Pr\u00e4sidentin (H\u00e4berli-Koller Brigitte, Pr\u00e4sidentin): Wir stimmen \u00fcber den Nichteintretensantrag der Minderheit Sommaruga Carlo ab.
\n[VS]
\nAbstimmung - Vote [GZ]
\n[NAM][GZ]
\nF\u00fcr Eintreten ... 23 Stimmen [GZ]
\nDagegen ... 10 Stimmen [GZ]
\n(3 Enthaltungen)
\n[VS]
\nAntrag der Mehrheit [GZ]
\nEintreten
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit [GZ]
\n(Sommaruga Carlo, Bauer, Mazzone, Vara)[GZ]
\nNichteintreten
\n[VS]
\nProposition de la majorit\u00e9 [GZ]
\nEntrer en mati\u00e8re
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9 [GZ]
\n(Sommaruga Carlo, Bauer, Mazzone, Vara)[GZ]
\nNe pas entrer en mati\u00e8re
\nLa sous-location est un th\u00e8me qui nous accompagne depuis plusieurs ann\u00e9es d\u00e9j\u00e0. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est conscient du fait qu'il peut exister, dans la pratique, des situations o\u00f9 la sous-location a lieu sans que le bailleur ait donn\u00e9 son consentement et o\u00f9 des loyers \u00e9lev\u00e9s sont exig\u00e9s du sous-locataire. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral n'en voit pas la cause dans une insuffisance du droit en vigueur sur la sous-location, qui pr\u00e9voit que le consentement du bailleur doit \u00eatre obtenu et qu'il peut \u00eatre refus\u00e9 sous certaines conditions pr\u00e9cis\u00e9es dans la loi. Avec les motifs de r\u00e9siliation ordinaires et extraordinaires, le droit du bail donne au bailleur des instruments lui permettant de sanctionner les comportements contraires au contrat.
\nLe Conseil f\u00e9d\u00e9ral est donc d'avis que le droit en vigueur devrait \u00eatre \u00e9puis\u00e9. Il contient des r\u00e8gles ad\u00e9quates. Celles-ci offrent aux parties contractantes des possibilit\u00e9s qu'il convient d'exploiter.
\nSur la base des consid\u00e9rations susmentionn\u00e9es, il appara\u00eet d\u00e9j\u00e0 qu'une intervention l\u00e9gislative ne serait pas justifi\u00e9e, ou en tous les cas serait disproportionn\u00e9e. Cette appr\u00e9ciation est confirm\u00e9e par les adaptations qui sont concr\u00e8tement propos\u00e9es. Le projet pr\u00e9voit la forme \u00e9crite pour le consentement du bailleur et, en l'absence de convention \u00e9crite contraire, pour la demande de sous-location du locataire.
\nLa mise en oeuvre de ces modifications aurait pour cons\u00e9quence de renforcer les exigences et d'alourdir la t\u00e2che administrative des bailleurs et des locataires.
\nLes nouvelles exigences de forme sont \u00e9galement en contradiction avec l'avanc\u00e9e de la num\u00e9risation. De nombreuses personnes ne disposent pas encore d'une signature \u00e9lectronique qualifi\u00e9e et doivent encore apposer une signature manuscrite. Ainsi, le locataire ne peut pas simplement r\u00e9diger un courriel avec une demande de sous-location et le bailleur ne peut pas, sans autre, donner son consentement \u00e0 la sous-location par courriel.
\nLe 7 mars dernier, le Conseil national a approuv\u00e9 le projet de sa Commission des affaires juridiques qui contient une \u00e9num\u00e9ration non exhaustive des motifs permettant au bailleur de refuser de consentir \u00e0 la sous-location. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral est d'avis que l'on cr\u00e9e ainsi une ambigu\u00eft\u00e9 suppl\u00e9mentaire. Contrairement au projet adopt\u00e9 par le Conseil national, la majorit\u00e9 de votre commission propose de biffer le mot \"notamment\". Cette proposition augmente quelque peu la s\u00e9curit\u00e9 juridique, mais les dispositions en vigueur sur la sous-location offrent toujours une plus grande s\u00e9curit\u00e9 juridique que le projet de la majorit\u00e9 de la commission, en ce qui concerne les motifs de refus.
\nPour terminer, il faut encore consid\u00e9rer le point suivant: le projet de loi pr\u00e9voit d'introduire un nouveau motif de refus. Il s'applique lorsqu'une dur\u00e9e de sous-location de plus de deux ans est pr\u00e9vue, et cela pose les probl\u00e8mes suivants. Pour les locaux commerciaux, la sous-location dure souvent plus de deux ans. Les sous-locataires r\u00e9alisent \u00e9galement des investissements dans la chose lou\u00e9e qui ne peuvent pas \u00eatre amortis en l'espace de deux ans.
\nDans la pratique, des contrats de location g\u00e9n\u00e9raux sont \u00e9galement conclus. A titre d'exemple, on peut citer le projet qui a \u00e9t\u00e9 mis sur pied dans la commune de Zermatt pour la mise \u00e0 disposition de logements pour les personnes du lieu. La coop\u00e9rative en question, dont la cr\u00e9ation a d'ailleurs \u00e9t\u00e9 soutenue par l'Office f\u00e9d\u00e9ral du logement, a l'intention de faire appel \u00e0 des contrats g\u00e9n\u00e9raux d'une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 deux ans. La limite temporelle propos\u00e9e rendrait \u00e9galement plus difficiles les formes de logements contre assistance.
