Abstimmung - Vote [GZ]
\nF\u00fcr Annahme der Motion ... 12 Stimmen [GZ]
\nDagegen ... 26 Stimmen [GZ]
\n(2 Enthaltungen) [PAGE 1038]
\nPr\u00e4sident (Kuprecht Alex, Pr\u00e4sident): Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.
\n\"Mietern droht wegen Klimaschutz der Rauswurf\" - das schrieb gestern der \"Tages-Anzeiger\". Dies sagte auch die Immobilienbranche tausendfach in der Abstimmungskampagne zum CO2-Gesetz. Doch das ist nicht korrekt. Mieter werden jetzt schon rausgeworfen, ohne CO2-Gesetz und ohne kantonales Energiegesetz, weil immer mehr Immobilieninvestoren energetische Sanierungen entsprechend instrumentalisieren, um das Mietrecht zu umgehen und erhebliche Mieterh\u00f6hungen durchzusetzen.
\nCela n'a pas de liens avec ma fonction de pr\u00e9sident de l'Association suisse des locataires, mais je constate que, dans notre pays, un fait est clair: non seulement les travaux d'assainissement \u00e9nerg\u00e9tique des immeubles locatifs sont \u00e0 l'origine de hausses de loyers lorsque les dispositions du droit du bail en mati\u00e8re de fixation de loyer sont contourn\u00e9es, mais de nombreuses r\u00e9siliations de bail sont par ailleurs notifi\u00e9es. Cette r\u00e9alit\u00e9 est m\u00eame reconnue par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral d\u00e8s lors qu'il affirme dans son avis \u00e9crit que \"des travaux de r\u00e9novation importants peuvent \u00eatre accompagn\u00e9s de r\u00e9siliations de baux\". Or les travaux d'assainissement \u00e9nerg\u00e9tique d'immeubles locatifs sont par d\u00e9finition des travaux importants. Les chiffres de l'\u00e9tude command\u00e9e par la ville de Zurich et publi\u00e9e hier par le \"Tages-Anzeiger\" sont stup\u00e9fiants: au cours des ann\u00e9es 2017 et 2018, sur les 2990 logements touch\u00e9s par une r\u00e9novation, 1132 ont fait l'objet d'une r\u00e9siliation de bail. C'est donc presque 40 pour cent des logements qui ont \u00e9t\u00e9 vid\u00e9s de leurs locataires; quatre locataires sur dix se sont trouv\u00e9s priv\u00e9s de leur logement.
\nAvec la fixation d'objectifs climatiques en mati\u00e8re d'assainissement des b\u00e2timents, il est ind\u00e9niable que les travaux de r\u00e9novation vont augmenter. En effet, ce sont plus de 500 immeubles locatifs qui vont devoir \u00eatre assainis. La strat\u00e9gie de r\u00e9siliation des baux dans le but de r\u00e9nover et augmenter massivement les loyers \u00e0 laquelle ont recours les investisseurs va s'amplifier. Lors de la campagne de votation de juin dernier sur la r\u00e9vision de la loi sur le CO2, les milieux immobiliers eux-m\u00eames, dans leur campagne men\u00e9e \u00e0 coups de millions, annon\u00e7aient la couleur puisqu'ils parlaient de r\u00e9siliations pr\u00e9tendument obligatoires en raison d'assainissements, alors que le fait de donner un cong\u00e9 n'est pas une question technique mais un choix des investisseurs. [PAGE 1036]
\nContrairement \u00e0 ce que laisse entendre la r\u00e9ponse du Conseil f\u00e9d\u00e9ral, la jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral ne laisse aucune marge de manoeuvre pour consid\u00e9rer un cong\u00e9 motiv\u00e9 par des travaux de r\u00e9novation comme abusif. En effet, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, dans l'ATF 135 III 112, consid\u00e8re qu'une r\u00e9siliation pour des travaux importants de r\u00e9novation ne saurait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme abusive.
