Pr\u00e4sident (Candinas Martin, Pr\u00e4sident): Die Mehrheit der Kommission beantragt, der Initiative keine Folge zu geben. Eine Minderheit Funiciello beantragt, der Initiative Folge zu geben.
\n[VS][GZ]
\nAbstimmung - Vote [GZ]
\n[NAM][GZ]
\nF\u00fcr Folgegeben ... 63 Stimmen [GZ]
\nDagegen ... 110 Stimmen [GZ]
\n(0 Enthaltungen)
\nUn contrat de bail peut \u00eatre r\u00e9sili\u00e9 par les deux parties en respectant les termes et d\u00e9lais pr\u00e9vus par la loi. Le bailleur doit annexer un formulaire indiquant aux locataires la possibilit\u00e9 de contester le bail aupr\u00e8s de l'autorit\u00e9 de conciliation, proc\u00e9dure qui est gratuite. En cas de contestation, l'autorit\u00e9 v\u00e9rifie que le cong\u00e9 n'est pas contraire \u00e0 la bonne foi. De l'avis de la commission, ce cadre l\u00e9gal est suffisant et prot\u00e8ge de mani\u00e8re ad\u00e9quate les locataires pour les motifs suivants.
\nPremi\u00e8rement, les r\u00e9novations sont d\u00e9j\u00e0 compliqu\u00e9es. Il faut parfois l'accord de la copropri\u00e9t\u00e9. Il faut parfois l'accord de l'autorit\u00e9 administrative. Si l'initiative parlementaire Dandr\u00e8s 22.459 discut\u00e9e pr\u00e9c\u00e9demment est accept\u00e9e, il faudra encore l'accord d'associations de locataires. Or, les r\u00e9novations sont aujourd'hui n\u00e9cessaires pour des raisons \u00e9nerg\u00e9tiques - r\u00e9duction des \u00e9missions polluantes, autonomie \u00e9nerg\u00e9tique des b\u00e2timents; il faut favoriser l'isolation, les panneaux photovolta\u00efques, le chauffage, etc. La transition \u00e9nerg\u00e9tique n\u00e9cessite d\u00e8s lors de ne pas ajouter des obstacles suppl\u00e9mentaires \u00e0 la r\u00e9novation des b\u00e2timents et, conform\u00e9ment \u00e0 la jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, une r\u00e9siliation est valable pour ex\u00e9cuter des travaux importants. C'est un int\u00e9r\u00eat l\u00e9gitime du bailleur de d\u00e9noncer le contrat de bail si le projet peut \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9 plus rapidement ou \u00e0 des conditions plus avantageuses. En outre, les parties qui le conviennent peuvent d\u00e9cider que le contrat est maintenu et que le locataire reste dans les locaux durant les travaux ou revienne apr\u00e8s leur ex\u00e9cution. La libert\u00e9 contractuelle, de l'avis de la commission, doit l'emporter d'autant que les moyens de protection existent d\u00e9j\u00e0.
\nPar 16 voix contre 8, la commission vous recommande de ne pas donner suite \u00e0 cette initiative.
\nJe ne r\u00e9annonce pas mes liens d'int\u00e9r\u00eats, puisque je l'ai fait tout \u00e0 l'heure. Vous me permettrez une remarque, puisque j'ai \u00e9t\u00e9 mis en cause \u00e0 titre personnel par M. L\u00fcscher, rapporteur. Je pensais que les consid\u00e9rations qui amenaient la majorit\u00e9 de la commission, notamment vous, \u00e0 refuser ces propositions \u00e9taient plus bassement mat\u00e9rielles qu'elles n'avaient pas pour but de me donner une le\u00e7on de politesse. J'en prends acte et je vous remercie.
\nAvec cette proposition, on est au deuxi\u00e8me volet. On avait tout \u00e0 l'heure la question des loyers, on a aujourd'hui, avec cette initiative parlementaire, la question des cong\u00e9s. J'aimerais rappeler, \u00e0 titre de pr\u00e9ambule, que les locataires sont majoritairement convaincus qu'il est n\u00e9cessaire de r\u00e9aliser des travaux d'assainissement pour pr\u00e9server le climat, pour leur sant\u00e9 et pour des raisons de co\u00fbts et de confort. Mais, les locataires ne veulent pas que cette politique puisse conduire \u00e0 leur expulsion, \u00e0 leur \u00e9viction de l'appartement.
