Depuis 2005, les caisses de pension doivent \u00e9valuer leurs biens immobiliers \u00e0 leur valeur v\u00e9nale, et non plus \u00e0 leur valeur d\u2019investissement, et les comptabiliser en cons\u00e9quence. La valeur v\u00e9nale est calcul\u00e9e sur la base de la valeur de rendement et d\u00e9pend donc des revenus locatifs futurs. Des revenus locatifs futurs plus \u00e9lev\u00e9s entra\u00eenent des b\u00e9n\u00e9fices de r\u00e9\u00e9valuation, lesquels peuvent \u00eatre redistribu\u00e9s, ce qui influence les pratiques des propri\u00e9taires immobiliers institutionnels de multiples mani\u00e8res. Plusieurs questions se posent d\u00e8s lors concernant la Caisse f\u00e9d\u00e9rale de pensions Publica :
1. \u00c0 quelle fr\u00e9quence les placements immobiliers de Publica sont-ils \u00e9valu\u00e9s ?
2. Selon quelle m\u00e9thode le sont-ils et quelles sont les formules utilis\u00e9es (pri\u00e8re de fournir des donn\u00e9es pr\u00e9cises, par ex. le taux d\u2019actualisation ou les ajustements li\u00e9s au risque) ? Qui proc\u00e8de \u00e0 ces \u00e9valuations ?
3. Les \u00e9valuations immobili\u00e8res doivent-elles \u00eatre r\u00e9vis\u00e9es chaque ann\u00e9e et qui effectue cette r\u00e9vision ?
4. La r\u00e9vision porte-t-elle \u00e9galement sur la conformit\u00e9 des revenus locatifs et de la valeur de rendement (sur lesquels se fondent les \u00e9valuations) aux dispositions du droit du bail ?
5. Les b\u00e9n\u00e9fices de r\u00e9\u00e9valuation ont-ils un effet sur la r\u00e9mun\u00e9ration ?
6. Quels effets l\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re sur la base de la valeur de rendement a-t-elle sur le calcul du taux de couverture ?
7. Que fait-on pour lutter contre la tentation, lors d\u2019un changement de locataire, d\u2019augmenter les revenus locatifs au-del\u00e0 du rendement des capitaux propres autoris\u00e9 par le droit du bail dans le but de r\u00e9aliser des b\u00e9n\u00e9fices de r\u00e9\u00e9valuation ?
8. Publica tient-elle une comptabilit\u00e9 parall\u00e8le pr\u00e9sentant le rendement effectif \u00e9valu\u00e9 sur la base de la valeur d\u2019investissement ? Si non, pourquoi ?
9. Selon Publica, quels sont les effets de cette orientation bilancielle au sein des investisseurs immobiliers institutionnels sur les prix pratiqu\u00e9s sur le march\u00e9 des transactions ? Doit-elle pour cette raison se tourner davantage vers l\u2019\u00e9tranger ?
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1. La Caisse f\u00e9d\u00e9rale de pensions PUBLICA fait \u00e9valuer chaque ann\u00e9e les immeubles qu\u2019elle d\u00e9tient directement en Suisse.
2. Ses placements immobiliers sont estim\u00e9s selon la m\u00e9thode du cash-flow actualis\u00e9, qui consiste \u00e0 calculer la valeur d\u2019un bien en actualisant les flux financiers cumul\u00e9s des diff\u00e9rentes p\u00e9riodes consid\u00e9r\u00e9es. Le taux d\u2019actualisation est d\u00e9termin\u00e9 sur la base du rendement des placements \u00e0 long terme sans risque, tels que les obligations de la Conf\u00e9d\u00e9ration \u00e0 10 ans, et sur la base d\u2019une prime de risque sp\u00e9cifique. Celle-ci tient notamment compte des risques de march\u00e9 et du fait que la liquidit\u00e9 d\u2019un bien immobilier est inf\u00e9rieure \u00e0 celle d\u2019une obligation f\u00e9d\u00e9rale. Les taux d\u2019actualisation peuvent varier en fonction du segment immobilier ainsi que de la macrosituation et de la microsituation.