\nOr les travaux occasionn\u00e9s par l'assainissement \u00e9nerg\u00e9tique complet d'un immeuble, le plus souvent accompagn\u00e9s de travaux en vue d'un changement de standing, sont par d\u00e9finition des travaux importants. D\u00e8s lors, les r\u00e9siliations de bail sont non contestables.
\nLes dispositions du code des obligations tout comme la jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral n'incitent aucunement les propri\u00e9taires immobiliers \u00e0 concevoir les chantiers d'assainissement de mani\u00e8re \u00e0 laisser les locataires en place. Pourtant, cela est possible. En effet, nombre d'exemples concrets montrent que les m\u00eames propri\u00e9taires lan\u00e7ant des r\u00e9novations identiques sur des immeubles d'habitation semblables \u00e0 Zurich, B\u00e2le ou Gen\u00e8ve, proc\u00e8dent par une r\u00e9siliation de baux en masse \u00e0 Zurich et \u00e0 B\u00e2le, mais pas \u00e0 Gen\u00e8ve. Pourquoi cela? Parce que la loi cantonale genevoise sur les r\u00e9novations stipule que l'autorit\u00e9 d\u00e9livrant l'autorisation de r\u00e9nover l'immeuble fixe dans la d\u00e9cision si les travaux imposent le d\u00e9part ou non de tout ou partie des locataires. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, l'ouverture du chantier est subordonn\u00e9e au relogement des locataires concern\u00e9s. Or la plupart du temps les investisseurs renoncent \u00e0 r\u00e9silier les baux et organisent le chantier en tenant compte de la pr\u00e9sence des locataires. La qualit\u00e9 des r\u00e9novations est du m\u00eame niveau et faite dans les r\u00e8gles de l'art, que ce soit \u00e0 Gen\u00e8ve, Zurich ou B\u00e2le. Il n'est donc pas seulement n\u00e9cessaire, mais \u00e9galement possible de prot\u00e9ger les locataires contre les cong\u00e9s injustifi\u00e9s qui sont fond\u00e9s sur la r\u00e9novation d'un immeuble locatif.
\nIl convient aussi de souligner que l'objectif de la r\u00e9siliation des baux au pr\u00e9texte de vouloir assainir un immeuble n'est pas la rapidit\u00e9 de la r\u00e9alisation du chantier, puisque ce dernier ne pourra \u00eatre ouvert que bien des mois apr\u00e8s le lancement du projet, vu les proc\u00e9dures de contestation des cong\u00e9s devant les autorit\u00e9s de conciliation. Le motif r\u00e9el, c'est la possibilit\u00e9 d'\u00e9chapper aux r\u00e8gles du droit du bail concernant les augmentations de loyer en cours de bail et d'accro\u00eetre le rendement.
\nComme le disait il y a quelques mois un expert immobilier dans la \"NZZ am Sonntag\", les travaux d'assainissement \u00e9nerg\u00e9tique deviennent des \"Rendite-Booster\". En effet, en cas de maintien du contrat de bail, les modalit\u00e9s du report des investissements sur les loyers reposent sur le principe des co\u00fbts qui sont effectivement support\u00e9s par le bailleur. A l'inverse, en cas de r\u00e9siliation du bail et de conclusion d'un nouveau contrat \u00e0 la fin des travaux, le bailleur a la possibilit\u00e9 d'adapter le loyer au prix du march\u00e9, ce qui implique toujours une augmentation massive du loyer de plusieurs centaines de francs par mois. Cela procure un rendement nettement sup\u00e9rieur \u00e0 celui r\u00e9sultant d'un loyer fond\u00e9 sur les co\u00fbts et priv\u00e9 les locataires pr\u00e9c\u00e9dents de la possibilit\u00e9 de r\u00e9int\u00e9grer leur logement.
\nLe droit du bail a \u00e9t\u00e9 discut\u00e9 et adopt\u00e9 en 1989 alors que la question des travaux d'assainissement \u00e9nerg\u00e9tique n'\u00e9tait pas du tout \u00e0 l'ordre du jour. Il n'y a donc pas eu de r\u00e9flexion sur les cons\u00e9quences de ces travaux pour les locataires. Cette lacune juridique est aujourd'hui utilis\u00e9e par de nombreux bailleurs pour proc\u00e9der - sous couvert d'op\u00e9rations d'assainissement \u00e9nerg\u00e9tique - \u00e0 des op\u00e9rations d'optimisation locative, autrement dit sp\u00e9culatives, tout particuli\u00e8rement[NB]dans[NB]les[NB]villes o\u00f9 s\u00e9vit une p\u00e9nurie constante de logements.
