Pr\u00e4sidentin (H\u00e4berli-Koller Brigitte, Pr\u00e4sidentin): Sie haben einen schriftlichen Bericht der Kommission erhalten. Die Kommission beantragt einstimmig die Annahme der Motion. Der Bundesrat beantragt ebenfalls, die Motion anzunehmen.
\nAngenommen - Adopt\u00e9
\nCes derni\u00e8res ann\u00e9es, nous nous sommes pench\u00e9s plusieurs fois sur ce droit du bail, ici m\u00eame dans cette salle - je me souviens d'ailleurs, en d\u00e9cembre 2020, que nous avons discut\u00e9 d'une motion de votre Commission des affaires juridiques qui proposait une r\u00e9vision \u00e9quilibr\u00e9e des r\u00e8gles concernant la fixation des loyers d'habitation et des locaux commerciaux. Dans le cadre de cette discussion, je vous avais annonc\u00e9 que nous voulions lancer un processus de discussion en mati\u00e8re de droit du bail afin de rechercher en toute transparence des solutions \u00e9quilibr\u00e9es. Nous avons avanc\u00e9 pas \u00e0 pas. Nous avons fait faire une grande \u00e9tude sur la situation du droit du bail. Nous avons organis\u00e9 une premi\u00e8re table ronde, et l'Office f\u00e9d\u00e9ral du logement (OFL) et moi-m\u00eame avons men\u00e9 de nombreux entretiens avec diff\u00e9rents acteurs.
\nL'\u00e9t\u00e9 dernier, nous \u00e9tions pr\u00eats \u00e0 mettre en place un groupe d'experts, compos\u00e9 de repr\u00e9sentants de tous bords - des locataires, des propri\u00e9taires. Ce groupe d'experts aurait eu pour mission de trouver des solutions \u00e9quilibr\u00e9es \u00e0 des questions concr\u00e8tes dans le domaine de la fixation des loyers. L'objectif \u00e9tait finalement de rendre le droit du bail plus applicable et d'\u00e9liminer certaines incertitudes juridiques. Le projet, vous le savez, a d\u00fb \u00eatre abandonn\u00e9. Une partie des associations que nous avions souhait\u00e9 associer \u00e0 ces travaux n'ayant pas r\u00e9pondu positivement, j'ai d\u00e9cid\u00e9 de mettre un terme \u00e0 ce processus de discussion.
\nMais les probl\u00e8mes identifi\u00e9s dans le domaine du droit du bail, en particulier celui de la fixation des loyers, n'ont pas disparu pour autant. A l'\u00e9poque d\u00e9j\u00e0, j'avais charg\u00e9 l'OFL de continuer \u00e0 suivre attentivement l'\u00e9volution du droit du bail, et, si n\u00e9cessaire, de proposer des adaptations au niveau de l'ordonnance ou de la loi. Le sujet que M. le conseiller aux Etats Engler aborde par sa motion \u00e9tait une question importante dans le cadre du processus de discussion. Il figurait \u00e9galement dans le mandat du groupe d'experts pr\u00e9vu. Bien que ce processus ait \u00e9t\u00e9 interrompu l'\u00e9t\u00e9 dernier, je suppose que nous aurions abord\u00e9 cette question, avec ou sans les experts, de notre propre initiative.
\nPourquoi et finalement de quoi s'agit-il? Lorsque le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a annonc\u00e9 son changement de pratique en octobre 2020, une hausse du taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 plus de 2 pour cent \u00e9tait encore lointaine. Cela n'est plus le cas aujourd'hui: le taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence est pass\u00e9 \u00e0 1,5 pour cent le 1er juin de cette ann\u00e9e, et il faut s'attendre \u00e0 ce qu'il \u00e9volue vers 1,75 pour cent l'hiver prochain.
