Le pr\u00e9sident (Rossini St\u00e9phane, pr\u00e9sident): La commission propose de ne pas donner suite \u00e0 l'initiative. Une minorit\u00e9 propose d'y donner suite.
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\nAbstimmung - Vote
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\nF\u00fcr Folgegeben ... 78 Stimmen
\nDagegen ... 81 Stimmen
\n(0 Enthaltungen)
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\nSchluss der Sitzung um 19.00 Uhr
\nLa s\u00e9ance est lev\u00e9e \u00e0 19 h 00
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\nDer Initiant verlangt mit seiner parlamentarischen Initiative, das Obligationenrecht so zu \u00e4ndern, dass der zul\u00e4ssige Mietertrag vom hypothekarischen Referenzzinssatz entkoppelt wird. Es geht hier um die Frage, wann ein \u00fcbersetzter Ertrag aus der Mietsache erreicht wird. Gem\u00e4ss Rechtsprechung des Bundesgerichtes liegt ein solcher vor, wenn der Ertrag des von der Vermieterin oder vom Vermieter investierten Eigenkapitals 0,5 Prozent des hypothekarischen Referenzzinssatzes \u00fcbersteigt.
\nIhre Kommission f\u00fcr Rechtsfragen hat am 28. August 2014 knapp, mit 12 zu 10 Stimmen bei 1 Enthaltung, entschieden, es solle der parlamentarischen Initiative Folge gegeben [PAGE 1712] werden. Die Kommission des St\u00e4nderates stimmte diesem Beschluss am 17. November 2014 mit 7 zu 4 Stimmen bei 1 Enthaltung nicht zu. Deshalb befasste sich Ihre Kommission nochmals mit dieser parlamentarischen Initiative. Sie hat sich nach der erneuten Beratung dem St\u00e4nderat angeschlossen und will damit der parlamentarischen Initiative keine Folge geben. Was sind die Gr\u00fcnde daf\u00fcr?
\nDie Kommissionsmehrheit ist, wie bereits die Kommission des St\u00e4nderates, der Meinung, dass es falsch ist, im Bereich des Mietrechts mit einer parlamentarischen Initiative vorzugehen. Dies w\u00fcrde bedeuten, wie in der st\u00e4nder\u00e4tlichen Kommission bereits hervorgehoben wurde, dass die Gesetzes\u00e4nderung im Wesentlichen ohne Unterst\u00fctzung des Bundesrates, ohne umfassendes Vernehmlassungsverfahren, also durch das Parlament selber bzw. die zust\u00e4ndige Kommission erarbeitet w\u00fcrde. Zudem handelt es sich beim Mietrecht um einen sensiblen und austarierten Bereich, also um ein Zusammenspiel verschiedener Interessen auf Mieter- oder Vermieterseite. Die Mehrheit Ihrer Kommission ist der Ansicht, dass dieses komplexe Thema ganzheitlich und nicht nur punktuell angegangen werden muss. Das erkl\u00e4rte auch die Kommission des St\u00e4nderates. In diesem Sinne war es keine Rache der st\u00e4nder\u00e4tlichen Kommission, dass auf den Vorstoss, den Alec von Graffenried vertrat, nicht eingetreten wurde, sondern es ist eben ein Anzeichen daf\u00fcr, dass man das komplexe Thema ganzheitlich angehen wollte.
\nSchliesslich ist festzuhalten, dass die Initiative eine Abkoppelung vom hypothekarischen Referenzzinssatz verlangt, ohne eine Alternative vorzuschlagen. Auf die Frage von Herrn Nationalrat Sommaruga hat Herr Nationalrat Feller ein paar M\u00f6glichkeiten erw\u00e4hnt. Wir haben diese in der Kommission nicht diskutiert, weshalb ich namens der Kommission auch keine Stellungnahme abgeben werde.
\nIhre Kommission beantragt mit 14 zu 6 Stimmen bei 1 Enthaltung, der Initiative keine Folge zu geben. Ich ersuche Sie, der Kommissionsmehrheit zu folgen und demzufolge auch den Minderheitsantrag Nidegger abzulehnen.
\nL'initiative vise \u00e0 modifier le Code des obligations de sorte que le rendement admissible ne puisse plus \u00eatre d\u00e9termin\u00e9 en fonction du taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence.