\nAujourd'hui, nous avons une jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral qui a consid\u00e9rablement r\u00e9duit la port\u00e9e de la protection des locataires contre les cong\u00e9s abusifs. C'est au nom de la libert\u00e9 contractuelle que le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral admet que les cong\u00e9s qui sont motiv\u00e9s pour r\u00e9aliser des travaux devraient \u00eatre admis, d\u00e8s le moment o\u00f9 ils rev\u00eatent une certaine importance, ce qui est presque toujours le cas, d\u00e8s lors que les travaux d\u00e9passent le coup de peinture, selon le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral.
\nLa jurisprudence va plus loin encore. Pourquoi? Parce qu'elle consid\u00e8re que le cong\u00e9 peut \u00eatre donn\u00e9 m\u00eame lorsque l'on n'a d\u00e9pos\u00e9 aucune demande d'autorisation. Pire encore: le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral consid\u00e8re qu'il faut examiner la validit\u00e9 du cong\u00e9 au moment o\u00f9 celui-ci est donn\u00e9 et que, d\u00e8s lors, on ne peut pas prendre en consid\u00e9ration des faits post\u00e9rieurs au cong\u00e9, dont des faits qui sont d\u00e9cisifs si l'on veut que le motif du cong\u00e9 ne soit pas qu'un pr\u00e9texte. J'entends par l\u00e0 le cas o\u00f9 le locataire qui re\u00e7oit le cong\u00e9, qui ne savait pas que les travaux allaient avoir lieu et qui dit \u00e0 son propri\u00e9taire: \"Je vous donne les cl\u00e9s, je pars et je reviendrai dans [PAGE 1046] quelques semaines ou quelques mois, une fois que les travaux seront achev\u00e9s. Ainsi, je ne d\u00e9rangerai ni l'entreprise ni mon confort personnel.\" Cette personne, par ce geste, ne pourra pas sauvegarder son logement selon le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, alors m\u00eame qu'elle laisse le propri\u00e9taire faire les travaux sans aucune contrainte.
\nLors de la derni\u00e8re session de printemps, j'avais \u00e9voqu\u00e9 une \u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e par l'Ecole polytechnique f\u00e9d\u00e9rale de Zurich, dans laquelle \u00e9tait analys\u00e9e la situation dans ce canton au cours des cinq derni\u00e8res ann\u00e9es, et selon laquelle pr\u00e8s de 12[NB]000 baux avaient \u00e9t\u00e9 r\u00e9sili\u00e9s dans la perspective de pouvoir r\u00e9aliser ces travaux, toujours justifi\u00e9s pour des raisons climatiques. Les auteurs de l'\u00e9tude avaient \u00e9galement analys\u00e9 quelle \u00e9tait la situation post\u00e9rieurement aux travaux, \u00e0 savoir quel \u00e9tait le niveau des revenus des personnes qui ensuite allaient vivre dans ces logements. Un niveau de revenu de 3600 francs sup\u00e9rieur \u00e0 celui des locataires pr\u00e9c\u00e9dents \u00e9tait constat\u00e9.
\nOn a donc une dynamique sociale centrale, \u00e0 savoir que des personnes qui avaient jusqu'alors acc\u00e8s \u00e0 des logements dans certains quartiers perdront cette possibilit\u00e9 et seront expuls\u00e9es de ces quartiers sur la base de consid\u00e9rations li\u00e9es au rendement exig\u00e9 par les propri\u00e9taires. L'int\u00e9r\u00eat des propri\u00e9taires n'est donc pas exclusivement de poursuivre un but id\u00e9al de lutte contre le changement climatique, mais de pouvoir majorer les loyers. Du reste, vous savez - on en a discut\u00e9 ici - qu'un certain nombre de propositions ont \u00e9t\u00e9 faites pour pouvoir faciliter les cong\u00e9s et bloquer la contestation du loyer initial, parce que les plus fortes hausses de loyer ont lieu lors du changement de locataire. C'est aussi cela qui est vis\u00e9 par certains propri\u00e9taires lorsqu'ils demandent aux locataires de partir, alors m\u00eame que leur d\u00e9part n'est pas une n\u00e9cessit\u00e9.
