Abstimmung - Vote
\nF\u00fcr Eintreten ... 14 Stimmen
\nDagegen ... 29 Stimmen
\n(0 Enthaltungen)
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\nLe pr\u00e9sident (Comte Rapha\u00ebl, pr\u00e9sident): L'objet est ainsi liquid\u00e9.
\nNous remercions Monsieur le pr\u00e9sident de la Conf\u00e9d\u00e9ration pour sa participation \u00e0 nos travaux. Il peut quitter la salle avec le sentiment du devoir accompli. Nous lui souhaitons une excellente journ\u00e9e!
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\nSchluss der Sitzung um 11.35 Uhr
\nLa s\u00e9ance est lev\u00e9e \u00e0 11 h 35
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\nDer Bundesrat empfiehlt Ihnen, auf die Vorlage einzutreten. Wir haben im Jahr 2013 eine Aussprache gef\u00fchrt. Wir haben dann die m\u00f6glichen flankierenden Massnahmen insgesamt \u00fcberpr\u00fcft. Als Resultat ist vor allem die Einf\u00fchrung der Formularpflicht geblieben, die, wenn sie eingef\u00fchrt ist und korrekt gehandhabt wird, auf dem Wohnungsmarkt zu einer besseren Situation f\u00fchren k\u00f6nnte.
\nDie Vorlage des Bundesrates ist \u00fcber das Ganze gesehen ausgewogen. Wesentlich ist bei der Formularpflicht, dass das Formular vor Vertragsabschluss verwendet werden muss und eine allf\u00e4llige Mietzinserh\u00f6hung vor Vertragsabschluss bekanntgegeben werden muss. Der Bundesrat hat also ganz bewusst darauf geschaut, dass auf materiellrechtliche Einschr\u00e4nkungen verzichtet wird.
\nDie Formularpflicht erh\u00f6ht die Transparenz. Sie wissen, dass wir eine Leerwohnungsziffer haben, die im Juni 2015 bei 1,19 gestanden hat. Die Ziffer ist etwas angestiegen; der Anstieg betrifft vor allem die Neubauten.
\nDie Formularpflicht hat keine negativen Auswirkungen auf die Investitionst\u00e4tigkeit; das ist die n\u00e4chste Feststellung. Es gibt Kantone, die diese Formularpflicht seit Jahren kennen. In diesen Kantonen wurde weiterhin investiert. Einer dieser Kantone ist der Kanton Zug. Da wird der Beweis angetreten, dass die Formularpflicht in keiner Form die Investitionst\u00e4tigkeit reduziert hat.
\nEs ist zu beachten, dass das Formular neu vor Abschluss des Mietvertrages abgegeben werden muss. Ich lege Wert auf diesen Umstand, weshalb ich ihn nochmals erw\u00e4hne. Mir ist auch die Feststellung wichtig, dass das Formular bereits heute bei sch\u00e4tzungsweise 45 Prozent der Vertragsabschl\u00fcsse zur Anwendung kommt; es ist also auch nichts Neues. Die materiellen Regeln zur Festlegung des Mietzinses gelten unver\u00e4ndert wie bisher.
\nIm Vernehmlassungsverfahren hat sich die H\u00e4lfte der Kantone f\u00fcr die Ausweitung der Formularpflicht ausgesprochen, davon die \u00fcberwiegende Mehrheit der Kantone, die die Formularpflicht bereits kennen. Mit anderen Worten: Es zeigt sich, dass mit diesem Instrument gute Erfahrungen gemacht wurden; es zeigt sich, dass die grosse Mehrheit der Kantone die Formularpflicht bef\u00fcrwortet und gleichzeitig auch die Zust\u00e4ndigkeit des Bundes f\u00fcr das Formularwesen begr\u00fcsst.
\nDer Bundesrat empfiehlt Ihnen auf der Basis der Erkenntnisse mit Formularen, auf die Vorlage einzutreten. [PAGE 628]
\nJe crois qu'il est toujours bon de relire notre Constitution. Quand je la consulte, je lis, \u00e0 l'article 109 alin\u00e9a 1, sous le titre \"Bail \u00e0 loyer\": \"La Conf\u00e9d\u00e9ration l\u00e9gif\u00e8re afin de lutter contre les abus en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer, notamment les loyers abusifs ...\" Voil\u00e0 donc une disposition constitutionnelle que nous devrions avoir \u00e0 l'esprit au moment o\u00f9 nous entamons nos d\u00e9bats sur ce projet de modification du Code des obligations. Pouvoir b\u00e9n\u00e9ficier d'un logement r\u00e9pond \u00e0 un besoin essentiel de l'\u00eatre humain. Voil\u00e0 ce que l'on peut d\u00e9duire de notre Constitution.
