Antrag der Mehrheit [GZ]
\nDer Initiative keine Folge geben
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit [GZ]
\n(Hurni, Arslan, Br\u00e9laz, Brenzikofer, Dandr\u00e8s, Fehlmann Rielle, Funiciello, Marti Min Li, Walder)[GZ]
\nDer Initiative Folge geben
\n[VS]
\nProposition de la majorit\u00e9 [GZ]
\nNe pas donner suite \u00e0 l'initiative
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9 [GZ]
\n(Hurni, Arslan, Br\u00e9laz, Brenzikofer, Dandr\u00e8s, Fehlmann Rielle, Funiciello, Marti Min Li, Walder)[GZ]
\nDonner suite \u00e0 l'initiative
\n[VS]
\nPr\u00e4sident (Aebi Andreas, Pr\u00e4sident): Sie haben einen schriftlichen Bericht der Kommission erhalten.
\nPr\u00e4sident (Aebi Andreas, Pr\u00e4sident): Die Mehrheit der Kommission beantragt, der Initiative keine Folge zu geben. Eine Minderheit Hurni beantragt, ihr Folge zu geben.
\n[VS]
\nAbstimmung - Vote [GZ]
\n[NAM][GZ]
\nF\u00fcr Folgegeben ... 67 Stimmen [GZ]
\nDagegen ... 121 Stimmen [GZ]
\n(1 Enthaltung)
\nL'objectif de cette initiative parlementaire est de prot\u00e9ger le conjoint vivant dans le logement qu'il partageait avec le locataire d\u00e9funt.
\nEn effet, en cas de d\u00e9c\u00e8s du locataire, la situation concernant l'attribution du logement n'est pas satisfaisante, car elle est trop complexe et peut entra\u00eener des situations injustes pour le locataire survivant. En effet, le bail est automatiquement transf\u00e9r\u00e9 \u00e0 tous les h\u00e9ritiers qui deviennent cotitulaires du bail. La succession doit \u00eatre accept\u00e9e ou refus\u00e9e en bloc: l'h\u00e9ritier ne peut pas accepter d'h\u00e9riter du bail tout en r\u00e9pudiant les dettes \u00e9ventuelles du d\u00e9funt. Le ou la survivante qui [PAGE 1355] habite le logement sans en \u00eatre le locataire officiel ne peut pas r\u00e9pudier la succession sans perdre son toit. Dans certains cas, le survivant doit donc se surendetter ou il doit se r\u00e9soudre \u00e0 partir, avec les probl\u00e8mes li\u00e9s au relogement. Ce syst\u00e8me entra\u00eene des situations totalement injustes.
\nSi la succession n'est pas r\u00e9pudi\u00e9e par tous les h\u00e9ritiers, le bailleur, tout comme le locataire survivant, devra traiter avec de nombreuses personnes qu'il ne conna\u00eet peut-\u00eatre pas ou qui peuvent se trouver \u00e0 l'\u00e9tranger. De plus, il n'est pas rare que l'on se trouve devant la nullit\u00e9 d'un cong\u00e9 simplement parce que le bailleur a oubli\u00e9 de consulter un h\u00e9ritier ou ne l'a pas trouv\u00e9. Cela est aussi probl\u00e9matique pour le bailleur.
\nCette initiative parlementaire propose de reprendre la solution qui existe d\u00e9j\u00e0 en cas de divorce et de permettre au conjoint survivant de demander au juge de lui attribuer le logement avec les droits et les obligations qui d\u00e9coulent du droit du bail. L'auteur de l'initiative a pos\u00e9 deux caut\u00e8les \u00e0 la proposition: l'attribution doit pouvoir raisonnablement \u00eatre impos\u00e9e aux autres h\u00e9ritiers et ne doit pas constituer un inconv\u00e9nient majeur pour le bailleur.
\nEn conclusion, cette proposition pr\u00e9sente des avantages pour les deux parties et peut parfaitement s'appliquer par analogie avec les cas de divorce. Il ne s'agit donc pas d'une curiosit\u00e9 juridique mais d'une simplification bienvenue.
\nJe vous recommande donc de donner suite \u00e0 cette initiative parlementaire.
