Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral s'est pench\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises sur les questions concernant les cons\u00e9quences des cong\u00e9s collectifs pour les locataires. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est conscient du fait que les cong\u00e9s collectifs de baux d'habitation peuvent entra\u00eener des cons\u00e9quences p\u00e9nibles. La p\u00e9nurie actuelle sur le march\u00e9 du logement peut compliquer la situation des locataires concern\u00e9s.
\nL'auteur de la motion souhaite rem\u00e9dier \u00e0 ce probl\u00e8me et compl\u00e9ter la protection contre le cong\u00e9 en cas de r\u00e9siliation collective pour cause de projet de construction. M. le conseiller national Dandr\u00e8s voit la solution dans la reprise de certaines des r\u00e8gles concernant les licenciements collectifs dans le droit du bail.
\nSelon l'article 271 alin\u00e9a 1 du code des obligations, le cong\u00e9 est annulable s'il est contraire aux r\u00e8gles de la bonne foi. Dans sa jurisprudence constante, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral part du principe qu'il y a une violation des r\u00e8gles de la bonne foi si un cong\u00e9 ne r\u00e9pond \u00e0 aucun int\u00e9r\u00eat objectif, s\u00e9rieux et digne de protection. Dans le cas d'un projet de r\u00e9novation, ce projet doit \u00eatre suffisamment m\u00fbr et \u00e9labor\u00e9. Cette exigence doit d\u00e9j\u00e0 \u00eatre remplie au moment de la notification de la r\u00e9siliation. Cela permet d'appr\u00e9cier concr\u00e8tement si les travaux n\u00e9cessitent le d\u00e9part du locataire.
\nLorsque la pr\u00e9sence d'un locataire durant les travaux serait susceptible d'entra\u00eener des complications, des co\u00fbts suppl\u00e9mentaires ou une prolongation de la dur\u00e9e des travaux, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral consid\u00e8re que le cong\u00e9 n'est pas contraire au principe de la bonne foi. En outre, les locataires peuvent [PAGE 767] contester le cong\u00e9 aupr\u00e8s de l'autorit\u00e9 de conciliation en mati\u00e8re de baux \u00e0 loyer. Les proc\u00e9dures de conciliation sont gratuites. Comme le Conseil f\u00e9d\u00e9ral l'a d\u00e9j\u00e0 soulign\u00e9 dans son avis en r\u00e9ponse \u00e0 la motion, une majorit\u00e9 des proc\u00e9dures concernant la r\u00e9siliation du bail sont r\u00e9gl\u00e9es par un accord entre les parties.
\nEn d\u00e9finitive, l'article 273 alin\u00e9a 5 du code des obligations oblige l'autorit\u00e9 comp\u00e9tente qui rejette une requ\u00eate en annulabilit\u00e9 du cong\u00e9 d'examiner d'office si le bail peut \u00eatre prolong\u00e9. Il ressort ainsi de ces r\u00e9f\u00e9rences au droit en vigueur et \u00e0 la jurisprudence constante que les int\u00e9r\u00eats des locataires sont \u00e9galement pris en compte de mani\u00e8re ad\u00e9quate en cas de r\u00e9siliation pour cause de projet de construction.
\nDans ce contexte, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral reste sceptique quant \u00e0 l'introduction de nouvelles r\u00e9glementations. Des consid\u00e9rations suppl\u00e9mentaires contribuent \u00e0 cette appr\u00e9ciation. L'auteur de la motion souhaite confier de nouvelles t\u00e2ches aux services comp\u00e9tents en mati\u00e8re de logement d'une commune ou d'un canton. Cela pourrait n\u00e9cessiter de nouvelles ressources et entra\u00eener aussi des co\u00fbts suppl\u00e9mentaires. La motion vise \u00e0 introduire une nouvelle proc\u00e9dure pour les cong\u00e9s collectifs qui doivent \u00eatre donn\u00e9s pour un projet de construction. Il n'est pas exclu qu'une telle proc\u00e9dure d\u00e9courage les bailleurs de r\u00e9nover leur bien immobilier.
\nLa consultation des locataires peut d\u00e9j\u00e0 se faire sur une base volontaire. Il faut, en outre, tenir compte du fait que la d\u00e9cision de proc\u00e9der \u00e0 une r\u00e9novation concerne la propri\u00e9t\u00e9. Dans le cadre de la libert\u00e9 contractuelle, le bailleur dispose de la propri\u00e9t\u00e9. La r\u00e9glementation propos\u00e9e par l'auteur de la motion porte fortement atteinte \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 et \u00e0 la libert\u00e9 de contracter. La mise en oeuvre de la motion aurait pour cons\u00e9quence d'accorder une importance particuli\u00e8re aux cong\u00e9s collectifs en raison de projets de construction, par rapport aux autres motifs de r\u00e9siliation du droit du bail. Comme le Conseil f\u00e9d\u00e9ral l'a d\u00e9j\u00e0 soulign\u00e9 dans ses avis sur l'interpellation 22.3424, sur la motion 21.3953 et dans la r\u00e9ponse \u00e0 la question 21.7907, les mesures de communication cibl\u00e9es sont plus ad\u00e9quates que des solutions l\u00e9gislatives - c'est du moins le cas en ce qui concerne les cong\u00e9s collectifs et le droit du bail.
