Abstimmung - Vote
\n[NAM]
\nF\u00fcr Folgegeben ... 57 Stimmen
\nDagegen ... 116 Stimmen
\n[VS]
\n[PAGE 1995]
\nLa Commission des affaires juridiques a examin\u00e9 le 14 octobre 2010 l'initiative parlementaire Thanei \"Mieux prot\u00e9ger les locataires contre les cong\u00e9s abusifs\". La majorit\u00e9 de la commission a d\u00e9cid\u00e9 de ne pas y donner suite - la d\u00e9cision a \u00e9t\u00e9 prise par 15 voix contre 8.
\nL'auteur de l'initiative part d'un constat, qui est celui qu'il existe, au moins dans certaines r\u00e9gions de Suisse, une p\u00e9nurie de logements et que cette p\u00e9nurie s'est aggrav\u00e9e du fait de l'extension de la libre circulation des personnes, avec une pression migratoire qui p\u00e8se en poussant les loyers \u00e0 la hausse et qui conduit par cons\u00e9quent un certain nombre de bailleurs \u00e0 souhaiter relouer leur bien \u00e0 un prix plus \u00e9lev\u00e9. Madame Thanei consid\u00e8re qu'il est contraire \u00e0 la bonne foi, donc abusif, qu'un propri\u00e9taire r\u00e9silie un bail uniquement pour pouvoir relouer \u00e0 un tiers \u00e0 un prix plus \u00e9lev\u00e9. Il faut par cons\u00e9quent pouvoir annuler cette r\u00e9siliation.
\nLa commission a examin\u00e9 ces arguments et sa majorit\u00e9 n'a pas suivi le raisonnement de Madame Thanei. La majorit\u00e9 a consid\u00e9r\u00e9 que le droit du bail n'avait pas d'effet sur la p\u00e9nurie de logements, que celle-ci \u00e9tait une affaire d'am\u00e9nagement du territoire, \u00e9ventuellement une question \u00e9conomique ou de droit de la construction, mais que le droit du bail n'avait pas vocation \u00e0 augmenter l'offre en logements.
\nLa majorit\u00e9 de la commission a \u00e9galement consid\u00e9r\u00e9 que, si le nouveau loyer \u00e9tait plus \u00e9lev\u00e9 au point d'\u00eatre abusif parce que plus \u00e9lev\u00e9 que la limite des loyers usuels, alors le droit actuel permettait d\u00e9j\u00e0 d'annuler le cong\u00e9. Et qu'il n'y avait en revanche rien d'illicite \u00e0 ce qu'un propri\u00e9taire souhaite louer son bien au prix du march\u00e9 et que, pour ce faire, il doive parfois r\u00e9silier le bail afin d'adapter son loyer; en d'autres termes, qu'il n'y avait rien d'abusif au fond \u00e0 suivre le march\u00e9, dans la limite, bien entendu, des loyers usuels que la loi pr\u00e9voit \u00e0 titre de protection.
\nPour ces raisons, la commission a d\u00e9cid\u00e9, par 15 voix contre 8, de ne pas donner suite \u00e0 cette initiative. La majorit\u00e9 de la commission vous invite \u00e0 suivre sa proposition.
\nDie parlamentarische Initiative verlangt eine \u00c4nderung des Obligationenrechts, wonach die K\u00fcndigung von Mietvertr\u00e4gen durch den Vermieter anfechtbar sein soll, wenn sie nur ausgesprochen wird, um von einer neuen Mieterschaft einen h\u00f6heren Mietzins zu realisieren. Die Kommission beantragt mit 15 zu 8 Stimmen, der Initiative keine Folge zu geben, weil kein gesetzgeberischer Handlungsbedarf besteht, und zwar aus folgenden Gr\u00fcnden nicht:
\nGem\u00e4ss Artikel 271 OR ist eine K\u00fcndigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verst\u00f6sst. Nach Artikel 271a Absatz 1 Buchstabe b OR ist eine K\u00fcndigung insbesondere dann anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Vermieter eine einseitige Vertrags\u00e4nderung zulasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will. Das Bundesgericht l\u00e4sst aber eine solche K\u00fcndigung zu, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Vermieter die Mietsache einem Dritten zu einem h\u00f6heren Mietzins zur Verf\u00fcgung stellen will, wobei aber Voraussetzung ist, dass der h\u00f6here Mietzins nicht missbr\u00e4uchlich ist. Das heisst, der neue Mietzins muss orts- und quartier\u00fcblich sein, und es darf auch kein \u00fcbersetzter Ertrag aus dem neuen Mietverh\u00e4ltnis erzielt werden.