Les \u00e9valuations sont r\u00e9alis\u00e9es conform\u00e9ment aux normes et directives en vigueur \u00e0 l\u2019\u00e9chelle internationale (en particulier international valuation standards [IVS] et royal institution of chartered surveyors [RICS], dont red book) et sur le plan national (swiss valuation standards [SVS]). La m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation appliqu\u00e9e r\u00e9pond en outre aux exigences de la norme comptable Swiss GAAP RPC 26.
La soci\u00e9t\u00e9 Jones Lang LaSalle SA effectue l\u2019\u00e9valuation des immeubles que PUBLICA d\u00e9tient directement en Suisse.
3. Oui, les \u00e9valuations immobili\u00e8res sont v\u00e9rifi\u00e9es par sondage lors de la r\u00e9vision annuelle. \u00c0 l\u2019heure actuelle, le d\u00e9partement de la soci\u00e9t\u00e9 PricewaterhouseCoopers SA charg\u00e9 des expertises immobili\u00e8res assure l\u2019ex\u00e9cution de ce mandat.
4. La loi f\u00e9d\u00e9rale du 25 juin 1982 sur la pr\u00e9voyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidit\u00e9 (LPP ; RS 831.40) et les normes de r\u00e9vision r\u00e9gissent les t\u00e2ches de l\u2019organe de r\u00e9vision. La r\u00e9vision ne porte pas sur la conformit\u00e9 aux dispositions du droit du bail.
5. Non.
6. Faisant partie int\u00e9grante du portefeuille de placements, les biens immobiliers sont pris en compte dans la fortune de pr\u00e9voyance disponible qui entre dans le calcul du taux de couverture vis\u00e9 \u00e0 l\u2019art. 44 de l\u2019ordonnance du 18 avril 1984 sur la pr\u00e9voyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidit\u00e9 (OPP 2 ; RS 831.441.1).
7. Aux termes de l\u2019art. 71, al. 1, LPP, les institutions de pr\u00e9voyance doivent administrer leur fortune de mani\u00e8re \u00e0 garantir la s\u00e9curit\u00e9 des placements, un rendement raisonnable, une r\u00e9partition appropri\u00e9e des risques et la couverture des besoins pr\u00e9visibles de liquidit\u00e9s. Elles ont par cons\u00e9quent un devoir fiduciaire envers leurs assur\u00e9s.
Dans ce contexte, la gestion du parc immobilier de PUBLICA est ax\u00e9e sur des rendements durables au lieu de viser des b\u00e9n\u00e9fices de r\u00e9\u00e9valuation imm\u00e9diats. Le rel\u00e8vement d\u2019un loyer op\u00e9r\u00e9 lors d\u2019un changement de locataire d\u00e9pend d\u2019une multitude de facteurs, tels que l\u2019emplacement, la qualit\u00e9 et l\u2019\u00e9tat du bien immobilier. Il peut avoir des incidences sur la valeur de l\u2019immeuble.
8. Oui, PUBLICA tient une comptabilit\u00e9 parall\u00e8le sommaire dans des cas particuliers. L\u2019\u00e9tendue actuelle de son portefeuille ne justifie en revanche pas la g\u00e9n\u00e9ralisation de cette m\u00e9thode comptable.
9. PUBLICA pr\u00e9sente son bilan selon la norme comptable Swiss GAAP RPC 26. En tant qu\u2019acteur individuel, elle n\u2019est pas en mesure d\u2019\u00e9tablir une estimation fiable des cons\u00e9quences de son bilan sur le march\u00e9 immobilier.
Selon PUBLICA, les investissements qu\u2019elle a r\u00e9alis\u00e9s dans des biens immobiliers \u00e0 l\u2019\u00e9tranger visaient en premier lieu \u00e0 diversifier son portefeuille de placements.