\nCette \u00e9volution soul\u00e8ve plusieurs questions \u00e0 moyen terme. Avec le passage du taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence de 2 \u00e0 2,25 pour cent, le rendement net admissible passerait-il en effet de 4 \u00e0 2,75 pour cent? Car la nouvelle pratique du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral n'est valable que jusqu'\u00e0 un taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence de 2 pour cent au maximum. Que se passerait-il si le taux moyen se stabilisait entre 2 et 2,25 pour cent pendant un certain temps et s'il y avait ensuite ce que l'on appelle un effet yoyo? Tant\u00f4t le rendement net autoris\u00e9 serait de 4 pour cent, tant\u00f4t il serait de 2,75 pour cent. Je pense que cela ne serait agr\u00e9able ni pour les bailleurs, ni pour les locataires, ni pour les autorit\u00e9s de conciliation et cela irait surtout \u00e9galement - de notre point de vue - \u00e0 l'encontre du principe judicieux selon lequel l'\u00e9volution des loyers doit \u00eatre liss\u00e9e.
\nEn outre, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral laisse ouverte la question de savoir ce que peut \u00eatre un rendement raisonnable. Oui: l'arr\u00eat contient une indication selon laquelle la d\u00e9finition des r\u00e8gles du syst\u00e8me ne rel\u00e8ve pas de sa comp\u00e9tence, mais de celle du l\u00e9gislateur. S'agit-il d'une invitation \u00e0 agir, plus ou moins cach\u00e9e, envoy\u00e9e au monde politique? Cette motion nous donne l'occasion d'aller au fond de ces diff\u00e9rentes questions et ceci - j'insiste - toujours avec l'objectif de parvenir \u00e0 une r\u00e9glementation qui apporte davantage de clart\u00e9 et de s\u00e9curit\u00e9 pour toutes les parties concern\u00e9es, cela aussi dans l'esprit du dicton \"gouverner, c'est pr\u00e9voir\".
\nBien s\u00fbr, je me r\u00e9jouis que les experts auditionn\u00e9s par la commission soient \u00e9galement de cet avis et que la clarification de ces questions permette d'am\u00e9liorer la s\u00e9curit\u00e9 juridique du droit du bail. Les experts confirment ainsi la position du Conseil f\u00e9d\u00e9ral.
\nPour conclure, une clarification dans ce domaine est dans l'int\u00e9r\u00eat des locataires et des bailleurs. C'est dans ce sens que le Conseil f\u00e9d\u00e9ral vous propose d'accepter cette motion.
\nMonsieur Engler, vous avez dit qu'il y avait une question simple, mais que la r\u00e9ponse \u00e9tait plus compliqu\u00e9e. Je l'ai vu avec les \u00e9changes entre les deux c\u00f4t\u00e9s de cet h\u00e9micycle. Je me rends bien compte - je ne suis pas na\u00eff - que le d\u00e9fi n'est pas simple \u00e0 relever. Je compte bien, avec l'OFL, m'y attaquer en 2024 et durant toute la prochaine l\u00e9gislature.
\nJe vous propose donc d'accepter cette motion.
\nLa motion 22.4448, \"Droit du bail. Augmenter la s\u00e9curit\u00e9 juridique\", d\u00e9pos\u00e9e par notre coll\u00e8gue Stefan Engler le 15 d\u00e9cembre 2022, a pour objectif que le Conseil f\u00e9d\u00e9ral, dans la perspective de la hausse du taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence applicable au loyer \u00e0 2 pour cent, pr\u00e9sente un projet fixant le rendement net admissible pour les immeubles d'habitation ou \u00e0 usage commercial, qui tienne compte de mani\u00e8re appropri\u00e9e, y compris du point de vue \u00e9conomique, du rapport entre le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence et le rendement admissible. Cette motion a \u00e9t\u00e9 mise une premi\u00e8re fois \u00e0 l'ordre du jour de notre conseil le 16 mars 2023. Nous avons d\u00e9cid\u00e9 de la renvoyer en Commission des affaires juridiques.
