C'est un th\u00e8me que j'ai abord\u00e9 d\u00e9j\u00e0 \u00e0 plusieurs reprises, \u00e0 savoir la protection des a\u00een\u00e9s contre les r\u00e9siliations de bail. La proposition que je vous formule aujourd'hui est une proposition qui vise, non pas \u00e0 interdire de r\u00e9silier les baux des personnes \u00e2g\u00e9es, mais c'est une proposition qui vise \u00e0 garantir, lors de la r\u00e9siliation, la possibilit\u00e9 pour les personnes \u00e2g\u00e9es de pouvoir trouver un logement. En d'autres termes, il y a des obligations qui sont impos\u00e9es au bailleur au moment de la r\u00e9siliation, c'est-\u00e0-dire qu'il faut qu'il puisse trouver une solution de relogement \u00e0 des conditions financi\u00e8res semblables et que ce relogement se fasse dans le p\u00e9rim\u00e8tre dans lequel vit la personne \u00e2g\u00e9e. En effet, nous savons aujourd'hui qu'une personne \u00e2g\u00e9e d\u00e9pend \u00e9galement de son r\u00e9seau social, d'appuis familiaux, de son voisinage et qu'un d\u00e9m\u00e9nagement \u00e0 70, 80, voire \u00e0 90 ans, engendre une situation insoutenable pour ces personnes.
\nIl est aussi insoutenable d'imaginer qu'on propose une solution de relogement \u00e0 des conditions financi\u00e8res qui sont plus ch\u00e8res. Pourquoi quitter un logement de trois pi\u00e8ces dont le [PAGE 1516] loyer serait de 1200 francs pour aller dans un logement peut-\u00eatre plus ad\u00e9quat de deux pi\u00e8ces, mais dont le loyer serait plus \u00e9lev\u00e9? D\u00e8s lors, l'id\u00e9e est que, dans le cadre d'une solidarit\u00e9 interg\u00e9n\u00e9rationnelle et d'une responsabilit\u00e9 sociale des propri\u00e9taires, qu'ils soient d'ailleurs priv\u00e9s ou publics, il y ait la possibilit\u00e9 de donner le cong\u00e9, mais de le donner de mani\u00e8re d\u00e9cente avec un relogement dans des conditions acceptables pour les personnes \u00e2g\u00e9es.
\nRefuser de donner suite \u00e0 cette initiative parlementaire, comme le fait la majorit\u00e9 de la commission, c'est en fait rejeter toute aide aux personnes \u00e2g\u00e9es dans ces circonstances pr\u00e9cises.
\nCe serait dire aux personnes \u00e2g\u00e9es: \"Vous \u00eates un locataire ou une locataire comme les autres. Vous n'avez pas de besoins sp\u00e9cifiques.\" Ceci est inacceptable parce que nous avons d\u00e9j\u00e0 vu, dans le cadre des permanences juridiques qui sont anim\u00e9es dans le pays, que des personnes \u00e2g\u00e9es recevaient une lettre de cong\u00e9. Affirmer que les propri\u00e9taires font cela de mani\u00e8re responsable est inexact. Nombre de situations difficiles se rencontrent l\u00e0 o\u00f9 il y a des cong\u00e9s qui sont donn\u00e9s, et le plus souvent ils sont donn\u00e9s pour pouvoir rentabiliser les appartements puisque les personnes \u00e2g\u00e9es sont souvent dans les appartements depuis 10, 20 ou 30 ans, et donc paient des loyers relativement stables.
\nIl est de notre responsabilit\u00e9 sociale aujourd'hui de permettre une modification du Code des obligations qui, tout en assurant la possibilit\u00e9 de donner un cong\u00e9, soumette le cong\u00e9 \u00e0 des conditions qui tiennent compte de l'aspect social et de l'aspect financier ainsi que de la proximit\u00e9 g\u00e9ographique, de fa\u00e7on \u00e0 r\u00e9pondre aux attentes des personnes \u00e2g\u00e9es. C'est ce que nous devons \u00e0 nos personnes \u00e2g\u00e9es, \u00e0 ceux et celles qui finalement ont contribu\u00e9 durant toute leur vie active \u00e0 am\u00e9liorer le bien-\u00eatre dans notre pays.