\nDas Bundesgericht hat in konstanter Rechtsprechung best\u00e4tigt, dass eine K\u00fcndigung des Vermieters aus wirtschaftlichen Gr\u00fcnden zul\u00e4ssig ist. Das h\u00f6chste Gericht hat anerkannt, dass es dem Vermieter erlaubt sein muss, eine angemessene Rendite zu erzielen bzw. eben einen orts- und quartier\u00fcblichen Mietzins zu verlangen. Da eine entsprechende Anpassung des Mietzinses in einem bestehenden Mietverh\u00e4ltnis als unzul\u00e4ssig gilt, muss es dem Vermieter zumindest gestattet sein, zu k\u00fcndigen und mit einem neuen Mieter einen Mietvertrag zu einem h\u00f6heren Mietzins abzuschliessen.
\nDie Initiantin argumentiert, die Situation auf dem Wohnungsmarkt sei ernst, in s\u00e4mtlichen Grossregionen herrschten Wohnungsknappheit und Mietzinsnot und es m\u00fcsse gehandelt werden, weil langj\u00e4hrige Mieter in den st\u00e4dtischen Agglomerationen nicht aus ihren Wohnungen vertrieben werden d\u00fcrften.
\nDie Kommissionsmehrheit macht geltend, dass das Mietrecht nicht nur f\u00fcr Grossregionen und st\u00e4dtische Agglomerationen gilt, sondern f\u00fcr die ganze Schweiz. Es kommt dazu, dass der K\u00fcndigungsschutz bereits im geltenden Recht sehr gut ausgebaut ist und der Vermieter auch eine Rendite soll erzielen d\u00fcrfen und nicht in einem f\u00fcr ihn unrentablen Mietverh\u00e4ltnis ausharren muss. Auch kann der Wohnungsmangel als Ursache f\u00fcr steigende Marktpreise nicht mit einer Verbesserung des K\u00fcndigungsschutzes bek\u00e4mpft werden. Die von der Initiantin geforderte Versch\u00e4rfung des K\u00fcndigungsschutzes w\u00fcrde nicht zuletzt die Freiheit der Vertragspartner, einen Mietvertrag zu beenden, einschr\u00e4nken. Einmal mehr w\u00fcrde auf diese Weise das verfassungsm\u00e4ssige Grundrecht auf Eigentum eingeschr\u00e4nkt.
\nAus all diesen Gr\u00fcnden empfiehlt Ihnen die Kommissionsmehrheit, den gesetzgeberischen Handlungsbedarf zu verneinen und der Initiative keine Folge zu geben.
\nLa minorit\u00e9 de la commission vous invite \u00e0 donner suite \u00e0 l'initiative parlementaire Thanei pour plusieurs raisons.
\nLa minorit\u00e9 constate tout d'abord que, durant ces quinze derni\u00e8res ann\u00e9es, la p\u00e9nurie de logements n'a cess\u00e9 d'augmenter en Suisse. Le taux de vacance au niveau suisse est ainsi pass\u00e9 de 1,82 pour cent en 1997 \u00e0 0,94 pour cent en 2010. Cela revient \u00e0 dire que le nombre de logements disponibles a diminu\u00e9 de moiti\u00e9. Ainsi, aujourd'hui, la p\u00e9nurie de logements ne touche plus uniquement les grands centres urbains, mais s'est \u00e9tendue \u00e0 la p\u00e9riph\u00e9rie, et l\u00e0 aussi les logements deviennent plus rares et, surtout, plus on\u00e9reux.
\nCorollaire de cette tendance au rench\u00e9rissement, certains bailleurs n'h\u00e9sitent plus aujourd'hui \u00e0 r\u00e9silier les contrats de bail qui les lient aux locataires en place, et cela uniquement dans le but de relouer plus cher \u00e0 des tiers, afin d'en tirer un profit majeur. Cette pratique est tr\u00e8s simple et pour le moins rentable dans une situation de p\u00e9nurie o\u00f9 l'on peut faire monter les loyers \u00e0 la conclusion du bail.
\nPendant longtemps les locataires \u00e9taient implicitement prot\u00e9g\u00e9s d'une telle pratique par le droit du bail, ce qui r\u00e9duisait les ardeurs des bailleurs. Malheureusement pour les [PAGE 1994] locataires, la jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral consid\u00e8re depuis quelques ann\u00e9es qu'une r\u00e9siliation pour cause de modification du bail ne contrevient pas aux r\u00e8gles de la bonne foi si le cong\u00e9 donn\u00e9 pour louer plus cher n'est pas abusif, c'est-\u00e0-dire s'il n'est pas ill\u00e9gal au sens de la loi.