\nCette question est, aujourd'hui plus que jamais, d'actualit\u00e9. Notre pays conna\u00eet - et cela fait l'objet de grands d\u00e9bats dans la population - une forte augmentation d\u00e9mographique. Cela a pour cons\u00e9quence que trouver un logement devient difficile. Un logement \u00e0 prix abordable devient une denr\u00e9e rare. Ce constat est corrobor\u00e9 par les statistiques, qui nous montrent que l'\u00e9volution des loyers a \u00e9t\u00e9 spectaculaire ces quinze derni\u00e8res ann\u00e9es. Dans la r\u00e9gion l\u00e9manique, on a pu constater une augmentation du co\u00fbt des loyers jusqu'\u00e0 100 pour cent entre 2000 et 2015. Autrement [PAGE 627] dit, le prix des loyers y a plus que doubl\u00e9. Le graphique qui figure dans le message du Conseil f\u00e9d\u00e9ral montre \u00e9galement que, ces derni\u00e8res ann\u00e9es, une forte augmentation du co\u00fbt des loyers pr\u00e9vaut dans tout le pays.
\nLes premi\u00e8res victimes de cette situation - il faut le souligner -, ce sont les jeunes. Ce sont les jeunes qui quittent le cocon familial, qu'il s'agisse d'\u00e9tudiants, de jeunes qui entrent dans la vie professionnelle, de jeunes couples ou de jeunes parents. Bien que cette cat\u00e9gorie de la population ne corresponde pas \u00e0 la moyenne d'\u00e2ge de cette assembl\u00e9e, la difficult\u00e9 qu'ont les jeunes \u00e0 trouver un logement devrait nous pr\u00e9occuper. Alors, une des fa\u00e7ons d'intervenir contre ces hausses massives de loyer serait d'offrir la possibilit\u00e9 de contester le loyer initial. Bien s\u00fbr, ce n'est pas la panac\u00e9e, et le rapporteur a d'ailleurs indiqu\u00e9 que cela ne suffisait pas \u00e0 freiner l'augmentation des loyers, toutefois cette possibilit\u00e9 serait de nature \u00e0 mod\u00e9rer ce ph\u00e9nom\u00e8ne. Il faut citer un chiffre \u00e9voqu\u00e9 lors des d\u00e9bats au Conseil national: selon le bureau immobilier W\u00fcest & Partner, les loyers \u00e0 la relocation auraient augment\u00e9 de 30 pour cent ces dix derni\u00e8res ann\u00e9es. Il y a donc l\u00e0 un v\u00e9ritable probl\u00e8me.
\nDe fa\u00e7on \u00e0 \u00e9viter les abus, notre l\u00e9gislation pr\u00e9voit d\u00e9j\u00e0 des dispositions. En particulier, l'article 270 alin\u00e9a 1 du Code des obligations donne aujourd'hui d\u00e9j\u00e0, dans tout le pays, la possibilit\u00e9 au locataire de contester son loyer initial s'il le consid\u00e8re comme abusif. Il y a donc l\u00e0 un droit, mais pour que l'on puisse faire usage de ce droit, encore faut-il conna\u00eetre le loyer qui a \u00e9t\u00e9 pay\u00e9 par le pr\u00e9c\u00e9dent locataire. De cette connaissance d\u00e9pend tout simplement la possibilit\u00e9 d'exercer un droit qui est conf\u00e9r\u00e9 par la loi. Or, le rapporteur l'a rappel\u00e9, cette connaissance du loyer pay\u00e9 par le pr\u00e9c\u00e9dent locataire n'est pas automatique. Sept cantons suisses connaissent l'usage d'un formulaire officiel qui permet de prendre connaissance du loyer pay\u00e9 par le pr\u00e9c\u00e9dent locataire: Nidwald, Zoug, Fribourg, Vaud, Neuch\u00e2tel, Gen\u00e8ve et Zurich. Toutefois, dans tous les autres cantons, cela n'est pas possible et cela implique donc que le locataire doit essayer d'obtenir ces renseignements aupr\u00e8s de son bailleur, ce qui est une pure fiction! On comprend bien qu'en situation de p\u00e9nurie de logement, il est impossible pour un locataire qui souhaite avoir un logement d'avoir ce genre de discussions avec son bailleur, car ce serait la meilleure fa\u00e7on de ne pas obtenir l'appartement qu'il convoite.
\nC'est la raison pour laquelle le projet du Conseil f\u00e9d\u00e9ral pr\u00e9voit de modifier l'article 270 du Code des obligations pour rendre obligatoire dans toute la Suisse l'usage d'un formulaire qui indique le pr\u00e9c\u00e9dent loyer et les motifs \u00e9ventuels d'une \u00e9ventuelle augmentation de loyer. En faisant cela, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral r\u00e9pond tout d'abord au mandat constitutionnel qui vise \u00e0 lutter contre les abus en mati\u00e8re de loyer. Finalement, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral ne fait rien d'autre que de permettre aux locataires dans toute la Suisse d'exercer un droit qui leur est reconnu aujourd'hui par le Code des obligations.