\nChers coll\u00e8gues, toute politique climatique, pour \u00eatre cr\u00e9dible et soutenue par les citoyens et les citoyennes, doit \u00eatre sociale. C'est le message qui est ressorti du rejet de la loi sur le CO2. La politique climatique de notre pays ne peut laisser de c\u00f4t\u00e9 la majorit\u00e9 de la population, en faisant peser le poids de la facture d'assainissement des b\u00e2timents sur le dos des locataires. Or, c'est exactement ce qui se produit lorsque les loyers apr\u00e8s travaux explosent et procurent des rendements sans pareil aux investisseurs.
\nMa motion vise donc \u00e0 ce que la protection du climat et la protection des locataires aillent de pair, et \u00e0 ce que l'on introduise dans le cadre du d\u00e9bat sur la nouvelle r\u00e9vision de la loi sur le CO2 les \u00e9l\u00e9ments d'une protection des locataires tant en mati\u00e8re de r\u00e9siliation de bail qu'en mati\u00e8re d'augmentation de loyer.
\nDans un esprit de responsabilit\u00e9 sociale, je vous invite \u00e0 accepter ma motion.
\nAls Vizepr\u00e4sidentin des Hauseigent\u00fcmerverbandes Schweiz muss ich hier ausf\u00fchren, dass die Immobilieneigent\u00fcmerinnen und -eigent\u00fcmer ihre Verantwortung seit langer Zeit wahrnehmen. J\u00e4hrlich investieren sie rund 20 Milliarden Franken in den Geb\u00e4udepark Schweiz. Dabei fliesst ein grosser Teil der Mittel in energetische Sanierungen, die den Ausstoss von Treibhausgasen betr\u00e4chtlich vermindern. Diese energetischen Verbesserungsmassnahmen des Geb\u00e4udebestandes geschehen ohne massenhafte Leerk\u00fcndigungen.
\nWie dies \u00f6kologisch und \u00f6konomisch zweckm\u00e4ssig ist, f\u00fchrt der Eigent\u00fcmer bzw. die Eigent\u00fcmerin die energetische Sanierung einer Mietbaute auch im bewohnten Zustand durch. Dies ist jedoch nicht immer m\u00f6glich und auch nicht immer sinnvoll. Es gibt eben Situationen, in denen ein Ersatzneubau den besten Weg darstellt, gibt es doch bei der Geb\u00e4udeerneuerung nicht nur energetische Vorgaben zu ber\u00fccksichtigen. Der Eigent\u00fcmer bzw. die Eigent\u00fcmerin muss auch \u00f6ffentlichen Geboten der Raumplanung wie - sehr aktuell - der inneren Verdichtung Rechnung tragen, ebenso aber auch den ver\u00e4nderten Bed\u00fcrfnissen der Mieterinnen und Mieter zwecks Sicherstellung der langfristigen Vermietbarkeit der Liegenschaft.
\nSo dienen Ersatzneubauten etwa der Nutzung grosser Ausn\u00fctzungsreserven auf dem Grundst\u00fcck, die mit der gegebenen Geb\u00e4udeform nicht ausgen\u00fctzt werden k\u00f6nnten. In einem Altbau mit ung\u00fcnstiger Raumaufteilung, die nicht den heutigen Bed\u00fcrfnissen entspricht, m\u00fcssen zur Verbesserung statische Ver\u00e4nderungen vorgenommen werden, sodass eine Sanierung in bewohntem Zustand manchmal eben unrealistisch ist.