\nVu la p\u00e9nurie actuelle, la minorit\u00e9 estime que cette jurisprudence n'est plus en prise avec la r\u00e9alit\u00e9. Il y a lieu de consid\u00e9rer que le cong\u00e9 pour relouer plus cher \u00e0 un tiers est un cong\u00e9 contraire \u00e0 la bonne foi et annulable au sens des articles 271 et 271a du Code des obligations, comme l'est d'ailleurs le cong\u00e9 donn\u00e9 \u00e0 un locataire en place qui conteste une majoration de son loyer. Le cong\u00e9 donn\u00e9 avant ou apr\u00e8s la notification d'une hausse de loyer par le bailleur pour emp\u00eacher que le locataire s'y oppose et augmenter son rendement doit relever du m\u00eame traitement juridique, d\u00e8s lors qu'il vise le m\u00eame objectif \u00e9conomique, \u00e0 savoir relouer plus cher et contourner la volont\u00e9 du locataire en place de conserver les m\u00eames conditions de logement.
\nLa minorit\u00e9 rel\u00e8ve que les victimes de ces cong\u00e9s sont en g\u00e9n\u00e9ral des familles ou des locataires \u00e2g\u00e9s, qui vivent depuis tr\u00e8s longtemps dans des appartements et qui ont ensuite \u00e9norm\u00e9ment de difficult\u00e9s \u00e0 trouver un nouveau logement et \u00e0 organiser un d\u00e9m\u00e9nagement. Ce sont les locataires des classes populaires qui sont sacrifi\u00e9s par ce type de proc\u00e9dure utilis\u00e9 par les bailleurs, et cela au profit des cat\u00e9gories de la population les plus argent\u00e9es. Dans les villes \u00e0 forte croissance, ce sont les employ\u00e9s de multinationales qui peuvent prendre possession de ces appartements dont le loyer a \u00e9t\u00e9 augment\u00e9, loyer qu'ils ne paient peut-\u00eatre m\u00eame pas eux-m\u00eames, parce que c'est leur employeur qui le prend en charge.
\nLa minorit\u00e9 rel\u00e8ve \u00e9galement que les bailleurs en cause ne sont g\u00e9n\u00e9ralement pas de petits propri\u00e9taires qui doivent pouvoir compter sur un rendement appropri\u00e9, mais bien de grandes soci\u00e9t\u00e9s d'investissement immobilier, voire des fonds de placement.
\nPartant de ces diff\u00e9rents constats, la minorit\u00e9 de la commission estime qu'il y a aujourd'hui une urgence et une n\u00e9cessit\u00e9 r\u00e9elles d'agir afin de revenir \u00e0 la situation l\u00e9gale qui pr\u00e9valait avant la modification de la jurisprudence. Il s'agit en effet de consid\u00e9rer que le bailleur peut augmenter le loyer, mais qu'il doit le faire vis-\u00e0-vis du locataire en place, et ce d'autant que les moyens d'augmenter le loyer existent.
\nPour toutes ces raisons, la minorit\u00e9 de la commission vous invite \u00e0 donner suite \u00e0 l'initiative parlementaire.
\nIch fordere mit meiner parlamentarischen Initiative eine ganz kleine Erg\u00e4nzung in Artikel 271a OR. Dieser Artikel soll dahingehend erg\u00e4nzt werden, dass eine Vermieterk\u00fcndigung anfechtbar ist, wenn sie ausgesprochen wird, um von einer neuen Mieterschaft einen h\u00f6heren Mietzins zu realisieren. Weshalb?
\nKurz zur aktuellen Rechtslage: In Artikel 271 OR ist der Grundsatz enthalten, wonach K\u00fcndigungen im Mietrecht missbr\u00e4uchlich sind, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen. In Artikel 271a OR sind exemplarisch einzelne Tatbest\u00e4nde von missbr\u00e4uchlichen Vermieterk\u00fcndigungen aufgef\u00fchrt. So sind K\u00fcndigungen missbr\u00e4uchlich, wenn sie ausgesprochen werden, um vom Mieter oder von der Mieterin einen h\u00f6heren Mietzins zu verlangen. Ein Beispiel: Der Vermieter macht Frau Meier das Angebot, sie solle 400 Franken mehr bezahlen; wenn sie damit nicht einverstanden ist, erh\u00e4lt sie die K\u00fcndigung. Eine solche K\u00fcndigung ist missbr\u00e4uchlich. Die Ratio Legis ist klar: Die K\u00fcndigung soll und darf kein Mittel sein, um eine Mietzinserh\u00f6hung durchzusetzen, und zwar unabh\u00e4ngig von der Frage, ob die Mietzinserh\u00f6hung berechtigt ist oder nicht. Gem\u00e4ss Bundesgericht und dem klaren Willen des Gesetzgebers darf nie zum Mittel der K\u00fcndigung gegriffen werden, um eine Mietzinserh\u00f6hung oder eine andere Forderung zulasten der Mieterschaft durchzusetzen. Ein solches Vorgehen ist im \u00dcbrigen auch strafrechtlich verp\u00f6nt.