\nLa commission a rapidement mis l'objet \u00e0 son ordre du jour et l'a trait\u00e9 lors de sa s\u00e9ance du 26 juin 2023. Elle a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 l'audition d'experts et de l'administration. Apr\u00e8s ces quelques consid\u00e9rations sur la proc\u00e9dure suivie, j'aborde la question de fond trait\u00e9e par notre coll\u00e8gue avec sa motion. La demande formul\u00e9e au Conseil f\u00e9d\u00e9ral porte sur les modalit\u00e9s du calcul de rendement net destin\u00e9 \u00e0 la d\u00e9termination du loyer. [PAGE 984] En effet, si le code des obligations, au titre huiti\u00e8me relatif au contrat de bail, \u00e0 l'article 269, pose le principe que les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose lou\u00e9e ou lorsqu'ils r\u00e9sultent d'un prix d'achat manifestement exag\u00e9r\u00e9, il convient de pr\u00e9ciser que ni la loi ni l'ordonnance ne pr\u00e9cisent les modalit\u00e9s du calcul de rendement. Et pour cause, puisque le droit du bail actuel, entr\u00e9 en vigueur au 1er juillet 1990, avait repris les dispositions de l'arr\u00eat\u00e9 instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (AMSL), adopt\u00e9 en 1972, et qui avait d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 aux tribunaux la charge de d\u00e9finir les modalit\u00e9s de calcul du rendement. Ainsi, le taux de rendement net l\u00e9galement admissible des fonds propres investis d'un bien locatif a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 par le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral en 1986, justement dans le cadre de l'application de l'AMSL, avant l'entr\u00e9e en vigueur du droit actuel.
\nLe taux de rendement net admissible avait \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 au maximum \u00e0 0,5 pour cent de plus que le taux d'int\u00e9r\u00eat hypoth\u00e9caire en premier rang de la banque cantonale du lieu de situation de l'immeuble locatif. Le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a consid\u00e9r\u00e9 que ce taux correspondait au revenu du placement de capitaux comparable \u00e0 l'investissement immobilier. S'il y a eu, \u00e0 l'\u00e9poque, des discussions dans la doctrine quant \u00e0 l'opportunit\u00e9 d'accorder le suppl\u00e9ment de 0,5 pour cent admis par le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral pour le rendement des fonds propres investis dans un bien locatif, lors des d\u00e9bats parlementaires qui ont amen\u00e9 au droit actuel, entr\u00e9 en vigueur le 1er juillet 1990, comme indiqu\u00e9 par l'int\u00e9gration dans le code des obligations des dispositions de l'arr\u00eat\u00e9 f\u00e9d\u00e9ral du 30 juin 1972 instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (AMSL), le Parlement n'a aucunement int\u00e9gr\u00e9 dans la loi ou l'ordonnance les r\u00e8gles pos\u00e9es par le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral. Surtout, le Parlement n'a pas remis en question les r\u00e9flexions du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral quant \u00e0 la fixation du rendement des fonds propres investis \u00e0 0,5 pour cent de plus que le taux hypoth\u00e9caire. De m\u00eame, le Parlement n'a pas remis en question les privil\u00e8ges accord\u00e9s par le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, admettant que le rendement admissible pouvait \u00eatre calcul\u00e9 sur la valeur index\u00e9e \u00e0 40 pour cent de l'inflation des fonds propres investis, cela quand bien m\u00eame aucun autre investissement comparable ne b\u00e9n\u00e9ficie d'une indexation du capital pour d\u00e9terminer le rendement. Ainsi, le taux d'int\u00e9r\u00eat offert par les banques sur les fonds plac\u00e9s sur les comptes ne se calcule pas sur un capital totalement ou partiellement index\u00e9.
\nCes \u00e9l\u00e9ments de calcul, qui \u00e9taient \u00e0 la base d'un fragile \u00e9quilibre \u00e9conomique et social en mati\u00e8re de calcul du loyer a \u00e9t\u00e9 bris\u00e9 par un arr\u00eat du 26 octobre 2020, l'ATF 147 II 14. Le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a en effet modifi\u00e9 abruptement sa jurisprudence en d\u00e9cidant que le rendement net admissible au sens de l'article 269 du code des obligations pouvait atteindre 2 pour cent de plus que le taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence, le taux hypoth\u00e9caire moyen de l'ensemble des hypoth\u00e8ques, qui a remplac\u00e9 depuis 2008 le taux hypoth\u00e9caire au premier rang des banques cantonales. Toutefois, de mani\u00e8re tr\u00e8s surprenante, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a eu un jugement partiel d\u00e8s lors qu'il a uniquement tranch\u00e9 la question de savoir si le taux de r\u00e9f\u00e9rence est \u00e9gal ou inf\u00e9rieur \u00e0 2 pour cent, laissant la question ouverte pour le surplus.