\nJ'aimerais \u00e9galement dire que l'initiative ne donne pas d'indication quant \u00e0 l'\u00e2ge. Cela doit \u00eatre examin\u00e9 dans le cadre de l'examen du projet d'acte. Est-ce qu'une personne \u00e2g\u00e9e, c'est \u00e0 partir de l'\u00e2ge de la retraite? Est-ce que c'est une personne qui a 70 ans, 80 ans, ou plus? Cela peut \u00eatre discut\u00e9 dans le cadre de l'examen du projet issu de l'initiative. Aujourd'hui, en vous pronon\u00e7ant sur l'initiative que j'ai d\u00e9pos\u00e9e, vous d\u00e9cidez si vous voulez faire preuve de solidarit\u00e9 vis-\u00e0-vis des personnes \u00e2g\u00e9es de notre pays ou si s'il faut privil\u00e9gier le rendement des immeubles et, donc, les propri\u00e9taires.
\nA vous de choisir, mais je vous invite \u00e0 faire le choix de la solidarit\u00e9 pour les personnes \u00e2g\u00e9es et donc \u00e0 donner suite \u00e0 mon initiative.
\nDie Minderheit der Kommission ist der Meinung, dass diese parlamentarische Initiative ein echtes soziales und gesellschaftliches Problem aufgreift. Sie haben sicher schon Presseberichte \u00fcber die Schicksale von \u00e4lteren Menschen gelesen, denen die Wohnung gek\u00fcndigt wird. Der Verlust des sozialen Netzes, des Lebens und der Routinen im Quartier trifft diese besonders stark. Die Wohnungssuche ist f\u00fcr \u00e4ltere Menschen eine grosse Herausforderung, und vielfach bleibt ihnen am Schluss nur noch der Gang ins Alters- oder Pflegeheim.
\nDeshalb m\u00f6chte diese Initiative, dass die K\u00fcndigung eines Mietverh\u00e4ltnisses von \u00e4lteren Menschen an gewisse Bedingungen gekn\u00fcpft ist. Die K\u00fcndigung soll nur erfolgen k\u00f6nnen, wenn wichtige Gr\u00fcnde vorliegen. Den Mieterinnen und Mietern soll, wenn die K\u00fcndigung zum Zweck des Eigenbedarfs erfolgt, ein vergleichbares Mietobjekt angeboten werden. Eine K\u00fcndigung, die nicht zu diesen Bedingungen erfolgt, soll angefochten werden k\u00f6nnen.
\nDie Initiative sieht kein bestimmtes Alter vor. Das Parlament k\u00f6nnte hier selber entscheiden, ob es eine grossz\u00fcgige oder eine restriktive Umsetzung will. Bei einer restriktiven Umsetzung w\u00fcrden die Bedingungen erst ab 70 oder 80 Jahren gelten.
\nWir bitten Sie daher, dieser Initiative Folge zu geben und damit Ihre Solidarit\u00e4t mit den \u00e4lteren Menschen, die von diesem Schicksal betroffen sind, zum Ausdruck zu bringen.
\nIch weise auf meine Interessenbindung hin: Ich bin Pr\u00e4sident des Hauseigent\u00fcmerverbandes Schweiz.
\nDie parlamentarische Initiative Sommaruga Carlo \"Schutz der \u00e4lteren Menschen in der Schweiz vor missbr\u00e4uchlichen Mietk\u00fcndigungen\" will die Vermieterrechte einschr\u00e4nken. Ein Mietvertrag mit \u00e4lteren Menschen soll nur noch gek\u00fcndigt werden k\u00f6nnen, wenn der Vermieter f\u00fcr die K\u00fcndigung einen wichtigen Grund nachweist und zudem dem Mieter eine L\u00f6sung f\u00fcr eine neue Wohngelegenheit in unmittelbarer N\u00e4he und zu \u00e4hnlichen Mietbedingungen vorschlagen kann.