\nUne derni\u00e8re remarque avant de conclure: plusieurs interventions dans vos rangs ont fait r\u00e9f\u00e9rence aux cons\u00e9quences des r\u00e9novations sur les locataires. Actuellement, l'initiative parlementaire Dandr\u00e8s 22.460, \"R\u00e9gulation des cong\u00e9s pour travaux\", est en suspens. Le 28 avril 2023, votre commission a d\u00e9cid\u00e9, par 16 voix contre 8, de ne pas donner suite \u00e0 cette initiative parlementaire. Elle sera donc prochainement soumise \u00e0 votre d\u00e9lib\u00e9ration et \u00e0 votre vote. Mon commentaire d'aujourd'hui ne doit pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme une prise de position relative \u00e0 cette initiative parlementaire. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, comme vous le savez, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral se fera une opinion sur l'initiative parlementaire 22.460 et la communiquera seulement apr\u00e8s y avoir \u00e9t\u00e9 invit\u00e9 par la Commission des affaires juridiques de votre conseil.
\nPour toutes les raisons \u00e9voqu\u00e9es, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral vous recommande de rejeter cette motion.
\nPr\u00e4sidentin (Riniker Maja, zweite Vizepr\u00e4sidentin): Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.
\n[VS]
\nAbstimmung - Vote [GZ]
\n[NAM][GZ]
\nF\u00fcr Annahme der Motion ... 68 Stimmen [GZ]
\nDagegen ... 121 Stimmen [GZ]
\n(1 Enthaltung)
\nPermettez-moi tout d'abord d'annoncer mes int\u00e9r\u00eats: je suis membre du Comit\u00e9 de l'Asloca Suisse et \u00e9galement salari\u00e9 de l'Asloca Gen\u00e8ve.
\nCette motion s'inscrit dans le cadre de la n\u00e9cessaire r\u00e9novation et du n\u00e9cessaire assainissement du point de vue \u00e9nerg\u00e9tique du parc immobilier suisse. C'est fondamental, puisque le chauffage repr\u00e9sente 40 pour cent des \u00e9missions de CO2 et que nous ne pourrons pas atteindre les objectifs auxquels nous avons souscrit dans le cadre de l'Accord de Paris sans r\u00e9aliser ces travaux. On peut se r\u00e9jouir que la \"loi climat\" ait pass\u00e9 la rampe du Parlement en esp\u00e9rant qu'il en ira de m\u00eame \u00e9galement le 18 juin prochain, ce qui permettra d'investir 200 millions de francs par ann\u00e9e pour remplacer le syst\u00e8me de production de chaleur et d'eau chaude.
\nJe crois que la p\u00e9riode est tr\u00e8s propice. En effet, ces derni\u00e8res ann\u00e9es on a assist\u00e9 \u00e0 une vraie ru\u00e9e vers l'immobilier qui a cr\u00e9\u00e9 dans certaines r\u00e9gions, comme celle d'o\u00f9 je viens - Gen\u00e8ve -, une bulle immobili\u00e8re et a pouss\u00e9 les propri\u00e9taires \u00e0 chercher plut\u00f4t \u00e0 investir leur argent dans la r\u00e9novation de leurs propres immeubles plut\u00f4t que de payer trop cher des immeubles dans le cadre d'une acquisition.
\nMais tout cela a aussi des cons\u00e9quences tr\u00e8s probl\u00e9matiques sur le plan social, \u00e9tant donn\u00e9 que les r\u00e9novations peuvent \u00e9galement servir de pr\u00e9texte \u00e0 des expulsions de locataires. Cela concerne principalement les classes populaires et les classes moyennes des centres urbains. Une \u00e9tude publi\u00e9e il y a quelques semaines par l'Ecole polytechnique f\u00e9d\u00e9rale de Zurich, analyse \u00e0 la fois quantitativement et qualitativement ce ph\u00e9nom\u00e8ne.
