Antrag der Mehrheit [GZ]
\nDer Initiative keine Folge geben
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit [GZ]
\n(Hurni, Arslan, Br\u00e9laz, Brenzikofer, Dandr\u00e8s, Fehlmann Rielle, Funiciello, Marti Min Li, Walder)[GZ]
\nDer Initiative Folge geben
\n[VS]
\nProposition de la majorit\u00e9 [GZ]
\nNe pas donner suite \u00e0 l'initiative
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9 [GZ]
\n(Hurni, Arslan, Br\u00e9laz, Brenzikofer, Dandr\u00e8s, Fehlmann Rielle, Funiciello, Marti Min Li, Walder)[GZ]
\nDonner suite \u00e0 l'initiative
\n[VS]
\nPr\u00e4sidentin (K\u00e4lin Ir\u00e8ne, erste Vizepr\u00e4sidentin): Sie haben einen schriftlichen Bericht der Kommission erhalten.
\nPr\u00e4sident (Aebi Andreas, Pr\u00e4sident): Die Mehrheit der Kommission beantragt, der Initiative keine Folge zu geben. Eine Minderheit Hurni beantragt, ihr Folge zu geben.
\n[VS]
\nAbstimmung - Vote [GZ]
\n[NAM][GZ]
\nF\u00fcr Folgegeben ... 67 Stimmen [GZ]
\nDagegen ... 118 Stimmen [GZ]
\n(0 Enthaltungen)[GZ]
\n[VS][GZ]
\n[VS][GZ]
\n[VS][GZ]
\nSchluss der Sitzung um 18.50 Uhr [GZ]
\nLa s\u00e9ance est lev\u00e9e \u00e0 18 h 50 [PAGE 1321]
\n[VS]
\n[VS]
\n[VS]
\n[VS]
\nJe d\u00e9clare tout d'abord mes liens d'int\u00e9r\u00eats. Je suis membre du comit\u00e9 de l'Asloca Suisse et je suis \u00e9galement juriste conseil \u00e0 l'Asloca \u00e0 Gen\u00e8ve.
\nLes cons\u00e9quences de la crise du Covid-19 ont mis en lumi\u00e8re de mani\u00e8re assez crue une des r\u00e9alit\u00e9s les plus dures du droit du bail, \u00e0 savoir l'absence de protection contre les cong\u00e9s pour d\u00e9faut de paiement.
\nPour rappel, le locataire qui a ne serait-ce que quelques jours de retard pour le paiement de son loyer peut \u00eatre mis en demeure et menac\u00e9 de r\u00e9siliation du contrat de bail. S'il ne parvient pas \u00e0 le payer dans le d\u00e9lai comminatoire de 30 jours - qui n'a pas \u00e9t\u00e9 prolong\u00e9 comme le demandait notre groupe parlementaire notamment -, le bail peut \u00eatre r\u00e9sili\u00e9 sans moyen juridique de sauver ensuite le logement. Le locataire peut \u00eatre expuls\u00e9 m\u00eame sans solution de relogement, ce qui montre que le droit au logement n'est pas encore une r\u00e9alit\u00e9 dans notre pays.
\nAvec le niveau atteint par les loyers dans les grandes agglom\u00e9rations, cette r\u00e8gle brutale menace de nombreux locataires. Les locataires consacrent en effet une part tr\u00e8s importante de leurs revenus au logement et beaucoup de m\u00e9nages fonctionnent financi\u00e8rement \u00e0 flux tendu.
\nAvec la crise du Covid, presque 2 millions de travailleurs ont perdu tout ou partie de leur revenu et peuvent tr\u00e8s rapidement se retrouver dans l'incapacit\u00e9 de payer leur loyer. On constate en pratique que certains bailleurs profitent de cette situation pour faire le tri parmi leurs locataires commerciaux et d'habitations et tenter d'am\u00e9liorer leurs profits d\u00e9j\u00e0 tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s. C'est pour \u00e9viter ces abus et ces pratiques qu'il faut instaurer un droit \u00e0 une seconde chance pour les locataires. C'est l'objet de mon initiative parlementaire.
\nCette initiative \u00e9quilibr\u00e9e permet de m\u00e9nager les int\u00e9r\u00eats du bailleur, qui peut r\u00e9cup\u00e9rer l'arri\u00e9r\u00e9 \u00e9ventuel de loyer, tout en permettant au locataire - que le bailleur a lui-m\u00eame choisi - de conserver son logement.
\nLes bailleurs ont tir\u00e9 profit de la crise du logement qui a frapp\u00e9 la majorit\u00e9 des r\u00e9gions de Suisse et qui continue \u00e0 toucher les grandes agglom\u00e9rations du pays. M\u00eame durant la crise du Covid-19, certains bailleurs ont continu\u00e9 \u00e0 augmenter les loyers tandis que des milliers de travailleurs, petits commer\u00e7ants et ind\u00e9pendants buvaient la tasse.