\nDie Kommission f\u00fcr Rechtsfragen des Nationalrates beantragt Ihnen mehrheitlich die Ablehnung dieser Initiative. Der Mieterschutz bei K\u00fcndigungen ist bereits heute gut ausgebaut. So muss jede K\u00fcndigung des Vermieters mit dem amtlichen Formular erfolgen. Aus dem Formular ist ersichtlich, dass die K\u00fcndigung bei der Schlichtungsbeh\u00f6rde kostenlos angefochten werden kann. Im Anfechtungsverfahren wird gepr\u00fcft, ob die K\u00fcndigung gegen Treu und Glauben verst\u00f6sst und somit ung\u00fcltig ist. Wenn der Vermieter im Verfahren keinerlei sachlichen Grund dartun kann, wird die K\u00fcndigung als missbr\u00e4uchlich aufgehoben. Selbst wenn eine K\u00fcndigung als g\u00fcltig erachtet wird, pr\u00fcft die Schlichtungsbeh\u00f6rde noch eine Erstreckung des Mietverh\u00e4ltnisses. Eine solche kann bei Wohnr\u00e4umen bis zu vier Jahre \u00fcber den K\u00fcndigungstermin hinaus betragen. Das Schlichtungsverfahren ist f\u00fcr die Parteien kostenlos. Gem\u00e4ss Erhebungen erfolgen \u00fcber 90 Prozent aller K\u00fcndigungen durch den Mieter. K\u00fcndigungen durch die Vermieter stellen bereits heute die absolute Ausnahme dar. Dies scheint mir in diesem Zusammenhang sehr wichtig zu wissen.
\nDie Beschr\u00e4nkung der K\u00fcndigung auf den Nachweis eines wichtigen Grundes h\u00e4tte gravierende Auswirkungen f\u00fcr die Vermieter. Wichtige Gr\u00fcnde st\u00fctzen sich auf ausserordentliche Umst\u00e4nde, die sich nur sehr schwer beweisen lassen. K\u00fcndigungen des Vermieters w\u00e4ren, von ganz wenigen Ausnahmef\u00e4llen abgesehen, praktisch ausgeschlossen. Die zus\u00e4tzliche Forderung, dass Vermieter einen Mietvertrag nur k\u00fcndigen k\u00f6nnen, wenn sie dem \u00e4lteren Menschen eine Ersatzwohnung in unmittelbarer N\u00e4he und zu \u00e4hnlichen Mietbedingungen anbieten k\u00f6nnen, f\u00fchrt faktisch zu einem K\u00fcndigungsverbot.
\nDie meisten Vermieter sind Privatpersonen und verf\u00fcgen \u00fcber keine eigenen Wohnungen in unmittelbarer N\u00e4he. \u00dcber Wohnungen von Dritten k\u00f6nnen sie nicht verf\u00fcgen und sie somit dem Mieter nicht zu \u00e4hnlichen Bedingungen anbieten. \u00c4ltere Menschen erhielten damit faktisch einen ewigen Mietanspruch. Die Durchf\u00fchrung gr\u00f6sserer Sanierungen von Mietliegenschaften ist gemeinhin in bewohnten Liegenschaften wirtschaftlich und praktisch verh\u00e4ltnism\u00e4ssig. Wenn auch nur eine einzige Mietwohnung im Geb\u00e4ude von einem \u00e4lteren Mieter bewohnt ist, w\u00e4ren aber solche Sanierungen nicht mehr realisierbar.
\nDamit w\u00fcrden \u00e4ltere Menschen, die beispielsweise nach dem Verkauf ihres Hauses eine Mietwohnung suchen, k\u00fcnftig stigmatisiert. Dieser zus\u00e4tzliche K\u00fcndigungsschutz f\u00fchrte sicher sogar zu einer Schlechterstellung \u00e4lterer Menschen: Welcher Vermieter m\u00f6chte ihnen seine Wohnung im Wissen darum vermieten, dass er den Mietvertrag praktisch nie mehr wird beenden k\u00f6nnen?
\nIch wiederhole den Antrag der Kommission f\u00fcr Rechtsfragen des Nationalrates: Mit 15 zu 7 Stimmen bei 0 Enthaltungen beantragt Ihnen die Kommission, die parlamentarische Initiative Sommaruga Carlo nicht zu unterst\u00fctzen.