\nFaut-il un motif de r\u00e9siliation sp\u00e9cifique pour la sous-location? Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral r\u00e9pond \u00e0 cette question par la n\u00e9gative. Les motifs de r\u00e9siliation ordinaires et extraordinaires qui se trouvent dans le droit en vigueur sont suffisants.
\nEn conclusion, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral estime qu'il n'est pas n\u00e9cessaire de durcir les dispositions relatives \u00e0 la sous-location. Il vous propose donc de ne pas entrer en mati\u00e8re sur le projet et de suivre la minorit\u00e9 de votre commission.
\nObligationenrecht (Mietrecht: Untermiete)[GZ]
\nCode des obligations (Droit du bail: sous-location)[GZ]
\n[VS][GZ]
\nDetailberatung - Discussion par article [GZ]
\n[VS][GZ]
\nTitel und Ingress, Ziff. I Einleitung[GZ]
\nAntrag der Kommission [GZ]
\nZustimmung zum Beschluss des Nationalrates
\n[VS]
\nTitre et pr\u00e9ambule, ch. I introduction[GZ]
\nProposition de la commission [GZ]
\nAdh\u00e9rer \u00e0 la d\u00e9cision du Conseil national[GZ]
\n[VS][GZ]
\nAngenommen - Adopt\u00e9
\n[VS]
\nArt. 262[GZ]
\nAntrag der Mehrheit [GZ]
\nAbs. 1-3, 5, 6[GZ]
\nZustimmung zum Beschluss des Nationalrates [PAGE 771]
\nAbs. 4[GZ]
\n... kann die Zustimmung verweigert werden, wenn: ...
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit [GZ]
\n(F\u00e4ssler Daniel, Engler, Hefti, Rieder, Schmid Martin)[GZ]
\nAbs. 4[GZ]
\nZustimmung zum Beschluss des Nationalrates
\n[VS]
\nArt. 262 [GZ]
\nProposition de la majorit\u00e9 [GZ]
\nAl. 1-3, 5, 6[GZ]
\nAdh\u00e9rer \u00e0 la d\u00e9cision du Conseil national
\nAl. 4[GZ]
\nLe bailleur peut refuser son consentement ...
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9 [GZ]
\n(F\u00e4ssler Daniel, Engler, Hefti, Rieder, Schmid Martin)[GZ]
\nAl. 4[GZ]
\nAdh\u00e9rer \u00e0 la d\u00e9cision du Conseil national
\nAbs. 4 - Al. 4 [GZ]
\n[VS]
\nAbstimmung - Vote [GZ]
\n[NAM][GZ]
\nF\u00fcr den Antrag der Minderheit ... 18 Stimmen[GZ]
\nF\u00fcr den Antrag der Mehrheit ... 14 Stimmen[GZ]
\n(2 Enthaltungen)
\n[VS]
\nAbs. 1-3 - Al. 1-3[GZ]
\nAngenommen gem\u00e4ss Antrag der Mehrheit [GZ]
\nAdopt\u00e9 selon la proposition de la majorit\u00e9
\nPr\u00e4sidentin (H\u00e4berli-Koller Brigitte, Pr\u00e4sidentin): Die Minderheit F\u00e4ssler Daniel wird von Herrn Hefti vertreten.
\nAbstimmung - Vote [GZ]
\n[NAM][GZ]
\nF\u00fcr den Antrag der Minderheit ... 23 Stimmen[GZ]
\nF\u00fcr den Antrag der Mehrheit ... 4 Stimmen[GZ]
\n(8 Enthaltungen)
\n[VS]
\n\u00dcbrige Bestimmungen angenommen [GZ]
\nLes autres dispositions sont adopt\u00e9es
\n[VS]
\nGesamtabstimmung - Vote sur l'ensemble[GZ]
\n[NAM][GZ]
\nF\u00fcr Annahme des Entwurfes ... 25 Stimmen[GZ]
\nDagegen ... 11 Stimmen[GZ]
\n(0 Enthaltungen)
\n[VS]
\nPr\u00e4sidentin (H\u00e4berli-Koller Brigitte, Pr\u00e4sidentin): Das Gesch\u00e4ft ist bereit f\u00fcr die Schlussabstimmung. [PAGE 773]
\nAbs. 5, 6 - Al. 5, 6[GZ]
\nIch berichte Ihnen im Auftrag der Kommission \u00fcber die Umsetzung der parlamentarischen Initiative Egloff 15.455, \"Missbr\u00e4uchliche Untermiete vermeiden\". Diese verlangt eine Anpassung bzw. Erg\u00e4nzung von Artikel 262 des Obligationenrechts mit dem Ziel, bei Untervermietungen in Zukunft Missbr\u00e4uche zu verhindern.
\nDie Kommission f\u00fcr Rechtsfragen des Nationalrates gab der Initiative am 12. Mai 2016 Folge. Diesem Beschluss stimmte die Kommission f\u00fcr Rechtsfragen unseres Rates am 30. August 2016 mit 5 zu 4 Stimmen bei 1 Enthaltung knapp nicht zu. In der Folge beantragte die RK-N dem Nationalrat mit 12 zu 12 Stimmen bei 1 Enthaltung und mit Stichentscheid des Pr\u00e4sidenten, der Initiative keine Folge zu geben. Der Nationalrat folgte aber am 13. M\u00e4rz 2017 mit 109 zu 77 Stimmen bei 2 Enthaltungen der Kommissionsminderheit und gab der Initiative Folge. Diesem Beschluss folgte dann die Kommission f\u00fcr Rechtsfragen unseres Rates am 25. April 2017 mit 6 zu 3 Stimmen bei 1 Enthaltung.