\nNun passiert auf dem Wohnungsmarkt etwas ganz anderes: Vermieter k\u00fcndigen immer \u00f6fter langj\u00e4hrigen Mieterinnen und Mietern das Mietverh\u00e4ltnis, um die Wohnung teurer an eine neue Mieterschaft zu vermieten, vor allem in grossen St\u00e4dten. Wie ist hier die Rechtslage respektive die Praxis des Bundesgerichtes? Das Bundesgericht erachtet solche K\u00fcndigungen als g\u00fcltig, falls der Vermieter nachweisen kann, dass der von ihm geforderte neue Mietzins orts- und quartier\u00fcblich ist oder ihm keinen \u00fcbersetzten Ertrag verschafft.
\nDie von einer solchen K\u00fcndigung betroffene Mieterschaft muss ein langwieriges Verfahren auf sich nehmen, um \u00fcberhaupt herauszufinden, ob die K\u00fcndigung g\u00fcltig ist oder nicht und ob sie ausziehen muss. In Z\u00fcrich und Genf und weiteren urbanen Agglomerationen herrscht Wohnungs- und Mietzinsnot. Dieser Nachfrage\u00fcberhang ist ein N\u00e4hrboden f\u00fcr solche Missbr\u00e4uche. Immer h\u00e4ufiger werden gegen\u00fcber langj\u00e4hrigen Mieterinnen und Mietern solche K\u00fcndigungen ausgesprochen, um von einer neuen Mieterschaft einen h\u00f6heren Mietzins zu verlangen. Besonders stossend, ja geradezu unertr\u00e4glich ist es, dass insbesondere \u00e4ltere Mieterinnen und Mieter betroffen sind, die seit ewig in ihrer Wohnung wohnen und auf dem freien Wohnungsmarkt keine Wohnung mehr finden werden.
\nIm Zusammenhang mit der erweiterten Personenfreiz\u00fcgigkeit hat sich dieses Problem noch akzentuiert. Die Einwanderung hat nicht nur die Nachfrage nach kosteng\u00fcnstigen Wohnungen verst\u00e4rkt, sondern die Nachfrage generell, und sehr oft handelt es sich um zahlungskr\u00e4ftige Mieter und Mieterinnen, die den gr\u00f6sseren Verwaltungen entsprechende Angebote machen k\u00f6nnen. Der Missbrauch muss dort bek\u00e4mpft werden, wo er geschieht. Es besteht dringender Handlungsbedarf. Ich bitte Sie, dieser parlamentarischen Initiative Folge zu geben.
\nIch m\u00f6chte noch kurz zwei Argumente der Gegnerschaft aufnehmen. Es heisst immer wieder, es brauche f\u00fcr die Vermieter ein Notventil, weil w\u00e4hrend der Mietdauer strenge Anpassungsregeln f\u00fcr Mietzinserh\u00f6hungen best\u00fcnden. Das trifft so nicht zu. W\u00e4hrend der Mietdauer ist es m\u00f6glich, 40 Prozent der Teuerung und die Erh\u00f6hung der Hypozinsen als Kostensteigerungen auf die Mietzinse zu \u00fcberw\u00e4lzen. Bei den periodisch anfallenden Sanierungen kann der Vermieter 50 bis 70 Prozent der entsprechenden Kosten auf die Mietzinse \u00fcberw\u00e4lzen. Das ist mehr als genug. \u00dcberdies dauern die durchschnittlichen Mietverh\u00e4ltnisse h\u00f6chstens sieben Jahre, weshalb es dieses Notventil nicht braucht.
\nIch bitte Sie, zum Schutze der Familien und insbesondere der \u00e4lteren Menschen meiner parlamentarischen Initiative Folge zu geben.
\nAntrag der Mehrheit
\nDer Initiative keine Folge geben
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit
\n(Sommaruga Carlo, Daguet, Jositsch, Leutenegger Oberholzer, Thanei, Vischer, von Graffenried, Wyss Brigit)
\nDer Initiative Folge geben
\n[VS]
\nProposition de la majorit\u00e9
\nNe pas donner suite \u00e0 l'initiative
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9
\n(Sommaruga Carlo, Daguet, Jositsch, Leutenegger Oberholzer, Thanei, Vischer, von Graffenried, Wyss Brigit)
\nDonner suite \u00e0 l'initiative
\n[VS]
\nLe pr\u00e9sident (Germanier Jean-Ren\u00e9, pr\u00e9sident): Vous avez re\u00e7u un rapport \u00e9crit de la commission.
\n