\nMonsieur Merlini, vous avez \u00e9voqu\u00e9 dans votre rapport l'arr\u00eat du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral concernant un cas sp\u00e9cifique o\u00f9 le cong\u00e9 n'avait pas \u00e9t\u00e9 valid\u00e9. Pouvez-vous confirmer que la jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral indique que lorsque l'on veut relouer plus cher, mais que le loyer doit correspondre \u00e0 la d\u00e9finition du loyer non abusif tel que cela est d\u00e9fini dans le Code des obligations, il est possible de donner son cong\u00e9 au locataire?
\nNon. Si vous avez bien \u00e9tudi\u00e9 la jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, vous aurez sans doute remarqu\u00e9 qu'il y a une deuxi\u00e8me condition, \u00e0 savoir la bonne foi de celui qui veut r\u00e9silier le contrat. Il faut que les deux conditions soient remplies.
\nLe pr\u00e9sident (de Buman Dominique, pr\u00e9sident): La commission propose, par 15 voix contre 7, de ne pas donner suite \u00e0 l'initiative. Une minorit\u00e9 Marti propose d'y donner suite.
\n[VS]
\nAbstimmung - Vote[GZ]
\n[NAM][GZ]
\nF\u00fcr Folgegeben ... 52 Stimmen[GZ]
\nDagegen ... 123 Stimmen[GZ]
\n(2 Enthaltungen)
\nAntrag der Mehrheit[GZ]
\nDer Initiative keine Folge geben
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit[GZ]
\n(Marti, Arslan, Fehlmann Rielle, Leutenegger Oberholzer, Mazzone, Naef, Wasserfallen Flavia)[GZ]
\nDer Initiative Folge geben
\n[VS]
\nProposition de la majorit\u00e9[GZ]
\nNe pas donner suite \u00e0 l'initiative
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9[GZ]
\n(Marti, Arslan, Fehlmann Rielle, Leutenegger Oberholzer, Mazzone, Naef, Wasserfallen Flavia)[GZ]
\nDonner suite \u00e0 l'initiative
\n[VS]
\nLe pr\u00e9sident (de Buman Dominique, pr\u00e9sident): Vous avez re\u00e7u un rapport \u00e9crit de la commission.
\nLa vostra commissione ha esaminato l'iniziativa parlamentare Sommaruga Carlo nella sua riunione dello scorso 6 luglio, decidendo con 15 voti contro 7 di non darvi seguito.
\nQuesto atto parlamentare chiede di subordinare la validit\u00e0 della disdetta di un contratto di locazione, la cui parte conduttrice sia una persona anziana, alle seguenti due condizioni: in primo luogo, la disdetta deve fondarsi su un motivo grave, e in secondo luogo, la parte locatrice deve offrire alla parte conduttrice una soluzione alternativa, ossia la possibilit\u00e0 di [PAGE 1517] locare spazi abitativi nelle immediate vicinanze a condizioni contrattuali analoghe.
\nA mente del suo autore e della minoranza commissionale, una simile restrizione del diritto della parte locatrice di disdire la locazione tutelerebbe adeguatamente le persone in et\u00e0 avanzata, riducendo i disagi e gli inconvenienti legati ad un cambiamento di abitazione non voluto e accrescerebbe ulteriormente il carattere sociale delle norme che disciplinano la protezione dalle disdette di locali ad abitazioni e commerciali. Qualsiasi disdetta del rapporto locativo che non ottemperasse ai due presupposti citati dovrebbe essere per definizione impugnabile. La parte conduttrice avrebbe la facolt\u00e0 di rivolgersi al competente ufficio di conciliazione in materia di locazione, contestando la disdetta entro il termine di 30 giorni. L'iniziativa parlamentare non stabilisce un'et\u00e0 determinante per l'applicazione della protezione destinata ai conduttori anziani, lasciando al Parlamento la libert\u00e0 di fissarla.