\nVous me permettrez de d\u00e9clarer mes liens d'int\u00e9r\u00eats: je suis membre du comit\u00e9 de l'Asloca Suisse, \u00e9galement salari\u00e9 et juriste conseil \u00e0 l'Asloca Gen\u00e8ve.
\nCette proposition vise \u00e0 apporter une solution simple pour r\u00e9soudre deux probl\u00e8mes que pose le droit des successions tant aux locataires qu'aux bailleurs.
\nRappelons en quelques mots de quoi il s'agit. En cas de d\u00e9c\u00e8s du locataire, le bail est automatiquement transf\u00e9r\u00e9 \u00e0 l'int\u00e9gralit\u00e9 des h\u00e9ritiers qui deviennent donc cotitulaires du contrat. Comme le droit des successions pr\u00e9voit que la succession doit \u00eatre accept\u00e9e ou refus\u00e9e en bloc, l'h\u00e9ritier ne peut pas en quelque sorte dire qu'il h\u00e9rite du contrat de bail, mais qu'il r\u00e9pudie les \u00e9ventuelles dettes du d\u00e9funt. Donc, le survivant qui habite dans le logement mais sans \u00eatre titulaire du contrat de bail ne peut pas r\u00e9pudier la succession sans prendre le risque de perdre son logement et de perdre son toit.
\nCette question se pose tr\u00e8s souvent en pratique, parce que l'on constate que le surendettement est une r\u00e9alit\u00e9 pour beaucoup de personnes retrait\u00e9es - parce qu'on parle l\u00e0 bien \u00e9videmment souvent de retrait\u00e9s - dans la mesure o\u00f9 leurs rentes sont la plupart du temps insuffisantes pour couvrir leurs besoins. Je pr\u00e9cise que les rentes sont insaisissables et qu'un certain nombre de dettes s'accumulent. En cons\u00e9quence, soit le survivant doit se surendetter \u00e0 son tour en reprenant les dettes de la personne d\u00e9funte pour garder son toit, soit alors il doit se r\u00e9soudre \u00e0 partir. Mais, dans la plupart des grandes agglom\u00e9rations, il n'est pas simple de pouvoir se reloger. Il est rare aussi que la personne qui survit au locataire soit financi\u00e8rement mieux lotie que la personne d\u00e9c\u00e9d\u00e9e.
\nLes principes de dignit\u00e9 et du droit au logement commandent que le survivant puisse finir ses jours paisiblement dans l'appartement familial. A mon avis, il est tout \u00e0 fait inhumain d'exiger d'une personne \u00e2g\u00e9e, de plus en deuil, de devoir faire ses bagages ou alors de risquer d'\u00eatre expuls\u00e9e \u00e0 tr\u00e8s br\u00e8ve \u00e9ch\u00e9ance.
\nJ'indiquais au d\u00e9but de mon intervention que l'initiative parlementaire a aussi un int\u00e9r\u00eat pour le bailleur du fait que le contrat de bail puisse \u00eatre transf\u00e9r\u00e9 au seul conjoint survivant.
\nRappelons un point du droit des successions. En cas de d\u00e9c\u00e8s du locataire, le bail est automatiquement - et c'est un point absolument central, j'insiste l\u00e0-dessus - transf\u00e9r\u00e9 \u00e0 tous les h\u00e9ritiers du d\u00e9funt. Le bailleur ne peut pas s'y opposer. On n'est pas dans un cas de libert\u00e9 contractuelle. Donc, si la succession n'est pas r\u00e9pudi\u00e9e par tous les h\u00e9ritiers, le bailleur - comme \u00e9videmment le locataire/conjoint survivant - devra traiter potentiellement avec de nombreuses personnes qu'il ne conna\u00eet pas n\u00e9cessairement et avec lesquelles il n'a pas de lien, et entre lesquelles, il n'existe par ailleurs pas n\u00e9cessairement une bonne entente.
\nD\u00e9sormais, le bailleur et le locataire survivant devront faire valoir leurs droits et s'adresser \u00e0 l'int\u00e9gralit\u00e9 des h\u00e9ritiers qui ne vivent pas dans le logement et qui n'ont aucun lien avec celui-ci.
