00e0 la prolongation du bail, pr\u00e9vus aux art.271 \u00e0 273c CO sont r\u00e9serv\u00e9s
- les cong\u00e9s donn\u00e9es en violation de la proc\u00e9dure susmentionn\u00e9e sont consid\u00e9r\u00e9s comme inefficaces.
","ReasonText":"La mise aux normes thermiques d'isolation et de chauffage qui doit am\u00e9liorer le bilan \u00e9nerg\u00e9tique du logement ainsi que la qualit\u00e9 de vie des locataires ne doit plus \u00eatre un pr\u00e9texte pour proc\u00e9der \u00e0 des cong\u00e9s collectifs et pour r\u00e9aliser des augmentations de loyers sans aucun rapport avec les investissements effectu\u00e9s. Les propri\u00e9taires ont une responsabilit\u00e9 sociale et la protection de l'environnement ne doit jamais se faire au d\u00e9triment de la justice sociale et du droit au logement. L'exemple de la Ville de Gen\u00e8ve montre que les communes comme les propri\u00e9taires priv\u00e9s peuvent mettre en place des rocades lors de r\u00e9novations.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"
Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est conscient que les cong\u00e9s li\u00e9s \u00e0 d\u2019importants travaux de r\u00e9novation dans des immeubles locatifs peuvent avoir des cons\u00e9quences p\u00e9nibles. Il a toutefois d\u00e9clar\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises qu\u2019il consid\u00e9rait comme appropri\u00e9s et suffisants les instruments pr\u00e9vus par le droit du bail pour lutter contre les cong\u00e9s abusifs (motions 21.3744 et 24.4371).
Le locataire peut contester un cong\u00e9 devant l\u2019autorit\u00e9 de conciliation en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer, dans le cadre d\u2019une proc\u00e9dure gratuite. Comme le montrent les statistiques de l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral du logement concernant l\u2019activit\u00e9 des autorit\u00e9s de conciliation en mati\u00e8re de droit du bail \u00e0 loyer et du bail \u00e0 ferme, la plupart des contestations de cong\u00e9 aboutissent \u00e0 un r\u00e8glement \u00e0 l\u2019amiable.
Lorsqu\u2019un tribunal civil doit trancher la question du caract\u00e8re abusif d\u2019un cong\u00e9 pour motif de r\u00e9novation, il ne valide le cong\u00e9 que si le maintien du locataire dans le logement entra\u00eenerait des co\u00fbts suppl\u00e9mentaires ou des retards dans les travaux. Dans le cas contraire, le cong\u00e9 est r\u00e9put\u00e9 contrevenir aux r\u00e8gles de la bonne foi. L\u2019appr\u00e9ciation \u00e0 cet \u00e9gard d\u00e9pend des travaux pr\u00e9vus dans le cadre d\u2019un projet de r\u00e9novation concret (ATF 140 III 496). D\u00e8s lors qu\u2019un pr\u00e9avis de cong\u00e9 est valid\u00e9, l\u2019autorit\u00e9 comp\u00e9tente examine d\u2019office si le bail peut \u00eatre prolong\u00e9.
Les modifications propos\u00e9es seraient lourdes sur le plan administratif. Il n\u2019est pas toujours possible de reloger les locataires. Quant \u00e0 l\u2019implication d\u2019une autorit\u00e9 cantonale ou communale, elle engendrerait une charge administrative suppl\u00e9mentaire consid\u00e9rable. Enfin, l\u2019obligation de n\u00e9gocier un plan social ne semble pas \u00eatre la solution la plus appropri\u00e9e. Un tel dispositif entra\u00eenerait une ins\u00e9curit\u00e9 juridique ou dissuaderait de proc\u00e9der \u00e0 des r\u00e9novations et \u00e0 des travaux d\u2019efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique.
Les cantons sont d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 libres d\u2019adopter, en mati\u00e8re de r\u00e9novations, des r\u00e8gles offrant une protection contre les cong\u00e9s plus forte que celle pr\u00e9vue par le code des obligations (CO). De telles r\u00e8gles s\u2019appliquent par exemple \u00e0 Gen\u00e8ve et \u00e0 B\u00e2le-Ville. Des dispositions similaires pourraient \u00e9galement prendre la forme d\u2019un contrat-cadre de bail \u00e0 loyer d\u00e9clar\u00e9 de force obligatoire g\u00e9n\u00e9rale.