\nDopo aver proceduto alla consueta audizione dell'autore dell'iniziativa parlamentare, la commissione ha esaminato la situazione giuridica vigente e le verosimili conseguenze della modifica richiesta. Uno dei motivi principali che aveva indotto il legislatore ad intervenire con le nuove disposizioni del Codice delle obbligazioni (CO) nell'ambito della revisione del 1990 del diritto della locazione era l'eccessivo riserbo della dottrina e della prassi precedente nell'applicazione del principio dell'affidamento, quando si trattava di giudicare la liceit\u00e0 di una disdetta. Prima della revisione era infatti invalso il principio, secondo cui non poteva mai essere ritenuto abusivo l'esercizio di un diritto che il locatore si era espressamente riservato in sede di stipulazione del contratto. Per contro, il diritto vigente in materia di disdetta non soggiace pi\u00f9 soltanto al divieto del manifesto abuso di diritto, bens\u00ec \u00e8 retto anche dal principio della buona fede ai sensi dell'articolo 2 capoverso 1 del Codice civile che ha una portata decisamente pi\u00f9 ampia. Il legislatore ha quindi inteso escludere tutte le disdette che non siano giustificate da un motivo o interesse degno di tutela. Oltre a ci\u00f2, l'elenco esemplificativo delle disdette impugnabili di cui all'articolo 271a capoverso 1 del CO illustra bene come la legge vigente s'ispiri molto di pi\u00f9 ai criteri di lealt\u00e0 e di protezione sociale che non unicamente alla nozione negativa di abuso.
\nIn particolare, questa impostazione \u00e8 ravvisabile chiaramente nelle lettere d e f nonch\u00e9 nel capoverso 2 della stessa disposizione. Infatti, mentre in caso di disdetta durante un periodo di carenza vale la finzione legale secondo cui \u00e8 dato automaticamente un motivo abusivo, con riserva del capoverso 3, nel caso di disdetta per cambiamento delle condizioni familiari, la legge richiede espressamente gi\u00e0 oggi una ponderazione dei contrapposti interessi delle parti. Secondo il diritto vigente vale inoltre il principio dell'esercizio rispettoso dei propri diritti, in difetto del quale la disdetta pu\u00f2 sempre essere impugnata.
\nPer esempio, nella sentenza del 2 settembre 2010, il Tribunale federale ha dichiarato non valida una disdetta che il locatore aveva dato ad una coppia di conduttori che vivevano da 38 anni nell'appartamento e si occupavano del figlio disabile. In quella fattispecie era stato accertato che il locatore aveva disdetto la locazione allo scopo di vendere l'appartamento rispettivamente di ottenere un reddito incrementato. Dalla ponderazione dei contrapposti interessi era quindi emerso un manifesto squilibrio a favore della coppia dei conduttori.
\nPer la maggioranza della commissione, il diritto vigente in seguito alla revisione del 1990 restringe quindi gi\u00e0 sufficientemente il diritto del locatore di disdire la locazione, considerato che egli \u00e8 tenuto a rispettare sempre le regole della buona fede dimostrando l'esistenza di motivi validi degni di tutela e facendo sempre un uso prudente dei propri diritti. Il diritto alla disdetta \u00e8 quindi gi\u00e0 oggi sottratto alla libera disposizione della parte locatrice. Pertanto non si giustifica un ulteriore inasprimento della protezione dalle disdette in materia di locazione a favore di una singola categoria di conduttori a dipendenza della loro et\u00e0 avanzata.
\nOltretutto la maggioranza reputa che un inasprimento della protezione dalle disdette a favore di locatori in et\u00e0 avanzata, indipendentemente dal limite di et\u00e0 che fosse fissato nella legge, si rivelerebbe controproducente, creando verosimilmente un disincentivo per i locatori a stipulare contratti di locazione con queste persone e comportando quindi il serio rischio di una discriminazione di fatto ai loro danni. Le accresciute difficolt\u00e0 di disdetta nei casi definiti dall'iniziativa e la frequente impossibilit\u00e0 pratica di offrire ai conduttori un'alternativa analoga nella stessa zona finirebbero infatti per scoraggiare i locatori a stipulare i contratti di locazione con le persone di una certa et\u00e0 e li indurrebbero a privilegiare invece conduttori pi\u00f9 giovani o di mezza et\u00e0.
\nPer queste ragioni, a nome della maggioranza commissionale vi invito a non dare seguito a questa iniziativa parlamentare.
\n