Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est charg\u00e9 de pr\u00e9senter au Parlement une modification du droit du bail visant \u00e0 garantir que le bailleur ne puisse pas recourir de mani\u00e8re abusive au bail \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e afin d\u2019emp\u00eacher le locataire d\u2019exercer ses droits \u00e0 son \u00e9gard. Parmi ces droits figurent notamment la contestation du loyer initial, le droit aux travaux d\u2019entretien, la sous-location et la r\u00e9duction du loyer.
Les baux \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e r\u00e9pondant \u00e0 un int\u00e9r\u00eat l\u00e9gitime du bailleur resteront quant \u00e0 eux possibles.
","ReasonText":"Les locataires \u00e0 qui l\u2019on impose un bail \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e h\u00e9sitent souvent \u00e0 entamer des d\u00e9marches juridiques par crainte que leur bail ne soit pas renouvel\u00e9 \u00e0 son \u00e9ch\u00e9ance.
Ils sont d\u00e8s lors dissuad\u00e9s de contester un loyer initial excessif ou de faire valoir leurs droits l\u00e9gitimes pendant la dur\u00e9e du bail.
C\u2019est lors d\u2019un changement de locataire \u00e0 la suite de travaux de r\u00e9novation que l\u2019on observe les hausses de loyer les plus importantes, souvent injustifi\u00e9es, surtout en cas de p\u00e9nurie de logements.
Afin d\u2019\u00e9viter une hausse massive des loyers apr\u00e8s des travaux, il importe de veiller \u00e0 ce que les locataires dont le bail est \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e ne soient pas dissuad\u00e9s de faire valoir leurs droits. Une modification du droit du bail s\u2019impose donc afin de les prot\u00e9ger.
","DocumentationText":null,"MotionText":null,"FederalCouncilResponseText":"Les baux \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e pr\u00e9sentent souvent un grand int\u00e9r\u00eat pour les locataires, notamment pour les \u00e9tudiants et les travailleurs saisonniers, ou en pr\u00e9vision de projets de construction. Les utilisations transitoires avant des travaux de r\u00e9novation contribuent en outre \u00e0 l\u2019offre de logements abordables. M\u00eame le renouvellement de baux \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e peut s\u2019av\u00e9rer judicieux, par exemple en cas de prolongation d\u2019une formation ou d\u2019un contrat de travail.
La conclusion successive de plusieurs baux \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e est toutefois susceptible de pr\u00e9senter des inconv\u00e9nients : affaiblissement de la protection contre les cong\u00e9s, limitation de la possibilit\u00e9 de prolonger le bail et contestation du loyer initial plus difficile. Les dispositions du code des obligations (CO ; RS 220) relatives \u00e0 la protection des locataires n\u2019interdisent pas par principe ce type de contrats en cha\u00eene. Mais ces derniers sont consid\u00e9r\u00e9s comme abusifs d\u00e8s lors que le bailleur a en r\u00e9alit\u00e9 l\u2019intention de s\u2019engager pour une dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e et opte pour des baux de dur\u00e9e limit\u00e9e dans le seul but de contourner les r\u00e8gles visant \u00e0 prot\u00e9ger les locataires (ATF 139 III 145).
C\u2019est au cas par cas, en fonction des circonstances concr\u00e8tes, qu\u2019il convient d\u2019appr\u00e9cier si le recours \u00e0 des baux de dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e est abusif. \u00c0 cet \u00e9gard, le recours syst\u00e9matique \u00e0 des baux en cha\u00eene ou une situation de p\u00e9nurie de logements peut laisser supposer une intention de contourner la loi. En cas d\u2019abus av\u00e9r\u00e9, on partira du principe qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un bail de dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e, de sorte que les dispositions de protection en vigueur s\u2019appliquent conform\u00e9ment \u00e0 leur objectif, malgr\u00e9 la dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e convenue. En cas de litige, le locataire peut faire valoir ces droits dans le cadre d\u2019une proc\u00e9dure gratuite devant l\u2019autorit\u00e9 de conciliation en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer. S\u2019il revient au locataire de prouver le caract\u00e8re abusif, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a toutefois pr\u00e9cis\u00e9 que le degr\u00e9 de vraisemblance pr\u00e9pond\u00e9rante est suffisant \u00e0 cet \u00e9gard et que le bailleur peut \u00eatre invit\u00e9 \u00e0 coop\u00e9rer, en exposant les raisons qui l\u2019ont conduit \u00e0 opter pour la conclusion de baux de dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e (arr\u00eat 4A_598/2018, consid. 4.2.3).
Il ressort des explications ci-dessus que les baux \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e peuvent pr\u00e9senter des avantages pour toutes les parties concern\u00e9es et que les locataires disposent de moyens suffisants pour d\u00e9fendre leurs int\u00e9r\u00eats. Une modification du droit du bail n\u2019est d\u00e8s lors ni appropri\u00e9e ni n\u00e9cessaire.