\nMon initiative parlementaire est donc simple. C'est la concr\u00e9tisation du principe de la bonne foi, qui en principe est cher au coeur de la droite. Il s'agit de limiter les cong\u00e9s aux situations qui l'exigent, soit aux cas de motif s\u00e9rieux, lorsque le propri\u00e9taire a d\u00e9pos\u00e9 une demande d'autorisation - ce qui est le minimum. Il ne doit pas avoir obtenu l'autorisation, mais au moins avoir d\u00e9pos\u00e9 la demande, mat\u00e9rialisant ainsi l'objectif pour lequel il va \"violenter\" la vie des locataires qui habitent l\u00e0, qui devront d\u00e9m\u00e9nager - bien que certains habitent l\u00e0 depuis des ann\u00e9es. Il faut \u00e9galement que ce soit concret, \u00e0 savoir que si le locataire dit \"je pars\", il puisse revenir, ce qui est le minimum et n'a rien d'extraordinaire. Les bailleurs corrects ne seront pas touch\u00e9s.
\nCertains cantons comme B\u00e2le-Ville, Vaud et Gen\u00e8ve disposent de mesures de protection additionnelles. Dans les cantons de Vaud et de B\u00e2le-Ville, ces textes ont \u00e9t\u00e9 pl\u00e9biscit\u00e9s en votation populaire, ce qui montre bien l'importance que rev\u00eat cette th\u00e9matique pour la majorit\u00e9 de la population des grandes villes. Dans le canton Gen\u00e8ve, cela a \u00e9t\u00e9 pl\u00e9biscit\u00e9 en r\u00e9f\u00e9rendum, parce que les milieux immobiliers port\u00e9s par les majorit\u00e9s qui se sont exprim\u00e9es tout \u00e0 l'heure avaient essay\u00e9 de faire sauter ces verrous, mais ils n'y sont pas parvenus bien qu'ils aient essay\u00e9 de le faire \u00e0 plusieurs reprises.
\nIl y a un int\u00e9r\u00eat pour les locataires \u00e0 dire que les travaux se feront, mais qu'ils peuvent rester sur place. Si le bailleur peut, conform\u00e9ment \u00e0 la loi, obtenir une augmentation de loyer, il n'a qu'\u00e0 la justifier, mais il ne doit pas compter sur le fait que, statistiquement, peu de locataires contestent le loyer initial pour pouvoir majorer substantiellement les loyers et augmenter encore un peu plus des loyers abusifs qui, aujourd'hui, plombent le budget des m\u00e9nages, bousillent une partie de la qualit\u00e9 de vie de nos concitoyens. Nous ne devons pas prot\u00e9ger les bailleurs qui agissent de cette fa\u00e7on.
\nIch mache es nicht lange; mein Vorredner hat vieles schon gesagt.
\nIn den St\u00e4dten, aber auch zunehmend in den Agglomerationen wird es immer schwieriger, bezahlbare Wohnungen zu finden. Sucht man in Bern eine Zweizimmerwohnung f\u00fcr weniger als 1500 Franken, muss man damit rechnen, sechzig oder siebzig Leute pro Besichtigung anzutreffen. Die Wohnungsnot ist eine Realit\u00e4t. Umso wichtiger ist es, dass wir verhindern, dass missbr\u00e4uchliche K\u00fcndigungen ausgesprochen werden. Dies kann der Fall sein, wenn ein Hausbesitzer oder eine Hausbesitzerin ank\u00fcndigt umzubauen, den Mietern und Mieterinnen deshalb k\u00fcndigt, um dann ohne Umbau den Wohnraum teurer zu vermieten. Wir k\u00f6nnen schon so tun, als w\u00e4re das nicht der Fall, aber das entspricht einfach nicht der Realit\u00e4t. Genau da setzt auch die parlamentarische Initiative Dandr\u00e8s an. Der K\u00fcndigungsschutz soll nicht ausgebaut, aber besser gew\u00e4hrleistet werden. So muss mit der Annahme der parlamentarischen Initiative in Zukunft eine Baubewilligung vorliegen, bevor den Mietern und Mieterinnen gek\u00fcndigt werden kann, und wenn die Umbauten zumutbar sind, soll es f\u00fcr die Mieter und Mieterinnen m\u00f6glich sein, in der Wohnung zu bleiben. Dies soll auf eine pragmatische und einfache Art das Recht der Mieter und Mieterinnen sichern. In keiner Weise werden Bauvorhaben erschwert.
\nIch bitte Sie daher, der parlamentarischen Initiative Folge zu geben.