\nEine starre Verkn\u00fcpfung von Sanierungsvorschriften und Mieterschutz ist aus meiner Sicht kontraproduktiv. Dies zeigt auch ein Blick auf die Situation in Genf, wo kantonale Vorschriften im Sinne des Motion\u00e4rs bestehen und somit notwendige Investitionen in den Mietwohnungsbau ausbleiben. Eigent\u00fcmer und Planer brauchen Planungsfreiheit, um die bestm\u00f6gliche Erneuerungsstrategie w\u00e4hlen zu k\u00f6nnen. Neue Mietrechtsvorschriften, welche zweckm\u00e4ssige energetische Sanierungen sowie die Verwirklichung anderer Ziele wie die Innenverdichtung und die zeitgem\u00e4sse Raumgestaltung behindern und die Geb\u00e4udeerneuerung noch aufwendiger machen, als dies ohnehin bereits der Fall ist, sind zu verhindern. Eine \u00dcberregulierung f\u00fchrt zum Stillstand statt zu innovativen L\u00f6sungen. Anstelle von Verboten und einengenden Vorschriften sollten wir auf eine Anreizstrategie setzen und so viele Eigent\u00fcmerinnen und Eigent\u00fcmer f\u00fcr die wichtigen Sanierungen gewinnen.
\nIch bitte Sie aus diesen Gr\u00fcnden, die Motion, wie es der Bundesrat beantragt, abzulehnen.
\nIl est incontestable que l'assainissement \u00e9nerg\u00e9tique des b\u00e2timents est un levier important d'une politique climatique durable. Les b\u00e2timents sont responsables d'environ un quart des \u00e9missions de gaz \u00e0 effet de serre et de 40 pour cent de la consommation d'\u00e9nergie dans notre pays. Si nous voulons atteindre les objectifs de l'Accord de Paris sur le climat, les immeubles doivent apporter une contribution significative. C'est pourquoi la Conf\u00e9d\u00e9ration et les cantons ont d\u00e9j\u00e0 lanc\u00e9 le Programme B\u00e2timents en 2010.
\nL'assainissement \u00e9nerg\u00e9tique d'un bien immobilier peut consid\u00e9rablement r\u00e9duire son besoin en \u00e9nergie et les \u00e9missions de CO2. Toutefois, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est bien conscient du fait que les investissements dans la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique peuvent conduire \u00e0 une augmentation de loyer. M. le conseiller aux Etats Carlo Sommaruga propose d'adapter le droit du bail afin d'\u00e9viter des r\u00e9siliations en masse et une augmentation des loyers au-del\u00e0 de ce qui est autoris\u00e9 par la loi. Il n'est de fait pas facile de trouver un juste \u00e9quilibre entre des mesures d'incitation suffisantes pour l'assainissement \u00e9nerg\u00e9tique et l'aspiration \u00e0 des logements abordables. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral avait d'ailleurs d\u00e9j\u00e0 reconnu cette difficult\u00e9 en 2013 et, \u00e0 l'\u00e9poque, avait charg\u00e9 l'administration f\u00e9d\u00e9rale d'identifier des pistes qui permettraient de conserver un logement abordable dans le cas de r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques du b\u00e2timent. Ce fut chose faite avec le rapport du 12 avril 2016, qui r\u00e9pondait au postulat Jans 13.3271. Le rapport concluait que des mesures similaires \u00e0 celles propos\u00e9es aujourd'hui assureraient certes une plus grande acceptabilit\u00e9 sociale, mais qu'elle r\u00e9duirait en m\u00eame temps l'incitation \u00e0 l'assainissement \u00e9nerg\u00e9tique. R\u00e9server les aides aux projets de r\u00e9novation qui n'entra\u00eenent pas de r\u00e9siliation aurait engendr\u00e9 plus d'inconv\u00e9nients que d'avantages, c'est pourquoi une telle mesure n'avait pas \u00e9t\u00e9 recommand\u00e9e \u00e0 l'\u00e9poque.
