Pensionskassen haben seit 2005 ihre Immobilien nach dem Verkehrswert und nicht mehr nach dem Anlagewert zu bewerten und in Ihren B\u00fcchern zu f\u00fchren. Der Verkehrswert wird nach dem Ertragswert berechnet, ist also von den k\u00fcnftigen Mieteinnahmen abh\u00e4ngig. H\u00f6here k\u00fcnftige Mieteinnahmen f\u00fchren zu buchhalterischen Aufwertungsgewinnen, die auch ausgesch\u00fcttet werden k\u00f6nnen. Das hat mannigfache Auswirkungen auf das Verhalten von institutionallen Immobilieneigent\u00fcmern. In diesem Zusammenhang stellen sich bei der Bundeseigenen Pensionskasse Publica verschiedene Fragen.
1. In welcher Periodizit\u00e4t werden die Immobiliennlagen der Publica bewertet.
2. Nach welcher Methode werden die Immobilienanlagen der Publica bewertet respektive welche Formeln werden angewendet? Wir bitten um Pr\u00e4zise angaben wie Beispielsweise den Diskontsatz, Risiko-Korrekturen etc. Wer f\u00fchrt diese Bewertungen durch?
3. Unterstehen die Immobilienbewertungen einer j\u00e4hrlichen Revisionspflicht und wer f\u00fchrt diese durch?
4. Ist die Mietrechtskonformit\u00e4t der den Bewertungen zugrundeliegenden Mieteinnahmen respektive Ertragswerte Gegenstand der Revision?
5. Haben erzielte Aufwertungsgewinne lohnrelevante Auswirkungen?
6. Welche Auswirkungen haben die Immobilienbewertung nach dem Ertragswert auf die Berechnung des Deckungsgrades?
7. Wie wird dem Anreiz begegnet, durch Erh\u00f6hungen der Mieteinnahmen bei Mieterwechsel \u00fcber die mietrechtlich erlaubte Eigenkapitalrendite hinausgehende Mieteinnahmen zu erzielen, um Aufwertungsgewinne zu erzielen?
8. F\u00fchrt die Publica eine Schattenrechnung, die die effektive Rendite basierend auf dem Anlagewert ausweist? Wenn nein, wieso nicht?
9. Wie beurteilt die Publica die Wirkungen dieser Bilanzorientierung innerhalb der institutionellen Immobilienanlegerschaft auf die Preise im Transaktionsmarkt? Muss die Publica deshalb vermehrt ins Ausland ausweichen?
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Nach Artikel 71 Absatz 1 BVG verwalten die Vorsorgeeinrichtungen ihr Verm\u00f6gen so, dass Sicherheit und ein gen\u00fcgender Ertrag der Anlagen, eine angemessene Verteilung der Risiken sowie die Deckung des voraussehbaren Bedarfes an fl\u00fcssigen Mitteln gew\u00e4hrleistet sind. Gegen\u00fcber ihren Versicherten haben Vorsorgeeinrichtungen eine treuh\u00e4nderische Pflicht.
Vor diesem Hintergrund ist die Immobilienbewirtschaftung von PUBLICA auf eine langfristige und nachhaltige Ertragsentwicklung und nicht auf die Erzielung kurzfristiger Aufwertungsgewinne ausgerichtet. Eine Mietzinsanpassung bei Mieterwechseln h\u00e4ngt von einer Vielzahl von Faktoren wie beispielsweise der Lage, der Qualit\u00e4t und dem Zustand der Liegenschaft ab. Sofern bei Mieterwechseln eine Mietzinsanpassung erfolgt, kann dies Auswirkungen auf den Wert einer Liegenschaft haben.
Die Bilanzierung von PUBLICA erfolgt nach Swiss GAAP FER 26. Eine fundierte Einsch\u00e4tzung allf\u00e4lliger Auswirkungen auf den Immobilienmarkt kann PUBLICA als Einzelakteurin nicht vornehmen.
Aus Sicht von PUBLICA wurden Investitionen in ausl\u00e4ndische Immobilien prim\u00e4r mit dem Fokus auf die Diversifikation des Anlageportfolios get\u00e4tigt.