\nAvec la remont\u00e9e actuelle du taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence, qui passera certainement \u00e0 1,75 pour cent au premier d\u00e9cembre, il n'est pas exclu que celui-ci d\u00e9passe assez rapidement 2 pour cent, ce qui g\u00e9n\u00e8rerait une situation d'ins\u00e9curit\u00e9 juridique, en raison de jurisprudences divergentes, et aboutirait \u00e0 de tr\u00e8s nombreuses proc\u00e9dures judiciaires, avant que le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, d'ici quelques ann\u00e9es, ne puisse trancher et rendre une jurisprudence de principe.
\nTous les experts entendus en commission ont indiqu\u00e9 que le l\u00e9gislateur devait clarifier rapidement la situation juridique, pour accro\u00eetre la s\u00e9curit\u00e9 juridique en mati\u00e8re de droit du bail, tant dans l'int\u00e9r\u00eat des bailleurs que dans celui des locataires. On peut m\u00eame dire que c'est dans l'int\u00e9r\u00eat de la justice elle-m\u00eame, d\u00e8s lors que la clarification \u00e9vitera l'engorgement des commissions de conciliation et des tribunaux.
\nToutefois, si les experts se sont montr\u00e9s unanimes sur la question de la n\u00e9cessit\u00e9 de r\u00e9soudre la question, ils ont \u00e9voqu\u00e9 des solutions fort diverses, qui devront \u00eatre examin\u00e9es dans le cadre de la pr\u00e9paration de la proc\u00e9dure de consultation et de modification du code des obligations et de l'ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d'habitations et de locaux commerciaux.
\nEn effet, selon la solution retenue, l'impact sur les loyers, et donc sur le budget des m\u00e9nages, sera plus ou moins important. Aujourd'hui, le rendement admissible est de 3,5 pour cent, c'est-\u00e0-dire 1,5 pour cent plus les 2 pour cent admis par le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, et passera certainement, en d\u00e9cembre, \u00e0 3,75 pour cent. Si la r\u00e9cente jurisprudence fixant le suppl\u00e9ment de 2 pour cent devait \u00eatre suivie pour un taux de r\u00e9f\u00e9rence sup\u00e9rieur \u00e0 2 pour cent, la charge locative pour les m\u00e9nages augmenterait sensiblement dans un contexte de forte pression sur les budgets des m\u00e9nages. C'est ainsi que les experts ont soulign\u00e9 que d'autres mod\u00e8les existaient, notamment pour revenir, par paliers, \u00e0 un suppl\u00e9ment de 0,5 pour cent en conciliant les jurisprudences contradictoires.
\nD'ailleurs, rien n'emp\u00eache que le l\u00e9gislateur, dans sa solution de s\u00e9curit\u00e9 juridique, pour des raisons d'\u00e9quit\u00e9 sociale \u00e9videntes, d\u00e9cide de revenir \u00e0 la jurisprudence du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral de 1986, qui pr\u00e9voit un suppl\u00e9ment uniquement limit\u00e9 \u00e0 0,5 pour cent, quel que soit le taux de r\u00e9f\u00e9rence.
\nLors des r\u00e9flexions sur la proposition visant \u00e0 r\u00e9soudre le conflit jurisprudentiel, cr\u00e9\u00e9 de toutes pi\u00e8ces par le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral devra m\u00eame se poser la question de savoir si un suppl\u00e9ment au taux de r\u00e9f\u00e9rence est justifi\u00e9. A ce propos, il convient de se rappeler le principe de base pos\u00e9 par le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral en 1986, \u00e0 savoir que le rendement des fonds propres investis dans un immeuble locatif doit correspondre aux revenus de placement de capitaux comparables \u00e0 l'investissement immobilier. Or, aujourd'hui, le rendement des obligations de la Conf\u00e9d\u00e9ration est de 1,5 pour cent; le rendement des actions UBS pour 2023 est estim\u00e9 \u00e0 2,25 pour cent; le rendement des actions Nestl\u00e9 est de 2,75 pour cent; et l'int\u00e9r\u00eat vers\u00e9 par les banques sur les montants d\u00e9passant 50[NB]000 francs est inf\u00e9rieur \u00e0 1 pour cent. Les taux de rendement sont bien plus modestes que le taux l\u00e9gal actuel de rendement pour l'immobilier locatif, de 3,5 pour cent, admis par le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral.