\nEn faisant cela, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral r\u00e9tablit \u00e9galement l'\u00e9galit\u00e9 des parties dans le cadre de la conclusion du contrat. La bonne foi, qui doit pr\u00e9sider aux rapports pr\u00e9contractuels, exige que l'on ne cache pas des \u00e9l\u00e9ments essentiels. Abstraction faite de la probl\u00e9matique pr\u00e9cise qu'est la protection des locataires, l'obligation de communiquer des informations importantes que le bailleur peut conna\u00eetre rel\u00e8ve des rapports normaux qui doivent pr\u00e9sider aux relations entre les parties \u00e0 un contrat. A mon sens, ce dont nous parlons aujourd'hui, c'est d'une question de loyaut\u00e9 dans les affaires. A partir de l\u00e0, les arguments f\u00e9d\u00e9ralistes que l'on peut entendre et qui s'opposent au projet du Conseil f\u00e9d\u00e9ral n'ont pas lieu d'\u00eatre. Les r\u00e8gles de la bonne foi ne sont pas des r\u00e8gles \u00e0 appliquer dans certains cantons suisses et selon le d\u00e9sir de telle ou telle autorit\u00e9 cantonale; les r\u00e8gles de la bonne foi s'appliquent dans tout le pays, et cela sans exception.
\nVoil\u00e0 pour les principes. Quant \u00e0 leur mise en oeuvre, il faut encore dire que le projet est particuli\u00e8rement peu contraignant. L'exp\u00e9rience montre que les litiges portant sur le loyer initial sont extr\u00eamement peu nombreux dans les cantons qui connaissent le formulaire obligatoire. Dans la plupart des cas, un accord est trouv\u00e9 entre le propri\u00e9taire et le locataire. Suivre le projet du Conseil f\u00e9d\u00e9ral a donc surtout un caract\u00e8re pr\u00e9ventif et a pour but de permettre une n\u00e9gociation saine entre propri\u00e9taire et locataire.
\nEvoquer l'exp\u00e9rience des cantons qui connaissent un formulaire officiel, c'est aussi l'occasion de relever que les sept cantons qui ont \u00e9t\u00e9 mentionn\u00e9s repr\u00e9sentent 45 pour cent des contrats de bail conclus en Suisse. En d'autres termes, c'est dire aussi que nous avons d'ores et d\u00e9j\u00e0 une vaste exp\u00e9rience du syst\u00e8me propos\u00e9 par la modification l\u00e9gislative et qu'il sera donc simple \u00e0 appliquer, qu'il ne r\u00e9servera aucune surprise dans le cadre de sa mise en oeuvre et qu'il permettra une \u00e9galit\u00e9 de traitement pour tous les locataires de notre pays.
\nAvec ces consid\u00e9rations, je crois avoir r\u00e9pondu \u00e0 l'essentiel des arguments de la majorit\u00e9 de notre commission et je vous recommande donc d'entrer en mati\u00e8re.
\nIm Zusammenhang mit dem vorherigen Gesch\u00e4ft haben wir gerade geh\u00f6rt, dass wir denjenigen Kantonen, die das wollen, die entsprechenden Regelungen lassen sollten und dass das F\u00f6deralismus sei. Wir sollten hier konsequent sein. Im Rahmen des F\u00f6deralismus besteht die M\u00f6glichkeit, dass diejenigen, die das einf\u00fchren wollen, das auch tun k\u00f6nnen, w\u00e4hrend es diejenigen lassen k\u00f6nnen, die es nicht einf\u00fchren wollen, die das nicht brauchen oder bei denen das nicht n\u00f6tig ist.
\nBleiben wir also konsequent, stimmen wir in diesem Sinne f\u00fcr Nichteintreten!
\nAntrag der Mehrheit
\nNichteintreten
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit
\n(Cramer, Janiak, Jositsch, Savary, Seydoux)
\nEintreten
\n[VS]
\nProposition de la majorit\u00e9
\nNe pas entrer en mati\u00e8re
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9
\n(Cramer, Janiak, Jositsch, Savary, Seydoux)
\nEntrer en mati\u00e8re
\nLe pr\u00e9sident (Comte Rapha\u00ebl, pr\u00e9sident): Nous votons sur la proposition d'entrer en mati\u00e8re de la minorit\u00e9 Cramer.