\nAm 5. Februar 2021 nahm die RK-N die Arbeiten an der parlamentarischen Initiative auf. Sie entschied sich dabei daf\u00fcr, diese zusammen mit drei weiteren das Mietrecht betreffenden parlamentarischen Initiativen in einem einzigen Verfahren, aber in verschiedenen Entw\u00fcrfen umzusetzen.
\nDie Vorlage, \u00fcber die wir jetzt befinden, wurde durch die RK-N am 24. Juni 2021 mit 12 zu 9 Stimmen bei 2 Enthaltungen angenommen. Am 20. August 2021 wurde der begleitende Bericht verabschiedet und beschlossen, die Vernehmlassung zu er\u00f6ffnen. Nach durchgef\u00fchrter Vernehmlassung wurde die Vorlage am 8. April 2022 ohne \u00c4nderungen mit 13 zu 9 Stimmen zuhanden des Nationalrates verabschiedet. Dieser stimmte der Vorlage am 7. M\u00e4rz 2023 mit 106 zu 86 Stimmen zu.
\nNun zu unserem Rat: Ihre Kommission beriet die Vorlage an der Sitzung vom 26. Juni 2023. Sie trat mit 7 zu 4 Stimmen bei 0 Enthaltungen auf die Vorlage ein und beantragt Ihnen mit 6 zu 4 Stimmen bei 0 Enthaltungen, der Vorlage gem\u00e4ss [PAGE 769] Entwurf zuzustimmen. Es gibt zum Eintreten eine Minderheit Sommaruga Carlo.
\nFrau Pr\u00e4sidentin, ich schlage vor, dass ich als Kommissionsberichterstatter bereits den Regelungsinhalt erw\u00e4hne, damit dann auch f\u00fcr den Entscheid \u00fcber das Eintreten die n\u00f6tigen Informationen vorhanden sind. - Ich sehe: Sie sind einverstanden.
\nIm geltenden Recht ist festgehalten, dass ein Mieter die gemietete Sache, sei dies eine Wohnung oder ein Gewerberaum, ganz oder teilweise untervermieten kann. Allerdings kann er das nur dann tun, wenn der Vermieter der Untervermietung zustimmt. \u00dcber die Form der Zustimmung sagt das geltende Recht nichts aus, und genau das ist das Problem, sowohl f\u00fcr die Mieterseite als auch f\u00fcr die Vermieterseite.
\nWer in der Praxis mit Mietrecht befasst ist, weiss, dass nicht selten dar\u00fcber gestritten wird, ob nun um eine Zustimmung angefragt wurde bzw. ob diese Zustimmung auch erteilt wurde. Hier setzt die Revision an. Am Recht von Mieterinnen und Mietern, die Mietsache unterzuvermieten, wird nicht ger\u00fcttelt. Folgendes soll sich aber \u00e4ndern: Das Gesuch, das Mietobjekt untervermieten zu d\u00fcrfen, muss im Regelfall schriftlich gestellt werden. Auch die Zustimmung zur Untervermietung hat schriftlich zu erfolgen. Dies hat nach Auffassung der Kommissionsmehrheit f\u00fcr beide Vertragsparteien einen grossen Vorteil. Auf der einen Seite verf\u00fcgt der Mieter, dem vom Vermieter die Zustimmung zu einer Untervermietung erteilt wurde, im Streitfall \u00fcber ein Beweisst\u00fcck. Liegt ein solches vor, wird kein Vermieter mehr behaupten k\u00f6nnen, er habe die Zustimmung zur Untervermietung nicht gegeben. Auf der anderen Seite muss sich ein Vermieter nicht mehr mit der Behauptung auseinandersetzen, er habe die Zustimmung m\u00fcndlich oder sogar nur durch konkludentes Verhalten erteilt. Im Streitfall wird mit der neuen Formulierung die Beweisf\u00fchrung f\u00fcr beide Vertragsparteien erleichtert.
\nDie \u00fcbrigen Bestimmungen erl\u00e4utere ich dann, wenn wir in der Detailberatung sind. Ich kann einzig festhalten, dass im Wesentlichen eine Umgruppierung von verschiedenen Bestimmungen erfolgt und dass die wesentlichen Unterschiede zum geltenden Recht darin bestehen, dass die Zustimmung zur Untervermietung heute formlos eingeholt und auch formlos erteilt werden kann. Hier gibt es neu eben die von mir bereits erw\u00e4hnte Formvorschrift.
\nIm \u00dcbrigen gilt, dass bei den Sachverhalten, die den Vermieter berechtigen, die Zustimmung zur Untervermietung zu verweigern, am geltenden Recht festgehalten wird. Dies gilt mit einer Ausnahme: Wenn der Mieter mit einer zeitlichen Begrenzung der Untervermietung auf zwei Jahre nicht einverstanden ist, kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern. Schliesslich wird im Sinne einer Kl\u00e4rung noch festgehalten, dass eine Untervermietung ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters zu einer K\u00fcndigung f\u00fchren kann. Ich mache dazu gerne in der Detailberatung noch Ausf\u00fchrungen.