\nM\u00eame les personnes qui r\u00e9digent quelques brochures scientifiques dans l'int\u00e9r\u00eat des investisseurs immobiliers, notamment la banque Raiffeisen, ont des difficult\u00e9s \u00e0 d\u00e9crire de mani\u00e8re claire cette situation scandaleuse. Vous me permettrez de citer la derni\u00e8re \u00e9tude trimestrielle sur le march\u00e9 du logement de la Raiffeisen, o\u00f9 il est indiqu\u00e9: \"Sur le march\u00e9 immobilier, on continue \u00e0 attendre une r\u00e9action vraiment perceptible.\" Cela d\u00e9montre bien cette g\u00eane.
\nLes locataires ont bien per\u00e7u cette r\u00e9action \u00e0 la crise et ont bien pu appr\u00e9cier ces loyers en hausse alors que leurs revenus \u00e9taient en train de fondre. Et le Parlement a refus\u00e9, en d\u00e9cembre, une solution politique destin\u00e9e \u00e0 venir en aide aux locataires commerciaux durant quelques semaines, uniquement dans le cadre du semi-confinement du printemps. Pour justifier ce refus scandaleux, les repr\u00e9sentants des milieux immobiliers et M. Parmelin expliquaient que les bailleurs agissaient d\u00e9j\u00e0 pour sauver les locataires et qu'il n'\u00e9tait pas n\u00e9cessaire de l\u00e9gif\u00e9rer.
\nAujourd'hui, on peut faire le bilan, et les bailleurs le font, puisqu'ils se gargarisent d'avoir accord\u00e9 21 millions de francs de baisses de loyers. Il faut mettre cela en parall\u00e8le avec les donn\u00e9es qui figurent dans le rapport du Conseil f\u00e9d\u00e9ral relatif au monitoring des loyers commerciaux, selon lequel les bailleurs ont encaiss\u00e9 24 milliards de francs uniquement pour les locaux commerciaux durant cette dur\u00e9e.
\nEn appelant \u00e0 voter non \u00e0 mon initiative parlementaire, les milieux immobiliers refusent m\u00eame d'accorder la moindre chance aux locataires en difficult\u00e9. Depuis le d\u00e9but de l'ann\u00e9e derni\u00e8re, la Conf\u00e9d\u00e9ration a demand\u00e9 des efforts inou\u00efs \u00e0 de nombreux travailleurs, \u00e0 des petits ind\u00e9pendants et commer\u00e7ants. Faute de soutiens suffisants, des vies et des avenirs professionnels ont \u00e9t\u00e9 bris\u00e9s. Malgr\u00e9 la reprise, la crise n'est pas termin\u00e9e.
\nIl est donc encore temps de venir en aide aux locataires en acceptant cette initiative parlementaire.
\nOn ne le dira jamais assez, le contrat de bail n'est pas un contrat comme les autres parce que tout le monde a besoin de se loger, parce que c'est la base minimale sur laquelle on peut construire son existence, parce qu'une expulsion, avec son cort\u00e8ge de poursuites, constitue ind\u00e9niablement un plongeon dans la pr\u00e9carit\u00e9.
\nIl faut payer son loyer, nous ne pouvons pas le nier. Mais il arrive parfois qu'on ait un impr\u00e9vu, une grosse facture m\u00e9dicale ou tout autre al\u00e9a de la vie. C'\u00e9tait vrai avant la crise du coronavirus, ce sera vrai apr\u00e8s, mais c'est encore plus vrai dans la p\u00e9riode que l'on vit aujourd'hui et pour les ann\u00e9es \u00e0 venir.
\nL'initiative parlementaire qui nous est pr\u00e9sent\u00e9e vise \u00e0 donner une deuxi\u00e8me chance au locataire, dans le cas de figure o\u00f9 il parvient \u00e0 r\u00e9sorber son retard. Autrement dit, on propose que si un locataire paie son arri\u00e9r\u00e9 en dehors du d\u00e9lai de 30 jours de l'avis comminatoire, il puisse quand m\u00eame rester dans son logement. On le redit, cette disposition s'adresserait donc uniquement et exclusivement \u00e0 celles et ceux qui se sont retrouv\u00e9s incapables, de mani\u00e8re ponctuelle, de payer leur loyer, mais qui ont ensuite rembours\u00e9.