\nAm 27. Mai 2015 hat der Bundesrat eine Botschaft zur Teilrevision des Mietrechts verabschiedet. Zweck der Vorlage ist, mehr Transparenz zu schaffen, um eine preisd\u00e4mpfende Wirkung auf dem Mietwohnungsmarkt erreichen zu k\u00f6nnen. Hauptpunkt der Vorlage ist die geografische Ausweitung der Formularpflicht. Das bedeutet, dass bei einem Mieterwechsel in der ganzen Schweiz mittels eines Formulars der bisherige Mietzins bekanntgegeben und eine allf\u00e4llige Mietzinserh\u00f6hung begr\u00fcndet werden soll.
\nNach geltendem Recht liegt die Zust\u00e4ndigkeit f\u00fcr die mietrechtlichen Formulare bei den Kantonen. Die sieben Kantone Nidwalden, Zug, Freiburg, Waadt, Neuenburg, Genf und Z\u00fcrich haben von dieser M\u00f6glichkeit bislang Gebrauch gemacht.
\nMit der beantragten Neuregelung wird vorgeschlagen, dass die Zust\u00e4ndigkeit f\u00fcr das Formularwesen neu auf den Bund \u00fcbertragen wird. Die Formulare m\u00fcssen durch das Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen erstellt oder genehmigt werden. Mietzinserh\u00f6hungen infolge von wertvermehrenden Investitionen im ersten Jahr nach Mietbeginn sollen nur dann wirksam werden, wenn die Mieterpartei beim Vertragsabschluss dar\u00fcber informiert worden ist. Weiter soll zul\u00e4ssig sein, dass der Vermieter die Mitteilung von Mietzinserh\u00f6hungen oder Anpassungen bei den Akontobeitr\u00e4gen f\u00fcr Nebenkosten nicht mehr eigenh\u00e4ndig unterschreiben muss: Eine Faksimile-Unterzeichnung gen\u00fcgt. Der letzte Punkt betrifft die gestaffelten Mietzinse. F\u00fcr die Erh\u00f6hung, die aufgrund der vereinbarten Staffelung f\u00e4llig wird, muss kein Formular mehr verwendet werden: Es gen\u00fcgt eine einfache schriftliche Mitteilung.
\nGem\u00e4ss Artikel 9 der Bundesverfassung erl\u00e4sst der Bund Vorschriften gegen Missbr\u00e4uche im Mietwesen, namentlich gegen missbr\u00e4uchliche Mietzinse. Der Bundesrat erinnert uns daran, dass sich dieser Auftrag auf die ganze Schweiz bezieht. Durch die schweizweite Formularpflicht und die \u00fcbrigen gesetzlichen Regelungen bezweckt man eine h\u00f6here Transparenz und eine preisd\u00e4mpfende Wirkung.
\nIn der Sommersession hat der Nationalrat mit 106 zu 83 Stimmen bei 3 Enthaltungen beschlossen, auf die Vorlage nicht einzutreten. Am 5. Juli dieses Jahres hat unsere Kommission die Botschaft er\u00f6rtert und mit 7 zu 6 Stimmen bei 3 Enthaltungen wie schon der Nationalrat beschlossen, auf die Vorlage nicht einzutreten.
\nDie Mehrheit ist der Meinung, dass die Zust\u00e4ndigkeit im Formularwesen bei den Kantonen bleiben muss, sodass die Einf\u00fchrung dieser Pflicht den lokalen sozio\u00f6konomischen Bed\u00fcrfnissen, also einem allf\u00e4lligen Wohnungsmangel, entspricht. Es besteht kein Beweis daf\u00fcr, dass ein geringerer Preisanstieg in den Kantonen, in denen eine Formularpflicht gilt, nur darauf zur\u00fcckzuf\u00fchren ist. In anderen Kantonen hat diese Pflicht den Mietpreisanstieg nicht gebremst.
\nIn bestimmten Regionen der Schweiz, in denen eine intensive bauliche Aktivit\u00e4t festzustellen ist, nimmt die Zahl der Leerwohnungen zu. Dieses konsequent starke Angebot an Wohnr\u00e4umen ist kein Argument zugunsten einer einheitlichen schweizerischen Formularpflicht. Es ist nicht auszuschliessen, dass mit der Einf\u00fchrung der Formularpflicht f\u00fcr die Mieter eine Motivation entsteht, die Anfangsmietzinse systematisch anzufechten. Eine Mietzinsanpassung w\u00e4re somit erschwert, und Investitionen in Mietwohnh\u00e4user w\u00e4ren nicht mehr attraktiv.
\nDer Vertreter der Minderheit wird sich ausf\u00fchrlich \u00fcber die andere Position \u00e4ussern.
\nIch bitte Sie, der Mehrheit zu folgen und nicht auf die Vorlage einzutreten.
\n