\nPar ailleurs, le droit du bail et l'actuelle jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral proposent d\u00e9j\u00e0 certains m\u00e9canismes de protection. Ainsi, ils ne pr\u00e9voient pas de motif de r\u00e9siliation digne de protection, si les travaux d'assainissement ne sont pas ou gu\u00e8re rendus plus difficiles ou retard\u00e9s par la poursuite de l'utilisation du bien lou\u00e9. De plus, les locataires sont prot\u00e9g\u00e9s contre les adaptations abusives de loyer, toute r\u00e9siliation doit \u00eatre notifi\u00e9e au moyen de la formule officielle et toute augmentation de loyer doit en outre \u00eatre justifi\u00e9e. Gr\u00e2ce \u00e0 la formule officielle, les locataires sont inform\u00e9s des conditions l\u00e9gales pour contester la r\u00e9siliation du bail ou l'augmentation de loyer. Et enfin la proc\u00e9dure devant les autorit\u00e9s de conciliation est gratuite.
\nRappelons \u00e9galement que le 14 janvier 2014, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a modifi\u00e9 l'ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d'habitations et de locaux commerciaux afin que, lors de la fixation du loyer, les aides octroy\u00e9es pour des am\u00e9liorations cr\u00e9ant des plus-values soient d\u00e9duites du montant de la prestation suppl\u00e9mentaire entra\u00eenant une hausse de loyer. En 2020, \u00e0 l'occasion d'une nouvelle modification de cette ordonnance, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a \u00e9tabli que les co\u00fbts li\u00e9s \u00e0 un contrat de performance \u00e9nerg\u00e9tique pouvaient \u00eatre factur\u00e9s aux locataires au titre de frais accessoires pendant dix ans au plus, mais au maximum \u00e0 hauteur des \u00e9conomies de co\u00fbts \u00e9nerg\u00e9tiques r\u00e9alis\u00e9es.
\nEnfin, l'administration f\u00e9d\u00e9rale, que ce soit l'Office f\u00e9d\u00e9ral de l'\u00e9nergie, Suisse Energie ou l'Office f\u00e9d\u00e9ral du logement, met \u00e0 disposition des instruments pour am\u00e9liorer la communication entre les locataires et les bailleurs et la coop\u00e9ration en g\u00e9n\u00e9ral lors d'assainissements \u00e9nerg\u00e9tiques. On peut mentionner ici les deux guides en ligne, locabene.ch et renovabene.ch.
\nDu point de vue du Conseil f\u00e9d\u00e9ral, la priorit\u00e9 est d'\u00e9laborer des mesures efficaces dans le domaine de la l\u00e9gislation sur le CO2. Des dispositions suppl\u00e9mentaires dans le droit du bail compliqueraient, de son point de vue, inutilement l'exercice.
\nVu les \u00e9l\u00e9ments que je viens d'\u00e9voquer, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral vous recommande donc de rejeter la motion.
\nIch empfehle Ihnen, die Motion Sommaruga Carlo abzulehnen. Ich begr\u00fcnde dies in der gebotenen K\u00fcrze in f\u00fcnf Punkten:
\n1.[NB]Es ist nicht angezeigt, bereits \u00fcber m\u00f6gliche mietrechtliche Folgen einer CO2-Gesetzgebung zu diskutieren, bevor wir wissen, was uns der Bundesrat im Geb\u00e4udebereich nach der Ablehnung der Totalrevision des CO2-Gesetzes durch das Stimmvolk vorschl\u00e4gt.
\n2.[NB]Die klima- und energiepolitisch n\u00f6tige Sanierung des Geb\u00e4udebestandes der Schweiz darf nicht behindert werden. Das sage ich explizit als Pr\u00e4sident des Verbandes Immobilien Schweiz - und damit sei meine Interessenbindung erw\u00e4hnt. Die Mitglieder dieses Verbandes sind sich auch in diesem Bereich ihrer Verantwortung bewusst und gehen mit gutem Beispiel voran. Sie haben denn auch die abgelehnte Totalrevision des CO2-Gesetzes unterst\u00fctzt. Die etwas pauschale [PAGE 1037] einleitende Bemerkung des Motion\u00e4rs in Bezug auf die Immobilienbranche war in diesem Punkt nicht ganz korrekt.