\nEn effet, dans notre travail de conciliation, on voit des situations insens\u00e9es. Je peux vous citer un cas r\u00e9el. Celui d'une vieille dame, locataire depuis 17 ans de son logement, et qui a toujours pay\u00e9 correctement son loyer. Mais \u00e0 une occasion, au gr\u00e9 d'une op\u00e9ration et du paiement de sa franchise et de sa quote-part d'assurance-maladie, elle n'a pas pu payer son loyer dans le d\u00e9lai imparti. Elle a rembours\u00e9 son bailleur, mais cinq jours trop tard. Ce dernier a saut\u00e9 sur l'occasion pour r\u00e9silier le bail, certainement dans le but de faire quelques travaux et d'augmenter ainsi le nouveau loyer. Cette femme sera expuls\u00e9e. Avec les dettes contract\u00e9es - pour payer son bailleur -, il y a fort \u00e0 parier qu'elle ne retrouvera pas facilement un logement, et cela \u00e0 plus de 70 ans. Ce n'est pas acceptable. [PAGE 1320]
\nL'initiative de notre coll\u00e8gue Christian Dandr\u00e8s permet de corriger ce point. Faisons aujourd'hui preuve de raison et modifions une r\u00e8gle dont la duret\u00e9 peut engendrer des situations sociales inadmissibles en acceptant cette initiative et donc la minorit\u00e9.
\nC'est le 26 mars de cette ann\u00e9e que la Commission des affaires juridiques de notre conseil a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 l'examen pr\u00e9alable de l'initiative parlementaire pr\u00e9sent\u00e9e par notre coll\u00e8gue Dandr\u00e8s qui vise \u00e0 instaurer un d\u00e9lai d'\u00e9preuve pour les locataires en cas de d\u00e9faut de paiement.
\nLa commission vous propose, par 16 voix contre 9, de ne pas donner suite \u00e0 cette initiative. Et croyez-moi, malgr\u00e9 l'\u00e9nergie d\u00e9ploy\u00e9e aujourd'hui par notre coll\u00e8gue Dandr\u00e8s, pour d\u00e9fendre les repr\u00e9sentants des bailleurs, parmi ces seize commissaires, il n'y a pas que des gens qui d\u00e9fendent des gens assoiff\u00e9s de gains illicites issus du droit du bail.
\nMonsieur Dandr\u00e8s, vous avez tout \u00e0 l'heure d\u00e9velopp\u00e9 les raisons qui vous ont guid\u00e9 pour d\u00e9poser cette initiative et demander \u00e0 notre conseil d'y donner suite, et la minorit\u00e9 s'est d\u00e9j\u00e0 exprim\u00e9e. D\u00e8s lors je peux me permettre d'avoir un discours relativement bref.
\nEn quelques mots, la commission consid\u00e8re qu'il n'est pas souhaitable d'att\u00e9nuer les cons\u00e9quences juridiques des d\u00e9fauts de paiement du loyer.
\nLe paiement du loyer doit, selon la majorit\u00e9, \u00eatre une priorit\u00e9, et affaiblir les sanctions en cas de retard de paiement reviendrait \u00e0 envoyer un mauvais signal. Selon la commission, le fait qu'un contrat r\u00e9sili\u00e9 en droit suisse puisse \u00eatre reconduit sans une d\u00e9claration d'intention pr\u00e9alable d'une des parties n'est pas acceptable.
\nLa fa\u00e7on dont les bailleurs ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9peints me semble particuli\u00e8rement critiquable. Finalement, les sommes que les bailleurs ont touch\u00e9es sont celles que les locataires se sont engag\u00e9s \u00e0 verser. Il y a eu durant la crise du Covid-19 de nombreux engagements pris par des bailleurs, voire par des cantons, pour att\u00e9nuer les effets de la crise pour les locataires.
\nJe ne doute pas, Madame Fehlmann Rielle, repr\u00e9sentante de la minorit\u00e9, qu'il y ait eu des cas particuli\u00e8rement difficiles du c\u00f4t\u00e9 des locataires. Il y a aussi, lorsque le locataire ne paie pas son loyer, des cas qui peuvent \u00eatre totalement d\u00e9sastreux pour des bailleurs. On peut penser \u00e0 des gens dont le seul revenu est issu de l'AVS et du produit de la location d'un appartement ou d'une petite maison. Si le loyer n'est pas vers\u00e9, ces gens se trouvent, eux aussi, dans une situation catastrophique. C'est la raison pour laquelle le droit du bail, d\u00e9j\u00e0 tel qu'il existe aujourd'hui, prot\u00e8ge la partie que tout le monde consid\u00e8re comme faible, c'est-\u00e0-dire le locataire.