\nAu surplus, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral devra r\u00e9fl\u00e9chir \u00e0 un autre probl\u00e8me, \u00e0 savoir s'il faut \u00e9galement ancrer dans la l\u00e9gislation une r\u00e8gle relative \u00e0 l'indexation des fonds propres investis pour calculer le rendement, et s'il y a lieu de retenir une indexation de ceux-ci \u00e0 100 pour cent, comme cela est pr\u00e9vu par le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral dans l'arr\u00eat du 26 octobre 2020 que j'ai d\u00e9j\u00e0 cit\u00e9. Jusqu'\u00e0 cette date, le principe pr\u00e9valait que seule la part de fonds propres expos\u00e9e aux risques \u00e9tait index\u00e9e. Il pourrait aussi examiner, \u00e0 titre comparatif, si d'autres v\u00e9hicules d'investissement b\u00e9n\u00e9ficient d'une indexation du capital sur lequel calculer le rendement.
\nEn r\u00e9sum\u00e9, s'il y a n\u00e9cessit\u00e9 d'agir et d'accepter la motion, comme le propose, \u00e0 l'unanimit\u00e9, la commission, la solution propos\u00e9e par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral devra reposer sur une r\u00e9flexion approfondie et int\u00e9grant tous les param\u00e8tres.
\nJe vous invite donc \u00e0 soutenir la position unanime de votre commission.
\nJ'aimerais relever, justement, la concordance entre la position que j'exprime en tant que pr\u00e9sident de la commission et que rapporteur, la position de l'auteur de la motion lui-m\u00eame et celle de notre coll\u00e8gue Daniel F\u00e4ssler, \u00e0 savoir qu'il est n\u00e9cessaire d'agir. Cela a \u00e9t\u00e9 rappel\u00e9 par tous les experts, y compris par celui qui a \u00e9t\u00e9 [PAGE 986] cit\u00e9 par M. F\u00e4ssler. La question qui se pose porte plut\u00f4t sur les modalit\u00e9s.
\nNotre coll\u00e8gue F\u00e4ssler a \u00e9voqu\u00e9 trois modalit\u00e9s, mais il faut dire que les experts ont ouvert le d\u00e9bat. Je rappelle aussi que lorsque le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral (TF) avait fix\u00e9 le suppl\u00e9ment au taux hypoth\u00e9caire de 0,5 pour cent - m\u00eame lorsque ce taux s'\u00e9levait \u00e0 7 pour cent ou m\u00eame peut-\u00eatre plus -, il l'avait fait en tenant compte de la situation dans d'autres investissements. En effet, le TF indiquait qu'il \u00e9tait important que le taux de rendement pour les biens immobiliers locatifs soit comparable au taux de rendement du capital investi dans d'autres biens. Je crois que cet \u00e9l\u00e9ment doit \u00eatre pris en consid\u00e9ration par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral au moment de ses r\u00e9flexions et au moment o\u00f9 il soumettra le projet de r\u00e9vision de dispositions l\u00e9gales \u00e0 la consultation. Je crois que l'on ne peut pas simplement adopter une approche totalement restrictive pour r\u00e9gler la diff\u00e9rence entre deux jurisprudences: c'est l'occasion de modifier les bases l\u00e9gales et d'introduire dans le corpus l\u00e9gislatif une modification. Il faut avoir une r\u00e9flexion compl\u00e8te et se demander si les privil\u00e8ges de rendement de l'immobilier se justifient tels qu'ils sont aujourd'hui ou non.
\nJe laisse le Conseil f\u00e9d\u00e9ral mener cette r\u00e9flexion qui, comme cela a \u00e9t\u00e9 dit par notre coll\u00e8gue Engler, ne sera pas simple et qu'il s'agit de mener rapidement - cela, j'en conviens tout \u00e0 fait tout comme notre coll\u00e8gue F\u00e4ssler.
\nDer Kommissionssprecher hat umfassend die Motivation f\u00fcr diesen Vorstoss begr\u00fcndet und auch die Zustimmung zur Motion durch die vorberatende Kommission erl\u00e4utert sowie die Meinungen der eingeladenen Experten in die Diskussion eingebracht.