\nL'\u00e9tude est focalis\u00e9e sur le canton de Zurich et sur une p\u00e9riode de cinq ans, de 2014 \u00e0 2019. Ce qu'il en ressort, c'est que pr\u00e8s de 13[NB]000 personnes ont \u00e9t\u00e9 expuls\u00e9es dans le cadre de d\u00e9molition-reconstruction ou de r\u00e9novation d'immeubles. L'\u00e9tude s'int\u00e9resse aussi, sur le volet qualitatif, \u00e0 la situation de ces m\u00e9nages et surtout \u00e0 la situation des m\u00e9nages qui les ont remplac\u00e9s dans ces immeubles. Il appara\u00eet que les personnes qui s'installent apr\u00e8s ces r\u00e9novations gagnent en moyenne 3600 francs de plus par mois que les locataires qui ont d\u00fb quitter les lieux. On est donc dans un processus d'expulsion des personnes \u00e0 faibles revenus des centres-villes. Tout cela se fait au b\u00e9n\u00e9fice de propri\u00e9taires qui cherchent \u00e0 faire les investissements les plus lucratifs possibles et qui profitent aussi des investissements publics qui se font pour des infrastructures ferroviaires. On en a parl\u00e9 dans le cadre du d\u00e9bat sur une proposition que j'avais d\u00e9pos\u00e9e et qui a malheureusement \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e, qui visait \u00e0 contraindre CFF Immobilier \u00e0 construire des logements accessibles \u00e0 la population, sur des terrains qui lui avaient \u00e9t\u00e9 confi\u00e9s dans le cadre du service public.
\nCe qui est int\u00e9ressant aussi dans cette \u00e9tude, c'est qu'elle aboutit au constat que la population adh\u00e8re majoritairement \u00e0 ces travaux de r\u00e9novation et d'assainissement, mais pour autant qu'ils aient une composante sociale et qu'ils ne servent pas \u00e0 la sp\u00e9culation ou n'aient pas pour cons\u00e9quence de p\u00e9jorer leurs conditions de vie.
\nCeci m'a incit\u00e9 \u00e0 d\u00e9poser cette motion, visant \u00e0 ce que les r\u00e9siliations soient limit\u00e9es \u00e0 ce qui est strictement n\u00e9cessaire. Cela fera \u00e9galement l'objet de d\u00e9bats dans le cadre de la session de juin. Ce texte a pour but que les personnes qui se verraient notifier un cong\u00e9 puissent \u00eatre accompagn\u00e9es pour \u00e9viter de se retrouver \u00e0 la rue ou d'\u00eatre relog\u00e9es dans des conditions hautement probl\u00e9matiques. On doit le rappeler, pour des personnes \u00e0 faibles revenus surtout, perdre son logement, recevoir une r\u00e9siliation de bail, c'est une vraie catastrophe. Ces personnes auront \u00e9norm\u00e9ment de difficult\u00e9s \u00e0 se reloger dans le parc immobilier en mains priv\u00e9es parce qu'aujourd'hui les loyers ont explos\u00e9. En outre, lorsque l'on est dans des situations de p\u00e9nurie, ce qui est le cas de la plupart des grandes agglom\u00e9rations, comment trouver des centaines de logements en m\u00eame temps, dans un bref d\u00e9lai, pour pouvoir reloger les personnes qui sont expuls\u00e9es?
\nOn parle parfois de centaines de cong\u00e9s donn\u00e9s en m\u00eame temps. Cela a \u00e9t\u00e9 le cas dans la ville de Berne, o\u00f9, dans le cadre d'une r\u00e9novation, 500 m\u00e9nages ont re\u00e7u leur cong\u00e9.
\nJe voulais \u00e9galement relever que les cong\u00e9s de masse ont aussi un impact sur les autres personnes qui ne vivent pas dans ces logements, mais qui sont des candidats \u00e0 la location, cela \u00e0 deux niveaux. D'une part, parce que pour reloger les gens, on va ass\u00e9cher le march\u00e9 des logements vacants. D'autre part parce que l'on risque de faire exploser encore plus les prix de vente et de location, car on aura une tr\u00e8s forte demande. Cela va toucher toute la politique du logement, principalement la politique sociale, qui repose sur des planifications directrices qui tiennent compte d'une \u00e9volution normale des besoins et non d'une explosion \u00e0 tr\u00e8s br\u00e8ve \u00e9ch\u00e9ance sur des quartiers cibl\u00e9s.
\nSe loger n'est pas une question purement priv\u00e9e. C'est un \u00e9l\u00e9ment \u00e0 la base d'une soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9mocratique, c'est aussi un \u00e9l\u00e9ment fondamental pour la paix sociale. Cette proposition vise \u00e0 ce que les bailleurs acceptent les m\u00eames contraintes modestes que celles qui s'imposent \u00e0 des employeurs qui proc\u00e8deraient \u00e0 des licenciements collectifs, \u00e0 savoir consulter, concerter, et faire en sorte d'att\u00e9nuer les effets de ces cong\u00e9s.
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