\nSi, comme l'explique M. Dandr\u00e8s dans le d\u00e9veloppement de son initiative, \"il convient d'int\u00e9grer la possibilit\u00e9 d'une d\u00e9faillance momentan\u00e9e du locataire\", eh bien! il n'y a pas besoin d'accepter cette initiative parlementaire, car le droit du bail pr\u00e9voit actuellement d\u00e9j\u00e0 des m\u00e9canismes de protection du locataire lorsqu'il a une d\u00e9faillance momentan\u00e9e. En effet, si le loyer n'est pas pay\u00e9, une mise en demeure intervient apr\u00e8s 30 jours; si le loyer n'est pas pay\u00e9 au cours ces 30 jours, il peut y avoir une r\u00e9siliation; et s'il y a une r\u00e9siliation, elle va de pair avec une convocation devant la commission de conciliation.
\nJe peux donner l'exemple genevois que vous et moi connaissons bien M. Dandr\u00e8s: cette convocation intervient trois ou quatre mois plus tard, c'est-\u00e0-dire six mois apr\u00e8s la d\u00e9faillance momentan\u00e9e, et, \u00e0 Gen\u00e8ve, l'usage veut que, face \u00e0 des bailleurs responsables, un locataire qui s'est mis \u00e0 jour au moment de l'audience de la commission de conciliation verra d'une mani\u00e8re ou d'une autre la r\u00e9siliation retir\u00e9e et pourra rester dans l'appartement.
\nDes d\u00e9faillances momentan\u00e9es sont donc d\u00e9j\u00e0 prot\u00e9g\u00e9es par la loi et par les tribunaux. C'est la raison pour laquelle la commission consid\u00e8re qu'il n'y a pas lieu de donner suite \u00e0 cette initiative.
\nAm 26. M\u00e4rz hat Ihre Kommission f\u00fcr Rechtsfragen diese parlamentarische Initiative Dandr\u00e8s vorgepr\u00fcft. Sie empfiehlt Ihnen mit 16 zu 9 Stimmen, dieser parlamentarischen Initiative keine Folge zu geben.
\nWir haben die Pro-Argumente bereits ausf\u00fchrlich geh\u00f6rt. Ich mache es gleich wie mein Kollege franz\u00f6sischer Sprache und werde Ihnen zwei, drei Argumente der Kommissionsmehrheit liefern, die dagegen sprechen.
\nBereits im geltenden Mietrecht ist es f\u00fcr Vermieter \u00e4usserst aufwendig, einem Mieter, der den Mietzins nicht mehr zahlt, zu k\u00fcnden. Das f\u00fcr eine Zahlungsverzugsk\u00fcndigung gesetzlich vorgeschriebene Verfahren ist kompliziert und bringt namentlich private Vermieter immer wieder an den Rand der Verzweiflung. Gem\u00e4ss geltendem Artikel 257d OR kann der Vermieter dem Mieter ausserordentlich k\u00fcnden, falls dieser mit der Zahlung f\u00e4lliger Mietzinse im R\u00fcckstand ist. Dies erfordert allerdings, dass der Vermieter ein streng formelles Verfahren einh\u00e4lt:
\n1.[NB]Er muss dem Mieter zuerst schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen ansetzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ablauf die K\u00fcndigung erfolge.
\n2.[NB]Es ist klar zu bezeichnen, welcher Ausstand abgemahnt wird.
\n3.[NB]Erst wenn die vollst\u00e4ndige Zahlungsfrist verstrichen ist, kann der Vermieter mit einer K\u00fcndigungsfrist von mindestens 30 Tagen auf ein Monatsende k\u00fcndigen.
\n4.[NB]Bei Familienwohnungen muss die Ansetzung der Zahlungsfrist ebenso wie die K\u00fcndigung auf amtlichem Formular mit getrennter Post an beide Ehegatten oder eingetragenen Partner geschickt werden. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter nicht wusste, dass der Mieter verheiratet ist bzw. in einer eingetragenen Partnerschaft lebt.
\n5.[NB]Aus Beweisgr\u00fcnden sind alle Schreiben eingeschrieben zu versenden. Werden diese vom Mieter oder seinem Ehegatten oder eingetragenen Partner nicht in Empfang genommen, ist die postalische Abholfrist von sieben Tagen f\u00fcr die Zustellungsfrist massgebend. Der Vermieter muss diese Frist daher noch mitber\u00fccksichtigen, damit die K\u00fcndigung nicht zu fr\u00fch erfolgt und somit nichtig w\u00e4re.
\nWird eine dieser formellen Voraussetzungen nicht genauestens befolgt, ist die K\u00fcndigung nichtig und damit absolut wirkungslos, was - und das wissen Sie selbstverst\u00e4ndlich - in der Praxis recht h\u00e4ufig vorkommt.
\nIch m\u00f6chte Sie namens der Kommissionsmehrheit aus diesen Gr\u00fcnden bitten, die zus\u00e4tzliche Erschwerung, die Herr Dandr\u00e8s mit seinem Vorstoss will, abzulehnen.
\n