\nIhre Kommission f\u00fcr Rechtsfragen hat an ihrer Sitzung vom 27./28. April 2023 die von Herrn Nationalrat Dandr\u00e8s am 22. September eingereichte parlamentarische Initiative vorgepr\u00fcft. Mit der Initiative wird verlangt, dass das Mietrecht so zu erg\u00e4nzen ist, dass die Mieterinnen und Mieter besser gegen K\u00fcndigungen gesch\u00fctzt werden, welche die Vermieterinnen oder Vermieter aussprechen, um Bauarbeiten an der Liegenschaft durchzuf\u00fchren. Die Kommission beantragt mit 16 zu 8 Stimmen, der Initiative keine Folge zu geben. Eine Minderheit Funiciello, Sie haben es geh\u00f6rt, beantragt, der Initiative Folge zu geben.
\nMit dieser parlamentarischen Initiative soll das Obligationenrecht betreffend das Mietrecht in einer Weise ge\u00e4ndert werden, dass Mieterinnen und Mieter besser gegen K\u00fcndigungen gesch\u00fctzt sind, wenn die Vermieterin oder der Vermieter beabsichtigt, Bauarbeiten an der Liegenschaft durchzuf\u00fchren. Der Initiant beantragt, dass eine K\u00fcndigung erst ausgesprochen werden darf, nachdem die Vermieterin oder der Vermieter die erforderliche Baubewilligung f\u00fcr die Durchf\u00fchrung der Arbeiten beantragt hat. So soll das Mietverh\u00e4ltnis weiter bestehen bleiben, bzw. die K\u00fcndigung muss anfechtbar sein, wenn die Arbeiten f\u00fcr die Mieterin oder den Mieter zumutbar sind oder wenn die Mieterin oder der Mieter, auch nach Erhalt der K\u00fcndigung, das Objekt r\u00e4umt, um die Durchf\u00fchrung der Arbeiten zu erm\u00f6glichen.
\nZur Begr\u00fcndung, das haben Sie geh\u00f6rt, bringt der Initiant vor, dass es sich eigentlich aus der Bundesverfassung ergebe, dass der Mieterschutz gegen\u00fcber missbr\u00e4uchlichen K\u00fcndigungen gew\u00e4hrleistet sein solle. Das Bundesgericht halte an diesen Grunds\u00e4tzen jedoch nicht gen\u00fcgend fest.
\nDie Kommissionsmehrheit sieht jedoch keinen Handlungsbedarf und spricht sich auch im Interesse des Schweizer Geb\u00e4udeparks und im Wunsch nach dessen stetiger Erneuerung und Renovation gegen die Initiative aus. Aus Sicht Ihrer Kommission h\u00e4tte die vom Initianten geforderte \u00c4nderung des Mietrechts eine abschreckende Wirkung auf renovationswillige Eigent\u00fcmerinnen und Eigent\u00fcmer und w\u00fcrde die Gefahr bergen, dass die erforderlichen Sanierungsarbeiten gar nicht erst in Angriff genommen w\u00fcrden. Ausserdem sieht das Mietrecht heute schon entsprechende Schutzmechanismen vor. Die geforderte Unwirksamkeit der K\u00fcndigung in der parlamentarischen Initiative widerspricht denn auch der Systematik des Vertragsrechts und w\u00fcrde gegen\u00fcber der geltenden Regelung zu Rechtsunsicherheit statt zu mehr Schutz f\u00fcr die Mieterinnen und Mieter f\u00fchren.
\nDie Vertragstreue im Mietrecht im Zusammenhang mit Bauarbeiten ist grunds\u00e4tzlich in Artikel 260 des Obligationenrechts geregelt. Der Vermieter wird dazu angehalten, Erneuerungen und \u00c4nderungen an der Sache nur vorzunehmen, wenn sie f\u00fcr die Mieter zumutbar sind und das Mietverh\u00e4ltnis nicht gek\u00fcndigt ist. Der Vermieter muss bei der Ausf\u00fchrung der Arbeiten auf die Interessen des Mieters R\u00fccksicht nehmen. Es gibt allf\u00e4llige Anspr\u00fcche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses oder gar auf Schadenersatz.