\nEn pratique, il est assez fr\u00e9quent que les bailleurs \u00e9chouent \u00e0 faire valoir leurs pr\u00e9tentions, faute de parvenir \u00e0 signifier lesdites pr\u00e9tentions \u00e0 tous les h\u00e9ritiers, notamment lorsque ces personnes vivent \u00e0 l'\u00e9tranger. De m\u00eame, par un effet miroir, le locataire qui souhaite faire valoir ses droits doit obtenir l'aval de l'int\u00e9gralit\u00e9 des h\u00e9ritiers, ne serait-ce que pour n\u00e9gocier quelques menus travaux d'entretien.
\nLors de l'examen par la Commission des affaires juridiques, il est apparu qu'il existait une certaine confusion quant \u00e0 la situation qui pr\u00e9vaut actuellement dans le domaine des successions en cas de d\u00e9c\u00e8s du locataire, et c'est pour cela que j'insiste tellement sur le fait que le transfert se fait de mani\u00e8re automatique et qu'il n'y a pas de libert\u00e9 contractuelle en cette mati\u00e8re. Aujourd'hui d\u00e9j\u00e0, le bailleur n'a pas \u00e0 accepter ou \u00e0 refuser le locataire, ou celui qui va le devenir, par le biais de la succession.
\nCette initiative parlementaire a l'avantage de simplifier les rapports entre locataires et bailleurs et d'\u00e9viter un certain nombre d'incertitudes qui menacent aujourd'hui fortement les int\u00e9r\u00eats tant des locataires que des bailleurs. C'est donc une proposition en quelque sorte gagnant-gagnant que je soumets \u00e0 votre vote.
\nL'objectif de cette initiative parlementaire est louable: elle vise \u00e0 prot\u00e9ger le conjoint survivant en cas de d\u00e9c\u00e8s du locataire qui avait sign\u00e9 le contrat de bail et \u00e0 imposer la continuation du contrat respectivement aux h\u00e9ritiers et au bailleur. De l'avis de la majorit\u00e9 de la commission, il y a lieu de ne pas donner suite \u00e0 cette initiative, parce que le droit actuel, aussi bien au niveau successoral que dans le domaine du droit du bail, prot\u00e8ge suffisamment le conjoint survivant.
\nL'initiative vise trois hypoth\u00e8ses principales: celle o\u00f9 le conjoint survivant a sign\u00e9 le contrat de bail; celle o\u00f9 le conjoint survivant n'aurait pas sign\u00e9 le contrat de bail; et, enfin, la r\u00e9pudiation.
\nLa premi\u00e8re hypoth\u00e8se correspond au cas o\u00f9 le conjoint survivant a sign\u00e9 le contrat de bail. Dans ce cas, il est suffisamment prot\u00e9g\u00e9 parce qu'il est pleinement partie au contrat et qu'une r\u00e9siliation du logement ne peut pas intervenir sans l'accord du conjoint survivant. En effet, en mati\u00e8re de bail, en cas de cotitularit\u00e9 du contrat, la r\u00e9siliation ne peut pas avoir lieu avec l'accord d'un seul locataire. De plus, tous les locataires et colocataires doivent signer. On le voit donc clairement: en mati\u00e8re de droit du bail, la protection du conjoint survivant est assur\u00e9e puisque le bail ne peut pas \u00eatre r\u00e9sili\u00e9 sans son accord.
\nPlus probl\u00e9matique est la situation o\u00f9 le conjoint survivant n'aurait pas sign\u00e9 le contrat de bail. En r\u00e9alit\u00e9, le droit successoral, cette fois-ci, prot\u00e8ge le locataire - en l'occurrence le conjoint survivant - puisque les d\u00e9cisions, dans une succession, ne peuvent \u00eatre prises qu'\u00e0 l'unanimit\u00e9 des h\u00e9ritiers. Le conjoint survivant est pleinement h\u00e9ritier de son partenaire locataire d\u00e9c\u00e9d\u00e9 et, \u00e0 ce titre-l\u00e0, il fait partie de l'hoirie et, \u00e0 ce titre-l\u00e0 \u00e9galement, il est partie prenante en cas de r\u00e9siliation du bail, si bien qu'une telle r\u00e9siliation ne pourrait pas lui \u00eatre impos\u00e9e sans son accord. Le droit successoral prot\u00e8ge donc \u00e9galement le conjoint survivant du locataire d\u00e9c\u00e9d\u00e9.