\nLa majorit\u00e9 de votre commission estime que les r\u00e9visions du droit du bail lanc\u00e9es ces derni\u00e8res ann\u00e9es n'ont rencontr\u00e9 qu'un succ\u00e8s limit\u00e9 et qu'en d\u00e9pit de l'\u00e9volution actuelle des taux d'int\u00e9r\u00eat, il ne saurait \u00eatre question de bouleverser l'\u00e9quilibre du droit du bail en en modifiant les principes de base sans tenir compte de la situation dans son ensemble. La majorit\u00e9 consid\u00e8re en outre que le probl\u00e8me abord\u00e9 ici est particuli\u00e8rement complexe et qu'il doit \u00eatre trait\u00e9 dans sa globalit\u00e9. Elle souligne \u00e0 ce titre que la question du droit du bail est tr\u00e8s sensible, pr\u00e9cis\u00e9ment parce qu'elle se fonde sur le jeu des int\u00e9r\u00eats divergents des bailleurs et des locataires, d'o\u00f9 la n\u00e9cessit\u00e9 d'associer pleinement \u00e0 la discussion ces deux groupes d'interlocuteurs. La majorit\u00e9 d\u00e9plore en outre que l'initiative ne propose pas de solution de rechange \u00e0 la d\u00e9finition du rendement excessif en fonction du taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence. Enfin, elle est d'avis que l'initiative parlementaire ne constitue pas l'outil qui convient pour l\u00e9gif\u00e9rer dans un domaine aussi complexe.
\nUne minorit\u00e9 propose de donner suite \u00e0 l'initiative. Elle souligne que le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence est un crit\u00e8re artificiel et abstrait, sans aucun rapport avec la r\u00e9alit\u00e9 socio-\u00e9conomique. A ses yeux, les bouleversements marquants que le march\u00e9 immobilier et hypoth\u00e9caire a connus ces derni\u00e8res ann\u00e9es t\u00e9moignent de la n\u00e9cessit\u00e9 de prendre des mesures.
\nLa commission du Conseil des Etats a refus\u00e9 de donner suite \u00e0 l'initiative par 7 voix contre 4 et 1 abstention. Votre commission vous propose, par 14 voix contre 6 et 1 abstention, de ne pas donner suite \u00e0 l'initiative. Une minorit\u00e9 propose d'y donner suite.
\nD\u00e8s que l'on parle de baux \u00e0 loyer, et plus pr\u00e9cis\u00e9ment de loyers, la temp\u00e9rature augmente tout de suite de deux degr\u00e9s dans quelque salle que l'on soit. Cela tient assez l\u00e9gitimement au fait que nous sommes tous concern\u00e9s, soit comme locataires, soit comme propri\u00e9taires.
\nJe fais partie aujourd'hui des d\u00e9fenseurs de la proposition de la minorit\u00e9 de la commission, qui se trouvait \u00eatre majoritaire il y a encore peu de temps. En effet, la Commission des affaires juridiques du Conseil national a d\u00e9cid\u00e9, le 28 ao\u00fbt 2014, de donner suite au texte de Monsieur Feller, comme les rapporteurs vous l'expliqueront. Puis, la commission soeur a d\u00e9cid\u00e9, le 17 novembre 2014, de ne pas y donner suite. La commission a donc entam\u00e9 une nouvelle discussion, et la majorit\u00e9 de cette derni\u00e8re a tourn\u00e9 casaque - je n'ai rien contre les lobbies d'Asie centrale - au simple motif que le Conseil des Etats n'en voulait pas.
\nSi le Conseil des Etats ne voulait pas de discussion \u00e0 l'\u00e9poque, c'est parce que deux textes similaires \u00e9taient alors trait\u00e9s au Parlement. En effet, l'initiative parlementaire 13.459 du groupe des Verts, \"Faire d\u00e9pendre les loyers du rench\u00e9rissement et non plus du taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence\", pour laquelle Monsieur von Graffenried \u00e9tait le porte-parole, pr\u00e9voyait exactement la m\u00eame chose que l'initiative parlementaire Feller, \u00e0 la diff\u00e9rence pr\u00e8s qu'elle proposait une substitution. On pouvait alors lire dans le texte les arguments suivants - issus de la gauche: le crit\u00e8re du taux hypoth\u00e9caire moyen, qui remonte \u00e0 il y a trente ans, a fait son temps; la conjoncture a chang\u00e9; il se pourrait que les taux hypoth\u00e9caires remontent; il faut changer de crit\u00e8re; le Parlement doit assumer sa responsabilit\u00e9 parce que ce n'est pas au Tribunal f\u00e9d\u00e9ral de fixer ce crit\u00e8re. Le texte pr\u00e9cisait en outre que si le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral avait fix\u00e9 un crit\u00e8re, c'est parce qu'il n'existait rien \u00e0 l'\u00e9poque; le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a donc inscrit un crit\u00e8re qui lui paraissait logique il y a trente ans, mais le monde ayant chang\u00e9, il convenait de changer de crit\u00e8re.