\nAn und f\u00fcr sich ist die Frage einfach, die L\u00f6sung wird allerdings nicht so einfach sein. Die Frage wird n\u00e4mlich an den Bundesrat adressiert: Die Politik solle der Praxis \u00fcber die Gesetzgebung, sei es in einem Gesetz oder in einer Verordnung, sagen, wann ein Mietzins missbr\u00e4uchlich ist und wann ein Mietzins noch rechtlich korrekt ist.
\nEs wurde gesagt: Das Urteil des Bundesgerichtes aus dem Jahr 2020 l\u00e4sst die Frage offen, wie hoch die zus\u00e4tzliche Nettorendite maximal ausfallen darf, wenn der Referenzzinssatz f\u00fcr Hypotheken 2 Prozent \u00fcbersteigt. Wir wissen, heute sind wir bei 1,5 Prozent; man h\u00e4tte es vor zwei, drei Jahren kaum f\u00fcr m\u00f6glich gehalten, dass sich eine solche Entwicklung einstellt. Ist nun nach dieser oben zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtes eine Rendite in H\u00f6he des [PAGE 985] Referenzzinssatzes plus 2 Prozent oder nach der fr\u00fcheren Rechtsprechung eine Rendite von 0,5 Prozent \u00fcber dem Referenzzinssatz zul\u00e4ssig? Diese Frage wird sich dann stellen, wenn der Referenzzinssatz 2 Prozent erreicht hat. Oder, und hier kn\u00fcpft die Motion an, sollte stattdessen ein Mittelweg zwischen diesen beiden Entscheidungen des Bundesgerichtes gefunden werden?
\nDie angeh\u00f6rten Experten teilten meine Auffassung, dass es im Interesse der Rechtssicherheit liegt, und zwar f\u00fcr die Vermieterschaft wie f\u00fcr die Mieterschaft und f\u00fcr Investoren, verl\u00e4sslichere Antworten darauf zu finden, die von der Politik gegeben werden und nicht viele Jahre sp\u00e4ter im Anfechtungsverfahren durch die Gerichte. In der Anh\u00f6rung wurde uns auch erl\u00e4utert, dass sich die rechtlichen Normen und die dazugeh\u00f6renden Gerichtsurteile zu missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen ohne erkennbares Konzept \u00fcber die letzten hundert Jahre entwickelt h\u00e4tten. Leitlinien daf\u00fcr fehlen heute noch. Zudem habe nie eine nennenswerte politische oder wirtschaftswissenschaftliche Reflexion dar\u00fcber stattgefunden. So seien urspr\u00fcnglich Konzepte, die auf Renditen basierten, durchwegs tel quel tradiert und fortgeschrieben worden, losgel\u00f6st und g\u00e4nzlich unabh\u00e4ngig von der Prinzipienfrage \"Kostenmiete versus Marktmiete\". Demnach ist die Einf\u00fchrung einer zukunftsgerichteten L\u00f6sung durch die Politik n\u00f6tig, w\u00fcnschbar und unverzichtbar. Dies dient der Rechtssicherheit.
\nDie Frage ist relativ einfach, die Antworten werden schwierig sein. Allerdings glaube ich, dass wir uns vor dieser Frage nicht dr\u00fccken d\u00fcrfen und das Problem ergebnisoffen beleuchten m\u00fcssen.
\nAls St\u00e4nderat Engler seine Motion im Dezember 2022 einreichte, lag der massgebende Referenzzinssatz noch bei 1,25 Prozent. Heute liegt er bei 1,5 Prozent. Wir alle wissen und sind sicher, dass der Referenzzinssatz weiter steigen wird, auch wenn wir nicht wissen, wann er steigen wird, um wie viele Schritte und bis zu welchem Mass. Es ist einfach davon auszugehen, dass dieser Referenzzinssatz irgendwann den jetzt angesprochenen Schwellenwert von 2 Prozent \u00fcbersteigen wird.
\nDie rechtliche Einordnung der Fragen, die sich daraus ergeben, ist nicht ganz einfach. Es gibt zwei Themen zu unterscheiden: zum einen die relative Berechnungsmethode, die f\u00fcr ein laufendes Mietverh\u00e4ltnis gilt und die Frage betrifft, wie der Mietzins angepasst werden kann; zum andern die absolute Berechnungsmethode, bei der es um die Frage geht, wie die zul\u00e4ssige Nettorendite auf dem Eigenkapital berechnet wird. Ich versuche, das aus meiner Optik darzulegen.