\nOn le voit d\u00e9j\u00e0 sur la base des r\u00e8gles en mati\u00e8re de bail et sur la base des r\u00e8gles en mati\u00e8re de droit successoral: le conjoint survivant est suffisamment prot\u00e9g\u00e9. Qu'en est-il en cas de r\u00e9siliation de la part du bailleur? Les dispositions ordinairement applicables continuent de s'appliquer apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s du conjoint qui avait sign\u00e9 le contrat de bail. Les r\u00e8gles en mati\u00e8re de formulaire de r\u00e9siliation et en cas de contestation de la r\u00e9siliation sont applicables au conjoint survivant, qui peut donc les invoquer. La protection existe aussi \u00e0 ce niveau-l\u00e0.
\nLe dernier point soulev\u00e9 par cette initiative est la r\u00e9pudiation. La question qui se pose est de savoir s'il est admissible d'imposer le membre d'une succession insolvable en qualit\u00e9 de partenaire \u00e0 un bailleur. A ce titre-l\u00e0, on peut se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 l'article 264 du code des obligations en cas de restitution anticip\u00e9e de la chose. On voit que, dans ce cas-l\u00e0 d\u00e9j\u00e0, avec la syst\u00e9matique du code des obligations, l'ancien locataire qui [PAGE 1356] souhaite \u00eatre lib\u00e9r\u00e9 doit proposer au bailleur un nouveau locataire solvable.
\nEst-il raisonnable d'appliquer une r\u00e8gle diff\u00e9rente en cas de d\u00e9c\u00e8s et de r\u00e9pudiation d'un locataire qui \u00e9tait insolvable? Ce qu'il faut dire, c'est que bien souvent dans ce cas-l\u00e0 les loyers sont une charge importante des \u00e9poux dans les passifs des successions insolvables. Est-il raisonnable d'imposer au bailleur le membre d'une succession insolvable, qui l'est tr\u00e8s souvent en raison du non-paiement du loyer? La r\u00e9ponse, de l'avis de la commission, est clairement non, parce que le syst\u00e8me l\u00e9gal actuel, aussi bien au niveau du droit du bail qu'au niveau du droit successoral est suffisant, parce que les parties peuvent convenir avec le bailleur de modifier le contrat de bail et d'int\u00e9grer le conjoint survivant dans le contrat de bail existant, et enfin parce que le locataire qui aurait sign\u00e9 le bail peut \u00e9galement d\u00e9cider par un testament d'attribuer les droits et les obligations de ce bail \u00e0 son conjoint survivant.
\nPour toutes ces raisons, la situation actuelle est satisfaisante et il n'y a pas lieu d'imposer au bailleur des restrictions qui iraient au-del\u00e0 de la protection actuelle.
\nPar 14 voix contre 9 et 1 abstention, la Commission des affaires juridiques du Conseil national vous propose de ne pas donner suite \u00e0 l'initiative parlementaire Dandr\u00e8s 20.450.
\nHerr Nationalrat Dandr\u00e8s m\u00f6chte mit der vorliegenden parlamentarischen Initiative das geltende Mietrecht mit einem neuen Artikel 263b versehen. Damit will er die Frage der Zuweisung der Wohnung der Familie beim Tod der Mieterin oder des Mieters gesetzlich geregelt haben.
\nStirbt ein Mieter, der verheiratet war oder in eingetragener Partnerschaft lebte, soll auf Verlangen des \u00fcberlebenden Ehegatten oder Partners neu ein Gericht diesem die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag f\u00fcr die Wohnung der Familie \u00fcbertragen, unabh\u00e4ngig davon, ob er den Mietvertrag mitunterzeichnet oder das Erbe angenommen oder ausgeschlagen hat. Die parlamentarische Initiative sieht dazu zwei kleine Bedingungen vor, n\u00e4mlich dass dies den anderen Erbinnen und Erben billigerweise zugemutet werden kann und es f\u00fcr den Vermieter keinen erheblichen Nachteil darstellt.