\nJe vous annonce que je suis encore pr\u00e9sident de l'Association suisse des locataires (Asloca Suisse). Cette r\u00e9vision du droit du contrat de bail s'inscrit dans une strat\u00e9gie mise en place depuis des ann\u00e9es au sein de ce Parlement par le lobby des investisseurs immobiliers. C'est une strat\u00e9gie d'affaiblissement du droit du bail qui trouve son aboutissement dans divers objets que nous traitons aujourd'hui. C'est une strat\u00e9gie qui d\u00e9s\u00e9quilibre le droit du bail au d\u00e9triment des locataires. C'est une strat\u00e9gie en deux \u00e9tapes qui vise d'abord \u00e0 faciliter les cong\u00e9s et l'expulsion des locataires et ensuite \u00e0 faciliter les majorations de loyer lors de la conclusion du nouveau contrat de bail.
\nEn effet, outre la mise en oeuvre de la pr\u00e9sente initiative parlementaire Egloff Hans, du nom du pr\u00e9sident de la \"Hauseigent\u00fcmerverband Schweiz\" - c'est-\u00e0-dire l'association des propri\u00e9taires immobiliers -, et de l'initiative parlementaire Merlini 18.475, \"R\u00e9siliation du bail en cas de besoin du bailleur ou de ses proches. Simplifier la proc\u00e9dure\", reprise par Mme Markwalder et que nous traiterons tout \u00e0 l'heure, qui visent toutes deux \u00e0 faciliter la r\u00e9siliation du contrat de bail par la partie bailleresse, il y a un deuxi\u00e8me volet de r\u00e9vision du droit du bail avec les initiatives parlementaires relatives \u00e0 la facilitation de la majoration de loyer \u00e0 la conclusion du bail. Ce deuxi\u00e8me volet est en traitement \u00e0 la Commission des affaires juridiques du Conseil national et arrivera l'ann\u00e9e prochaine dans ce conseil.
\nAlors que toutes ces r\u00e9formes touchent un seul et m\u00eame sujet, \u00e0 savoir le chapitre 8 du code des obligations, portant sur le contrat de bail, la majorit\u00e9 des groupes UDC, lib\u00e9ral-radical et du Centre au Conseil national a choisi de ne pas les regrouper et de faire en sorte qu'il y ait plusieurs r\u00e9visions l\u00e9gislatives, en adoptant la tactique du saucissonnage, \"Salamitaktik\" en allemand.
\nUne tactique avalis\u00e9e tacitement par la majorit\u00e9 de la Commission des affaires juridiques de notre conseil; une tactique politique inadmissible du point de vue d\u00e9mocratique, qui consiste \u00e0 multiplier les r\u00e9visions partielles pour rendre plus difficile l'exercice des droits d\u00e9mocratiques par le lancement de multiples r\u00e9f\u00e9rendums; une tactique manifestement destin\u00e9e \u00e0 \u00e9puiser le mouvement de d\u00e9fense des locataires, qui s'oppose \u00e0 toutes ces p\u00e9jorations du droit du bail au d\u00e9triment des locataires et qui a d\u00e9j\u00e0 annonc\u00e9 divers r\u00e9f\u00e9rendums.
\nAu-del\u00e0 de cette offensive des investisseurs immobiliers, qui ont verrouill\u00e9 ce Parlement au cours des quatre \u00e0 huit derni\u00e8res ann\u00e9es, il convient de dire que ce projet de r\u00e9vision ne r\u00e9pond \u00e0 aucun besoin, comme le rel\u00e8ve le Conseil f\u00e9d\u00e9ral. Il vous invite \u00e0 rejeter la r\u00e9vision sur la sous-location, qui n'est aucunement un probl\u00e8me dans ce pays. Bien s\u00fbr, il existe quelques rares cas d'abus ici et l\u00e0, avec des marchands de sommeil qui exploitent des sous-locataires en situation pr\u00e9caire. Mais ce sont, tout d'abord, des cas tr\u00e8s rares. Ensuite, ils sont d\u00e9j\u00e0 sanctionn\u00e9s par le droit en vigueur, puisque le bailleur peut s'opposer, en vertu de l'article 262 alin\u00e9a 2 lettre b du code des obligations, \u00e0 la sous-location en cas de conditions de sous-location abusives.
\nOr, la r\u00e9vision dont nous discutons, au lieu de se concentrer sur la sanction en cas de loyer abusif de sous-location, conform\u00e9ment \u00e0 l'objectif initial de l'initiative parlementaire Egloff 15.455, introduit de multiples exigences suppl\u00e9mentaires aboutissant \u00e0 une lourde bureaucratie suppl\u00e9mentaire, non seulement pour le locataire, mais aussi pour le bailleur. La r\u00e9vision impose, notamment, la forme \u00e9crite pour la sous-location, alors que, d'une part, cela n'est pas n\u00e9cessaire pour le bail principal - cette contradiction est une absurdit\u00e9 - et, d'autre part, le plus souvent aujourd'hui, les contrats sont oraux entre les petits propri\u00e9taires et les locataires ou ce sont m\u00eame des contrats de sous-location accept\u00e9s par les r\u00e9gies au moyen d'un \u00e9change de mails, qui ne vaut pas juridiquement la forme \u00e9crite.
\nOn a introduit, par cette r\u00e9vision, la forme \u00e9crite \u00e9voqu\u00e9e par le rapporteur, ce qui ne fait que compliquer le rapport entre le locataire et le bailleur.