\nOn a alors reproch\u00e9 \u00e0 l'initiative 13.459 l'exact oppos\u00e9 de ce que l'on critique aujourd'hui dans l'initiative parlementaire Feller, \u00e0 savoir qu'elle ne propose rien de pr\u00e9cis en remplacement du taux. En effet, \u00e0 l'\u00e9poque, on avait dit \u00e0 Monsieur von Graffenried que son texte proposait quelque chose de trop pr\u00e9cis et que cela ne laissait pas la possibilit\u00e9 au Parlement de s'interroger sur le moyen le plus efficace de fixer le crit\u00e8re.
\nLe Conseil des Etats \u00e9tait f\u00e2ch\u00e9 que l'on ait refus\u00e9 l'initiative parlementaire du groupe des Verts. Il s'est un peu veng\u00e9 sur la pr\u00e9sente initiative parlementaire, que l'on critique aujourd'hui avec les arguments inverses de ceux que l'on avait fait valoir lors du d\u00e9bat sur l'initiative parlementaire du groupe des Verts.
\nIl y a v\u00e9ritablement mati\u00e8re \u00e0 donner suite \u00e0 la pr\u00e9sente initiative parlementaire, car tout le monde est assez d'accord sur le fait qu'il faut en d\u00e9battre, mais chacun, de son c\u00f4t\u00e9 de la salle, craint que la solution de l'autre puisse s'imposer. Cela a pour cons\u00e9quence que rien n'est fait dans un domaine o\u00f9 le besoin de l\u00e9gif\u00e9rer est pourtant admis par tous. On ne change rien au droit du bail et \u00e0 ses protections, on cherche simplement \u00e0 trouver un crit\u00e8re ad\u00e9quat qui soit \u00e9quitable, praticable et responsable, puisque nous sommes - je crois - le l\u00e9gislateur.
\nJe vous invite donc \u00e0 accepter ma proposition de minorit\u00e9 et \u00e0 donner ainsi suite \u00e0 l'initiative parlementaire Feller.
\nCh\u00e8re coll\u00e8gue, on ne va pas faire ici un cours de droit du bail. Mais je rappelle que tout locataire peut, par exemple, contester son loyer initial ou, en cas d'augmentation de loyer, contester l'augmentation en mettant en avant un rendement excessif. Donc, aujourd'hui, le droit est appliqu\u00e9.
\nIl n'y a pas d'automatisme en droit du bail suisse. Si, par exemple, le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence diminue, le locataire peut demander une diminution de loyer et, si l'ensemble des crit\u00e8res sont r\u00e9unis, le propri\u00e9taire doit accorder la diminution de loyer demand\u00e9e. A l'inverse, lorsque le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence augmente, le propri\u00e9taire peut notifier une augmentation de loyer au locataire et celui-ci a le droit de la contester.
\nIl n'y a donc pas d'automatisme en droit du bail suisse. Ce sont le propri\u00e9taire et le locataire qui doivent agir. C'est le droit tel qu'il est con\u00e7u et pleinement appliqu\u00e9 aujourd'hui dans notre pays.
\nGesch\u00e4tzter Kollege Feller, ist Ihnen klar, dass die Durchschnittsmieten um 20 Prozent gestiegen sind, seit die Zinsen so tief sind, und dass sie um 14 Prozent h\u00e4tten sinken sollen? Wir reden hier von Milliarden, die zu Unrecht an die Immobilieneigent\u00fcmer fliessen. Ist Ihnen demnach klar, dass draussen im Land gem\u00e4ss dieser Regel ein komplett illegaler Zustand herrscht?