\nDer K\u00fcndigungsschutz beinhaltet eine vergleichbare Regelung, die der Vertragstreue einen hohen Stellenwert einr\u00e4umt. So ist f\u00fcr die Mieter beispielsweise eine unzumutbare Erneuerung eine H\u00fcrde, die auf der anderen Seite zu einer gerechtfertigten K\u00fcndigung f\u00fchren m\u00fcsste. [PAGE 1047] Grundrissver\u00e4nderungen und \u00c4hnliches k\u00f6nnen das Vertragsgef\u00fcge in grunds\u00e4tzlicher Weise infrage stellen, sei es durch die massive Einschr\u00e4nkung des Gebrauchsrechts, sei es durch aufgedr\u00e4ngte teure Mehrleistungen anl\u00e4sslich einer luxuri\u00f6sen Renovation. Sie d\u00fcrfen deshalb gegen den Willen des Mieters nicht w\u00e4hrend des Mietverh\u00e4ltnisses erfolgen. Dies ist eine gesetzliche Konkretisierung des Grundsatzes von Treu und Glauben. Im Sinne der schonenden Rechtsaus\u00fcbung wird von den Gerichten genau dieses Recht auch regelm\u00e4ssig gesch\u00fctzt.
\nEs gibt also F\u00e4lle, wo gek\u00fcndigt werden m\u00fcsste oder muss. Jedoch zieht das Gesetz hierzu in den Artikeln 271 und 271a des Obligationenrechts auch Grenzen, n\u00e4mlich bez\u00fcglich F\u00e4llen, in welchen eine Missbr\u00e4uchlichkeit einer solchen K\u00fcndigung gegeben sein kann. Das Bundesgericht beurteilt solche K\u00fcndigungen nach klaren Grunds\u00e4tzen. Der Vermieter hat demnach bei der Begr\u00fcndung der K\u00fcndigung genaue Angaben zum geplanten Projekt zu machen, da nur so \u00fcberpr\u00fcft werden kann, ob die Anwesenheit von Mietern die Arbeiten st\u00f6rt, verl\u00e4ngert oder tats\u00e4chlich verteuert. Nur so kann entschieden werden, ob eine K\u00fcndigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verst\u00f6sst oder nicht. Die Rechtsprechung zeigt deutlich, dass auch an sich[NB]legitime[NB]K\u00fcndigungsinteressen[NB]zur[NB]Aufhebung der K\u00fcndigung f\u00fchren k\u00f6nnen, wenn sie nicht geh\u00f6rig offengelegt werden.
\nOb Umbauarbeiten einen g\u00fcltigen K\u00fcndigungsgrund abgeben, h\u00e4ngt jedoch nicht vom Vorliegen einer Baubewilligung und auch nicht alleine von der Zumutbarkeit der Arbeiten f\u00fcr den Mieter ab. W\u00fcrden n\u00e4mlich an sich zumutbare Arbeiten bei einem Verbleib des Mieters im Objekt zu erheblichen Verz\u00f6gerungen oder Mehrkosten f\u00fchren, so kann das als legitimer K\u00fcndigungsgrund betrachtet werden, jedenfalls, soweit nicht dennoch ein erhebliches Interessengef\u00e4lle vorliegt. Ein solches Interessengef\u00e4lle oder Interessenungleichgewicht liegt jedoch vor, wenn das Bausanierungs- oder Umnutzungsverfahren des Vermieters aus \u00f6ffentlich-rechtlichen Gr\u00fcnden, die in den Sternen stehen, nicht auf einem ausgereiften Projekt beruht und wenn das Haus \u00fcberhaupt nicht so umgebaut werden kann.
\nDie Kommission beantragt mit 16 zu 8 Stimmen, der parlamentarischen Initiative keine Folge zu geben.
\nAntrag der Mehrheit [GZ]
\nDer Initiative keine Folge geben
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit [GZ]
\n(Funiciello, Brenzikofer, Fehlmann Rielle, Hurni, Mahaim, Marti Min Li, Walder)[GZ]
\nDer Initiative Folge geben
\n[VS]
\nProposition de la majorit\u00e9 [GZ]
\nNe pas donner suite \u00e0 l'initiative
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9 [GZ]
\n(Funiciello, Brenzikofer, Fehlmann Rielle, Hurni, Mahaim, Marti Min Li, Walder)[GZ]
\nDonner suite \u00e0 l'initiative
\n[VS]
\nPr\u00e4sident (Nussbaumer Eric, erster Vizepr\u00e4sident): Sie haben einen schriftlichen Bericht der Kommission erhalten.
\n