\nLa r\u00e9vision introduit \u00e9galement pour le locataire principal une obligation d'annonce \u00e0 la partie bailleresse \u00e0 chaque changement de situation. Ainsi, si un ou une sous-locataire change de partenaire, se marie ou divorce, il faut que le locataire principal le communique au bailleur. S'il ne respecte pas cela, la cons\u00e9quence est qu'il pourrait subir une r\u00e9siliation extraordinaire rapide de son contrat de bail. L'objectif est \u00e0 nouveau clair: il y a volont\u00e9 de pouvoir r\u00e9silier plus facilement le contrat du locataire.
\nLa r\u00e9vision introduit \u00e9galement, et cela a \u00e9t\u00e9 \u00e9voqu\u00e9 par le rapporteur, une limite de deux ans \u00e0 la dur\u00e9e de la sous-location. Cela pose de nombreux probl\u00e8mes. Un diplomate envoy\u00e9 \u00e0 l'\u00e9tranger pendant quatre ans ne pourrait plus sous-louer si le bailleur y est oppos\u00e9, car la dur\u00e9e de la sous-location qu'il propose serait trop longue. Il en va de m\u00eame des collaborateurs du CICR qui partiraient \u00e0 l'\u00e9tranger, par hypoth\u00e8se, pour une dur\u00e9e de trois, quatre ou cinq ans: finalement, ils ne pourraient pas sous-louer leur appartement si le bailleur s'y oppose. On a la m\u00eame situation avec un universitaire qui part \u00e0 l'\u00e9tranger, en Allemagne ou en France, pour faire son doctorat, et qui a un logement \u00e0 Saint-Gall, parce qu'il a fait ses \u00e9tudes \u00e0 l'Universit\u00e9 de Saint-Gall - m\u00eame si apparemment, aujourd'hui, il est contest\u00e9 qu'elle soit une aussi bonne universit\u00e9 qu'\u00e0 l'\u00e9poque. Il y a des universitaires de Saint-Gall qui partent \u00e0 Paris, qui partent \u00e0 New York, qui partent ailleurs durant quatre ou cinq ans pour faire un [PAGE 770] doctorat; lorsqu'ils proposent une sous-location pour une dur\u00e9e de cinq ans, cela sera refus\u00e9, car la dur\u00e9e maximum est de deux ans. Ainsi la personne perd son appartement et aura de la peine \u00e0 retrouver un bail avec le m\u00eame niveau de loyer \u00e0 son retour.
\nMais cela pose aussi des probl\u00e8mes aux employeurs. Des employeurs louent tout un immeuble pour le sous-louer \u00e0 des employ\u00e9s ou louent plusieurs appartements pour les sous-louer \u00e0 leurs employ\u00e9s. Si le bailleur s'y oppose, l'entreprise qui a lou\u00e9 un immeuble pour sous-louer des logements \u00e0 ses employ\u00e9s pourrait \u00eatre bloqu\u00e9e dans ce projet. Je rappelle aussi que des communes, voire des services sociaux cantonaux, louent des immeubles pour les sous-louer \u00e0 des personnes en difficult\u00e9. L\u00e0 aussi, avec cette limite \u00e0 deux ans, il y aurait des difficult\u00e9s pour mener un travail social \u00e0 long terme.
\nDernier point int\u00e9ressant: la sous-location est souvent utilis\u00e9e pour venir en aide \u00e0 des personnes qui n'arrivent pas \u00e0 trouver de bail sur le march\u00e9 libre. Ce sont des gens qui ont des actes de d\u00e9faut de biens, qui ont des dettes et qui ne sont donc pas solvables aux yeux des r\u00e9gisseurs. Parfois, des locataires assument la responsabilit\u00e9 financi\u00e8re, concluent le bail et sous-louent \u00e0 des personnes qui sont en difficult\u00e9 pour leur garantir un logement. Cette solidarit\u00e9 entre locataires ne serait plus possible, parce que le bailleur pourrait limiter \u00e0 deux ans la sous-location. Pass\u00e9 ce d\u00e9lai, il faudrait que la personne sorte du logement \u00e0 moins qu'il y ait r\u00e9siliation.
\nOn voit des complications bureaucratiques et des emp\u00eachements de mener \u00e0 bien des actes de protection sociale de locataires en difficult\u00e9. Tout cela avec un seul objectif: faciliter la r\u00e9siliation du bail, dans le but de relouer plus cher, selon les prix du march\u00e9. C'est ce qui se passe aujourd'hui, c'est \u00e7a la r\u00e9alit\u00e9, et c'est pour cela que, d'entente avec le Conseil f\u00e9d\u00e9ral qui d\u00e9veloppera ses propres arguments, je vous invite \u00e0 ne pas entrer en mati\u00e8re et \u00e0 refuser ce projet.
\nAujourd'hui, pour r\u00e9pondre aux besoins de la population, pour r\u00e9pondre aux besoins des locataires, il faudrait une protection accrue des locataires. Aujourd'hui, chaque m\u00e9nage paie 370 francs par mois de loyer en trop, parce que les bailleurs n'ont pas baiss\u00e9 les loyers lorsque les taux hypoth\u00e9caires baissaient. C'est l\u00e0 qu'il y a aujourd'hui une demande des locataires, qui ont en plus le couteau sur la gorge au niveau du pouvoir d'achat. Aujourd'hui, il faut r\u00e9pondre \u00e0 cette attente et non pas affaiblir le droit du bail.