\nMonsieur Sommaruga, si j'avais propos\u00e9 une solution de substitution, il est quasiment certain que vous l'auriez critiqu\u00e9e - quelle que soit la solution d'ailleurs -, vous auriez dit qu'elle est inapplicable.
\nIl y a plusieurs solutions de substitution, que je r\u00e9sume tr\u00e8s bri\u00e8vement, compte tenu de l'heure. On pourrait imaginer que le taux de rendement admissible maximal soit fix\u00e9 dans la loi. Ce serait une solution certes un peu rigide, mais c'est une option qui m\u00e9riterait d'\u00eatre discut\u00e9e. On pourrait imaginer que le Conseil f\u00e9d\u00e9ral fixe le taux de rendement admissible maximal dans une ordonnance, un peu par analogie avec ce qui se fait en mati\u00e8re de taux d'int\u00e9r\u00eat minimal pr\u00e9vu pour la pr\u00e9voyance professionnelle. On pourrait imaginer tenir compte du rendement moyen de l'ensemble des fonds [PAGE 1711] immobiliers en Suisse. On pourrait aussi tenir compte d'un crit\u00e8re qui longtemps a \u00e9t\u00e9 appliqu\u00e9, notamment dans le canton du Tessin et dans le canton de Vaud, \u00e0 savoir le crit\u00e8re de la valeur intrins\u00e8que de l'immeuble.
\nVoil\u00e0, en moins d'une minute, j'ai cit\u00e9 quatre options, quatre solutions de substitution possibles. Je n'ai pas voulu figer les choses dans le texte de l'initiative parlementaire mais ai tenu \u00e0 ce que le texte soit ouvert, de mani\u00e8re \u00e0 ce qu'un r\u00e9el d\u00e9bat parlementaire et politique puisse avoir lieu. Les solutions de substitution existent et sont nombreuses.
\nMonsieur Feller, je vous ai entendu et \u00e9cout\u00e9 avec attention. Le seul probl\u00e8me, c'est que vous ne r\u00e9pondez pas \u00e0 la critique des Commissions des affaires juridiques, du Conseil des Etats et du Conseil national, qui disent que votre initiative parlementaire ne propose rien. Elle fait une critique mais ne propose rien. Pourriez-vous nous dire en deux phrases quel est le projet contenu dans votre initiative, \u00e0 part les critiques du syst\u00e8me actuel?
\nJe d\u00e9clare tout d'abord mes liens d'int\u00e9r\u00eats: je suis directeur de la Chambre vaudoise immobili\u00e8re et secr\u00e9taire g\u00e9n\u00e9ral de la F\u00e9d\u00e9ration romande immobili\u00e8re.
\nLe but de l'initiative parlementaire que je vous propose ne consiste pas \u00e0 lib\u00e9raliser les loyers. Je ne suis pas oppos\u00e9 \u00e0 ce que la notion de rendement admissible maximal des fonds propres investis par le bailleur dans un immeuble soit maintenue en droit du bail. D'ailleurs, je rel\u00e8ve le fait que l'article 109 de la Constitution f\u00e9d\u00e9rale pr\u00e9voit express\u00e9ment que la Conf\u00e9d\u00e9ration a pour t\u00e2che de lutter contre les loyers abusifs. Nous ne pouvons donc pas faire n'importe quoi au Parlement, mais devons respecter le cadre constitutionnel qui est pos\u00e9.
\nAlors quel est le probl\u00e8me? Le probl\u00e8me est que, en droit actuel, le rendement admissible des fonds propres investis par le propri\u00e9taire dans son immeuble ne peut pas d\u00e9passer de plus de 0,5 pour cent le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence. Le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence repr\u00e9sente, en r\u00e9sum\u00e9, une sorte de moyenne arithm\u00e9tique artificielle, abstraite et d\u00e9connect\u00e9e de la r\u00e9alit\u00e9 v\u00e9cue par chacun des propri\u00e9taires. Le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence est aujourd'hui de 1,75 pour cent, ce qui signifie que le taux de rendement admissible maximal des fonds propres investis par un propri\u00e9taire dans son immeuble est plafonn\u00e9 \u00e0 2,25 pour cent.