\n3.[NB]Die Grundlagen f\u00fcr klima- und energiepolitisch n\u00f6tige Massnahmen finden sich zur Hauptsache in der kantonalen Energiegesetzgebung, denn f\u00fcr Massnahmen, die den Verbrauch von Energie in Geb\u00e4uden betreffen, sind gem\u00e4ss Artikel 89 Absatz 4 der Bundesverfassung vor allem die Kantone zust\u00e4ndig.
\n4.[NB]Das Mietrecht beschr\u00e4nkt die M\u00f6glichkeit des Vermieters, die bei energetischen Sanierungen anfallenden Kosten auf den Mietzins zu \u00fcberw\u00e4lzen, auf den geschaffenen Mehrwert. Die Wohnkosten m\u00fcssen deswegen aber nicht zwingend steigen. Eine Studie hat aufgezeigt, dass die tieferen Heizkosten die Investitionskosten sehr oft aufwiegen.
\n5.[NB]Bei umfassenden Sanierungen von Immobilien, die nicht nur die Heizung und die Geb\u00e4udeh\u00fclle betreffen, ist es manchmal tats\u00e4chlich unumg\u00e4nglich, die Mietverh\u00e4ltnisse vorher zu k\u00fcndigen. Das ist immer unangenehm und kann f\u00fcr die betroffenen Mietparteien schmerzhaft sein. Diese M\u00f6glichkeit auszuschliessen, w\u00fcrde aber bedeuten, im Geb\u00e4udebereich energie- und klimapolitisch auf die Bremse zu stehen.
\nAus diesen \u00dcberlegungen empfehle ich Ihnen, die Motion abzulehnen.
\nIl sied peut-\u00eatre de rappeler que dans les domaines \u00e9voqu\u00e9s par M. Sommaruga, \u00e0 savoir les augmentations de loyer et les r\u00e9siliations de bail, les locataires b\u00e9n\u00e9ficient d\u00e9j\u00e0 d'une protection relativement importante dans notre droit. Les dispositions des chapitres 2 et 3 du titre huiti\u00e8me du code des obligations prot\u00e8gent en effet les locataires contre les augmentations de loyer et les r\u00e9siliations de bail abusives. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a, ces derni\u00e8res ann\u00e9es, passablement modifi\u00e9, de mani\u00e8re favorable aux locataires, les dispositions de l'ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d'habitations et de locaux commerciaux, et ce par touches successives.
\nCette motion vise \u00e0 prot\u00e9ger encore davantage les locataires en cas d'importants travaux d'assainissement \u00e9nerg\u00e9tique, au risque \u00e9vident de r\u00e9duire \u00e0 n\u00e9ant les incitations n\u00e9cessaires pour proc\u00e9der \u00e0 de tels travaux, que nous souhaitons toutes et tous pour lutter contre le r\u00e9chauffement climatique. Ainsi, avant m\u00eame qu'une nouvelle mouture de la loi sur le CO2 ne soit ficel\u00e9e et discut\u00e9e au sein de notre Parlement, cette motion apporterait un signal tr\u00e8s n\u00e9gatif, d\u00e9courageant m\u00eame les plus fervents partisans des mesures d'am\u00e9lioration \u00e9nerg\u00e9tique des b\u00e2timents \u00e0 planifier des travaux favorables aux \u00e9conomies d'\u00e9nergie.
\nEnfin, l'efficacit\u00e9 de toute l\u00e9gislation en faveur du climat passera assur\u00e9ment par un effort commun, notamment financier, \u00e9quitablement r\u00e9parti. En revanche, on ne saurait admettre une protection disproportionn\u00e9e pour une des parties au contrat de bail, au d\u00e9triment de l'int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral. Il en va de l'efficacit\u00e9 de l'acceptation des l\u00e9gislations \u00e9nerg\u00e9tiques \u00e0 venir.
\nEnfin, il me semble peu judicieux de vouloir transposer au niveau f\u00e9d\u00e9ral la l\u00e9gislation d'un canton qui a fait du droit du bail actuel un carcan absolument inextricable.
\nJe vous remercie d\u00e8s lors de rejeter cette motion.
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