\nJe vous invite \u00e0 refuser cette r\u00e9vision du droit du bail qui sera de toute fa\u00e7on soumise \u00e0 un r\u00e9f\u00e9rendum lanc\u00e9 par l'Asloca, si elle est accept\u00e9e par le conseil.
\nC'est un nouveau motif de r\u00e9siliation extraordinaire, sp\u00e9cialement adapt\u00e9 \u00e0 la sous-location, qui est introduit ici. Les faits pouvant entra\u00eener une r\u00e9siliation extraordinaire sont express\u00e9ment mentionn\u00e9s. Encore une fois, le bailleur peut d'ores et d\u00e9j\u00e0 notifier une r\u00e9siliation si son locataire viole le contrat dans le cadre d'une sous-location.
\nLe Conseil f\u00e9d\u00e9ral estime qu'il n'est pas n\u00e9cessaire d'introduire un motif de r\u00e9siliation sp\u00e9cifique \u00e0 la sous-location.
\nAngenommen gem\u00e4ss Antrag der Mehrheit [GZ]
\nAdopt\u00e9 selon la proposition de la majorit\u00e9
\n[VS]
\nArt. 291[GZ]
\nAntrag der Mehrheit [GZ]
\nAbs. 1-3, 5, 6[GZ]
\nZustimmung zum Beschluss des Nationalrates
\nAbs. 4[GZ]
\n... kann die Zustimmung zur Vermietung einzelner zur Sache geh\u00f6render R\u00e4ume verweigern, wenn: ...
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit [GZ]
\n(F\u00e4ssler Daniel, Engler, Hefti, Rieder, Schmid Martin)[GZ]
\nAbs. 4[GZ]
\nZustimmung zum Beschluss des Nationalrates
\n[VS]
\nArt. 291[GZ]
\nProposition de la majorit\u00e9 [GZ]
\nAl. 1-3, 5, 6[GZ]
\nAdh\u00e9rer \u00e0 la d\u00e9cision du Conseil national
\nAl. 4 [GZ]
\nLe bailleur peut refuser son consentement ...
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9 [GZ]
\n(F\u00e4ssler Daniel, Engler, Hefti, Rieder, Schmid Martin)[GZ]
\nAl. 4 [GZ]
\nAdh\u00e9rer \u00e0 la d\u00e9cision du Conseil national
\nPr\u00e4sidentin (H\u00e4berli-Koller Brigitte, Pr\u00e4sidentin): Die Minderheit F\u00e4ssler Daniel wird von Herrn Hefti vertreten.
\nPr\u00e4sidentin (H\u00e4berli-Koller Brigitte, Pr\u00e4sidentin): Herr Bundesrat Parmelin verzichtet auf ein Votum.
\nJe partage, sur ce point, l'avis du rapporteur et du porte-parole de la minorit\u00e9, \u00e0 savoir qu'il faut une coh\u00e9rence dans la construction du droit. L\u00e0, il faut prendre la m\u00eame d\u00e9cision que celle que nous avons prise tout \u00e0 l'heure pour les locations d'appartements.
\nLe projet issu du Conseil national pr\u00e9voit deux adaptations par rapport au droit en [PAGE 772] vigueur, en ce qui concerne les motifs de refus de consentement: d'une part, l'\u00e9num\u00e9ration des motifs de refus ne doit plus \u00eatre exhaustive et, d'autre part, un nouveau motif de refus est introduit.
\nLa majorit\u00e9 de votre commission veut renoncer au mot \"notamment\" - \"insbesondere\" - et en arrive donc \u00e0 l'\u00e9num\u00e9ration exhaustive des motifs de refus. Dans une autre vie de parlementaire, j'ai le souvenir que quand on avait certains doutes, on mettait l'adverbe \"notamment\" pour \u00eatre s\u00fbr de couvrir le plus de cas possible, mais cela engendrait de l'ins\u00e9curit\u00e9 juridique. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral estime que l'\u00e9num\u00e9ration exhaustive des motifs de refus apporte davantage de s\u00e9curit\u00e9 juridique par rapport \u00e0 la version propos\u00e9e par le Conseil national et la proposition de la minorit\u00e9 F\u00e4ssler Daniel. D'ailleurs, Monsieur le Conseiller aux Etats Caroni, vous avez parl\u00e9 de \"Mehrwert\", de \"Stabilisierung\", ce qui veut dire plus de s\u00e9curit\u00e9 et plus de certitudes.
\nLe droit en vigueur permet d\u00e9j\u00e0 de tenir compte de nouveaux d\u00e9veloppements par le biais de l'interpr\u00e9tation. Selon la nouvelle loi, en plus de cet aspect soulev\u00e9 par l'adverbe \"notamment\", le bailleur doit en outre pouvoir refuser son consentement si la dur\u00e9e pr\u00e9vue de la sous-location d\u00e9passe deux ans - il s'agit du m\u00eame article.
\nComme je l'ai dit dans le d\u00e9bat d'entr\u00e9e en mati\u00e8re, on peut comprendre cette demande, mais la limite propos\u00e9e est trop rigide. Dans certains cas, une dur\u00e9e plus longue peut s'av\u00e9rer judicieuse ou une dur\u00e9e plus courte se r\u00e9v\u00e9ler abusive. En outre, des questions se posent encore quant au calcul de cette dur\u00e9e. Jusqu'\u00e0 pr\u00e9sent, la jurisprudence s'est chaque fois prononc\u00e9e sur la dimension temporelle en tenant compte des circonstances concr\u00e8tes et le[NB]Conseil[NB]f\u00e9d\u00e9ral[NB]pense[NB]que[NB]cette[NB]approche devrait \u00eatre maintenue.