\nLe premier enjeu est que cette r\u00e8gle que je viens de mentionner, \u00e0 savoir cette modalit\u00e9 de calcul pr\u00e9voyant que le rendement admissible maximal ne peut pas d\u00e9passer de plus de 0,5 pour cent le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence, n'a jamais \u00e9t\u00e9 discut\u00e9e ni fix\u00e9e par le pouvoir politique. Cette r\u00e8gle n'est pas ancr\u00e9e dans la loi, mais a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e par le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral il y a une trentaine d'ann\u00e9es. Cela est probl\u00e9matique parce que le secteur immobilier est un domaine important de la vie sociale et \u00e9conomique du pays, la relation entre le propri\u00e9taire et le locataire est particuli\u00e8re, et le logement ne constitue pas n'importe quel bien, mais est un bien essentiel. C'est pour cela que la question du rendement admissible maximal devrait \u00eatre discut\u00e9e et trait\u00e9e par le pouvoir politique et non pas \u00eatre du ressort du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral. Le politique devrait se r\u00e9approprier cette mati\u00e8re.
\nLe second enjeu, c'est que la r\u00e8gle a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e par le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral il y a une trentaine d'ann\u00e9es. Et, il y a une trentaine d'ann\u00e9es, le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence \u00e9tait d'environ 5 pour cent. Cela signifie, si on ajoute 0,5 pour cent \u00e0 ces 5 pour cent, que le rendement admissible maximal \u00e9tait de 5,5 pour cent. Donc, lorsque le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a fix\u00e9 la r\u00e8gle appliqu\u00e9e encore aujourd'hui, le rendement admissible maximal \u00e9tait de 5,5 pour cent; c'\u00e9tait consid\u00e9r\u00e9 comme correct.
\nOr aujourd'hui, avec un taux hypoth\u00e9caire de 1,75 pour cent, le rendement maximal est plafonn\u00e9 \u00e0 2,25 pour cent, ce qui est extr\u00eamement bas. Je ne suis d'ailleurs pas le seul \u00e0 le dire. Il se trouve que, il y a quelques mois, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a d\u00e9cid\u00e9 d'appliquer cette modalit\u00e9 de calcul aussi aux logements d'utilit\u00e9 publique subventionn\u00e9s par l'Etat. Cela a cr\u00e9\u00e9 une pol\u00e9mique, notamment dans le canton de Gen\u00e8ve. Notre ancien coll\u00e8gue du groupe des Verts, Antonio Hodgers qui est aujourd'hui conseiller d'Etat en charge du logement, \u00e9tait tr\u00e8s inquiet. Le 9 d\u00e9cembre 2014, il a \u00e9crit un article dans le quotidien \"Le Temps\" dans lequel il affirme: \"Une application trop syst\u00e9matique du crit\u00e8re des 2,5 pour cent rendrait quasiment impossibles des comptes \u00e9quilibr\u00e9s. Cela serait particuli\u00e8rement vrai pour les coop\u00e9ratives, qui doivent souvent s'endetter fortement. Il en va de m\u00eame pour les caisses de pension, qui doivent verser des rentes.\"
\nVous voyez qu'un homme pragmatique et intelligent comme Antonio Hodgers, quand bien m\u00eame il est membre du Parti des Verts, a admis que la r\u00e8gle du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral telle qu'appliqu\u00e9e aujourd'hui conduit \u00e0 de graves probl\u00e8mes, non seulement pour les propri\u00e9taires individuels, mais aussi pour les coop\u00e9ratives d'habitation et les caisses de pension.
\nC'est la raison pour laquelle je vous invite \u00e0 donner suite \u00e0 cette initiative, afin de moderniser le droit du bail et de trouver un \u00e9quilibre entre la n\u00e9cessit\u00e9 d'offrir un rendement correct aux propri\u00e9taires et la n\u00e9cessit\u00e9 de prot\u00e9ger le locataire contre les loyers abusifs.
\nLe pr\u00e9sident (Rossini St\u00e9phane, pr\u00e9sident): Vous avez re\u00e7u un rapport \u00e9crit de la commission.
\nAntrag der Mehrheit
\nDer Initiative keine Folge geben
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit
\n(Nidegger, Brand, Fehr Hans, Reimann Lukas, Rickli Natalie, Schwander)
\nDer Initiative Folge geben
\n[VS]
\nProposition de la majorit\u00e9
\nNe pas donner suite \u00e0 l'initiative
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9
\n(Nidegger, Brand, Fehr Hans, Reimann Lukas, Rickli Natalie, Schwander)
\nDonner suite \u00e0 l'initiative
\n