\nDer Initiant m\u00f6chte also jene \u00fcberlebenden Verheirateten, die in einer gemieteten Familienwohnung leben, deren Mietvertrag sie in der Regel nicht mitunterzeichnet haben, vor der unangenehmen Erfahrung bewahren, in der Zeit der Trauer um den verstorbenen Gatten feststellen zu m\u00fcssen, dass sie \"rechtlos\" in ihrer Wohnung leben und Gefahr laufen, dass die Vermieterin oder der Vermieter von ihnen verlangt, die Wohnung zu verlassen.
\nDie Kommission f\u00fcr Rechtsfragen beantragt Ihnen mit 14 zu 9 Stimmen bei 1 Enthaltung, dieser parlamentarischen Initiative keine Folge zu geben. Die Mehrheit stellt dem Anliegen die folgenden zwei Haupt\u00fcberlegungen entgegen:
\nErstens soll ein Streit unter den Erben nicht zulasten des Vermieters ausgetragen werden k\u00f6nnen. Der Vermieter w\u00fcrde dann zwar durch die neu einzuf\u00fchrende Begrifflichkeit des \"erheblichen Nachteils\" gesch\u00fctzt, diese bed\u00fcrfte aber wiederum einer Konkretisierung durch die Gerichte.
\nZweitens haben die Mietparteien w\u00e4hrend des Mietverh\u00e4ltnisses stets die M\u00f6glichkeit, mit der Gegenpartei eine Erg\u00e4nzung oder \u00c4nderung des bestehenden Mietvertrags auszuhandeln. Dies gilt auch in Bezug auf die Aufnahme eines neuen Wohnpartners - hier sind vorab Ehegatten gemeint - in den Vertrag. Wo dieses Ansinnen nicht der Interessenlage des Vermieters widerspricht, wird dieser dem auch sofort zustimmen. Der Vermieter h\u00e4tte mit Umsetzung der parlamentarischen Initiative aber kein Recht mehr, seinen k\u00fcnftigen Mieter und Vertragspartner selbst auszuw\u00e4hlen. Der Vermieter w\u00fcrde damit insbesondere auch die M\u00f6glichkeit verlieren, die Zahlungsf\u00e4higkeit bzw. Zahlungsmoral seines k\u00fcnftigen Vertragspartners vor Vertragsabschluss zu \u00fcberpr\u00fcfen. Die Rechtsposition des Vermieters w\u00fcrde damit erheblich beeintr\u00e4chtigt. Eine solche einseitige Beschneidung der Vermieterrechte lehnt die Mehrheit der Kommission f\u00fcr Rechtsfragen ab.
\nDer Initiant ist Mieterverbandsvertreter und m\u00f6chte die Vertragsfreiheit in diesem Bereich aushebeln. Ein Vermieter m\u00f6chte stets m\u00f6glichst wenig Wohnungswechsel, da diese immer mit viel Aufwand und Kosten verbunden sind. Wenn es ein akzeptables Mietverh\u00e4ltnis war, wird der Vermieter den \u00fcberlebenden Ehegatten nach dem Tod des Partners sicher nicht aus der Wohnung werfen, auch wenn dieser den Mietvertrag nicht unterzeichnet hatte. Er wird vielmehr von sich aus mit einem neuen Mietvertrag kommen. Hier geht es ja nur um den Fall, in dem der Vermieter all diesen Aufwand in Kauf nimmt und den \u00fcberlebenden Ehegatten aus der Wohnung werfen m\u00f6chte.
\nDie Forderung des Initianten ist in einem einzigen Kanton bereits Realit\u00e4t, n\u00e4mlich im Kanton Waadt. Dort gibt es eine entsprechende kantonale Allgemeinverbindlicherkl\u00e4rung. \u00dcberall sonst in der Schweiz besteht diesbez\u00fcglich Vertragsfreiheit - und das soll auch so bleiben.
\nWie bereits ausgef\u00fchrt, beantragt Ihnen Ihre Kommission f\u00fcr Rechtsfragen mit 14 zu 9 Stimmen bei 1 Enthaltung, dieser parlamentarischen Initiative keine Folge zu geben.
\n