\nJe vous propose de suivre la proposition de la majorit\u00e9 et de supprimer l'adverbe \"notamment\" dans cet article, mais je le dis encore une fois, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral aurait, quant \u00e0 lui, pr\u00e9f\u00e9r\u00e9 qu'on ne touche pas \u00e0 ces dispositions.
\nDamit man die Differenz bei Artikel 262 Absatz 4 einordnen kann, ist es notwendig, auch Absatz 2 zu betrachten. Schon im geltenden Recht ist es so, dass der Vermieter gem\u00e4ss Absatz 2 die Zustimmung zur Untervermietung nur in bestimmten F\u00e4llen verweigern kann, n\u00e4mlich:
\n1.[NB]wenn sich der Mieter weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben;
\n2.[NB]wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrages missbr\u00e4uchlich sind;
\n3.[NB]wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.
\nIm Grundsatz \u00e4ndert sich mit der Revision daran nichts. Neu ist nur, dass der Mieter gem\u00e4ss Absatz 2 des revidierten Gesetzes bereits mit seinem Gesuch um Untervermietung dem Vermieter die f\u00fcr dessen Beurteilung n\u00f6tigen Angaben liefern muss, konkret die Namen der Untermieter sowie die Vertragsbedingungen.
\nDie bisher in Absatz 2 festgehaltenen Verweigerungsgr\u00fcnde sind neu in Absatz 4 zu finden. Neu ist dort nur die Bestimmung, dass der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung verweigern kann, wenn eine Untermietdauer von mehr als zwei Jahren vorgesehen ist. Diese zeitliche Begrenzung kn\u00fcpft an die Rechtsprechung zum geltenden Recht an: Gem\u00e4ss einem Urteil des Bundesgerichts vom 10. Januar 2012, publiziert als BGE 138 III 59, ist ein Mieter nur dann zur Untervermietung berechtigt, wenn er die Absicht hat, das Mietobjekt in absehbarer Zeit wieder selber zu gebrauchen. Im revidierten Mietrecht soll daf\u00fcr eine zeitliche Grenze von zwei Jahren eingef\u00fchrt werden.
\nBeim Antrag der Minderheit stellt sich eigentlich nur die Frage, ob am Wort \"insbesondere\" in Absatz 4 festgehalten werden soll oder nicht. Das ist \u00fcbrigens eine Minderheit, die sich so auch bei Artikel 291 Absatz 4 im Pachtrecht findet; ich mache dort nicht nochmals Ausf\u00fchrungen dazu.
\nLetztlich geht es hier um die Frage, ob die Gr\u00fcnde, welche einen Vermieter berechtigen, die Zustimmung zu einer Untervermietung zu verweigern, im Gesetz abschliessend formuliert werden oder nicht. Die entsprechenden Entscheide fielen in der Kommission mit 5 zu 5 Stimmen mit Stichentscheid des Pr\u00e4sidenten zugunsten einer Formulierung aus, mit welcher die Verweigerungsgr\u00fcnde abschliessend festgehalten werden.
\nDie Kommissionsmehrheit m\u00f6chte damit Rechtssicherheit schaffen und vermeiden, dass die Bestimmung mit der Zeit in der Rechtsprechung in eine Richtung entwickelt wird, die nicht mehr dem Willen des Gesetzgebers entspricht. Die \u00dcberlegungen der Minderheit wird nachher Kollege Hefti kurz darlegen. Als Kommissionsberichterstatter m\u00f6chte ich nur festgehalten haben, dass die Gerichte so oder so zu beurteilen haben werden, ob eine Zustimmungsverweigerung missbr\u00e4uchlich erfolgt ist oder nicht. Daran wird das Wort \"insbesondere\" oder auch seine Weglassung nach meiner Beurteilung nichts \u00e4ndern.
\nDie Minderheit st\u00f6rt sich nicht am Wort \"insbesondere\". Sie hat vor allem den Eindruck, dass der Nationalrat hier eine kluge L\u00f6sung gefunden hat, da man nicht immer alles vorausdenken kann und sich im Bereich des Mietrechts auch neue Entwicklungen ergeben k\u00f6nnen. Sie wissen, dass es neue Sachverhalte wie das Aufkommen von Plattformen wie Airbnb gegeben hat. Wir m\u00f6chten damit einfach sagen: Es kann auch etwas anderes missbr\u00e4uchlich sein als das, was man hier aufgez\u00e4hlt hat. Man kann auch im Arbeitsrecht Beispiele nennen, wo zur Aufz\u00e4hlung im Gesetz letztlich ebenfalls andere Tatbest\u00e4nde hinzugekommen sind, sei dies durch die Rechtsprechung oder die Gesetzgebung.
\nWir m\u00f6chten Ihnen also beliebt machen, hier das Wort \"insbesondere\", wie es der Nationalrat in seiner Fassung vorgesehen hat, zu belassen. Ich stimme allerdings mit dem Kommissionssprecher in der Aussage \u00fcberein, dass die Zustimmung nie missbr\u00e4uchlich verweigert werden darf. Das sieht auch die Minderheit so.
\nDer neue Absatz 5 entspricht dem bisherigen Absatz 3, dazu gibt es nicht mehr zu sagen.
\nDer neue Absatz 6 macht klar, dass eine Untervermietung ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters zu einer K\u00fcndigung f\u00fchren kann. Indem aber das Erfordernis einer vorg\u00e4ngigen schriftlichen Mahnung eingef\u00fchrt wird, erh\u00e4lt die betroffene Mietpartei die M\u00f6glichkeit, den rechtm\u00e4ssigen Zustand wiederherzustellen und damit einer K\u00fcndigung die Grundlage zu entziehen.
\nIch habe nicht mehr viel zu sagen, hat es der Berichterstatter doch gesagt: Es ist die gleiche Sache, und es w\u00e4re koh\u00e4rent, wenn man auch hier in diesem Fall die Minderheit zur Mehrheit machen w\u00fcrde.
\nIch bin als Berichterstatter hier im Dilemma. Ich bin Vertreter der Minderheit und habe die Kommissionsmehrheit zu vertreten. Wir haben vorhin beim Mietrecht der Minderheit zugestimmt. Es geht um die genau gleiche Fragestellung. Ich empfehle Ihnen daher als Berichterstatter - nicht als Mitvertreter der Minderheit, als Berichterstatter -, hier der Minderheit zu folgen, weil wir sonst eine Diskrepanz zwischen Miet- und Pachtrecht h\u00e4tten, die sich nicht erkl\u00e4ren liesse.
\nIch bin ein grosser Freund eines liberalen Mietrechts. Das Mietrecht d\u00fcrfte aus meiner Sicht in der Sache sogar noch liberaler sein. Konsequent durchdacht w\u00fcrde das heissen, dass die Untermiete generell Sache der Parteien ist. Die Untermiete, wie wir sie heute vor uns haben, ist aber ein gesetzlicher Anspruch des Mieters gegen\u00fcber dem Vermieter. Wenn man das gesetzlich festh\u00e4lt, bin ich der Meinung, dass man es m\u00f6glichst klar tun sollte, damit beide privaten Parteien wissen, woran sie sind, und damit sie eben nicht zuerst die Gerichte bem\u00fchen m\u00fcssen, um wissen zu k\u00f6nnen, ob die Untermiete m\u00f6glich ist oder nicht. Der Antrag der Mehrheit gew\u00e4hrleistet das. Er basiert auf den bew\u00e4hrten drei heutigen Gr\u00fcnden und erg\u00e4nzt sie um einen vierten Grund, den der zweij\u00e4hrigen Dauer, aber er \u00f6ffnet mit dem Wort \"insbesondere\" nicht der Rechtsunsicherheit T\u00fcr und Tor.
\nWir haben uns in der Kommission \u00fcberlegt, ob es denn wirklich Situationen gibt, die mit dem Wort \"insbesondere\" auch noch aufgefangen werden m\u00fcssen. Es kamen aber keine zur Sprache, und ich habe auch heute keinen substanziellen Grund geh\u00f6rt, warum man weitere Gr\u00fcnde erm\u00f6glichen m\u00fcsste. Es wurde angedeutet, dass es sp\u00e4ter Entwicklungen geben k\u00f6nnte. Das ist nat\u00fcrlich korrekt. Dann g\u00e4be es aber - wie heute - die M\u00f6glichkeit, darauf zu reagieren. Genau das tun wir ja gerade: Vor dem Hintergrund der Erfahrungen mit diesen Plattformen f\u00fchren wir jetzt die neue Zweijahresklausel ein. Entsprechendes k\u00f6nnte man auch in Zukunft wieder tun, wenn sich neue Gr\u00fcnde ergeben w\u00fcrden. Quasi aber im Voraus ohne eine konkrete Idee einfach zu sagen, wir f\u00fcgen ein \"insbesondere\" ein, bringt von daher gesehen nichts, denn uns kommt kein Grund in den Sinn, wof\u00fcr man das brauchen k\u00f6nnte.
\nAuf der anderen Seite w\u00e4re der Preis ein hoher, n\u00e4mlich derjenige der Rechtsunsicherheit. Das spielt sich unter Privaten, also grunds\u00e4tzlich unter Ausschluss der Gerichte, ab. Jemand schreibt ein Gesuch, wonach er die Sache gerne untervermieten m\u00f6chte. Der Vermieter, ebenfalls ein Privater, muss darauf antworten. Wenn der Antrag der Minderheit[NB]F\u00e4ssler Daniel angenommen w\u00fcrde, k\u00f6nnte der Vermieter neu mit dem Hinweis ablehnen, dass er hier \"insbesondere\" auch andere Gr\u00fcnde geltend machen k\u00f6nne; das sei seine freie Entscheidung. Damit w\u00e4ren wir wirklich im Bereich gr\u00f6sster Rechtsunsicherheit, wo dann w\u00e4hrend einer sehr langen Zeit die Gerichte entscheiden m\u00fcssten, bis man w\u00fcsste, wo sich die neue Schwelle zur Willk\u00fcr befindet und was neu als Verweigerung gestattet bzw. nicht gestattet ist.
\nZusammengefasst: Weil ich auf der einen Seite den Mehrwert dieser zus\u00e4tzlichen \u00d6ffnung nicht sehe und auf der anderen Seite die Entstehung von Rechtsunsicherheit bef\u00fcrchte, bitte ich Sie, zur Stabilisierung dieser ansonsten gelungenen Vorlage hier mit der Mehrheit zu stimmen.
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