\nDas geltende Mietrecht gibt in Artikel 13 der massgebenden Verordnung vor, um wie viel der Mietzins bei einer Ver\u00e4nderung des Referenzzinssatzes erh\u00f6ht werden darf bzw. gesenkt werden soll. Gem\u00e4ss dieser Bestimmung darf der Mietzins bei jeder Erh\u00f6hung des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent um 3 Prozent erh\u00f6ht werden, solange der Referenzzinssatz unter 5 Prozent liegt. Ist er h\u00f6her, ist auch der \u00dcberw\u00e4lzungssatz h\u00f6her. Insoweit ist das Mietrecht klar, diesbez\u00fcglich besteht heute Rechtssicherheit.
\nDas Problem liegt an einem anderen Ort. In Artikel 269 OR ist in genereller Weise festgehalten, dass Mietzinse missbr\u00e4uchlich sind, wenn damit ein \u00fcbersetzter Ertrag erzielt wird. Die Antwort auf die Frage, wann ein Mietertrag \u00fcbersetzt und damit missbr\u00e4uchlich ist, findet sich weder im Gesetz noch in der Verordnung, sondern deren Definition wurde den Gerichten \u00fcberlassen. Der von St\u00e4nderat Engler gew\u00e4hlte Titel f\u00fcr seine Motion, \"Mehr Rechtssicherheit im Mietrecht\", bringt das Problem daher auf den Punkt, und zwar sowohl f\u00fcr die Mieterschaft als auch f\u00fcr die Vermieterschaft. Denn niemand, wirklich niemand weiss heute, wie das Bundesgericht die mietrechtlich zul\u00e4ssige Rendite auf dem investierten Eigenkapital berechnen wird, wenn der Referenzzinssatz irgendwann den Schwellenwert von 2 Prozent \u00fcbersteigen wird. Dazu besteht heute keine Rechtssicherheit, im Gegenteil.
\nEs gibt grob gesagt drei Optionen. Es gibt eine erste Option: Die bei der Berechnung der Nettorendite auf dem Referenzzinssatz zul\u00e4ssige Marge wird in einem einzigen Schritt von 2 Prozent wieder auf 0,5 Prozent reduziert. Dies ist nicht v\u00f6llig auszuschliessen, da diese Marge bis zur Praxis\u00e4nderung des Bundesgerichtes vom Oktober 2020 als massgebend erachtet wurde. Die mietrechtlich zul\u00e4ssige Nettorendite w\u00fcrde damit bei steigenden Zinsen in einem Schritt von 4 Prozent auf 2,75 Prozent sinken. Das w\u00e4re f\u00fcr die Mieterschaft finanziell von Vorteil. Doch \u00f6konomisch liesse sich diese Option nicht rechtfertigen.
\nEs gibt eine zweite Option: Die auf dem Referenzzinssatz bestehende Marge bleibt bei 2 Prozent, auch wenn der Referenzzinssatz den Wert von 2 Prozent deutlich \u00fcbersteigt. Daf\u00fcr spricht im Grundsatz die bundesgerichtliche Rechtsprechung, denn die bis zur Praxis\u00e4nderung vom Oktober 2020 massgebende Marge von 0,5 Prozent wurde vom Bundesgericht erstmals im Jahre 1986 festgelegt. Damals lag der massgebende Hypothekarzins im Kanton Freiburg bei 6 Prozent. Noch h\u00f6her, n\u00e4mlich bei 6,75 Prozent, lag der massgebende Hypothekarzins, als das Bundesgericht im Jahre 1994 seine Praxis best\u00e4tigte. Damals lag die mietrechtlich zul\u00e4ssige Rendite im Kanton Waadt sogar bei 7,25 Prozent. Es ist daher nicht auszuschliessen, dass das Bundesgericht die mietrechtlich zul\u00e4ssige Marge auch bei einem Referenzzinssatz von 3 bis 4 Prozent oder noch h\u00f6her bei 2 Prozent bel\u00e4sst. Dies w\u00e4re f\u00fcr die Vermieterschaft finanziell von Vorteil, doch diese Option l\u00e4sst sich sozialpolitisch kaum rechtfertigen.
\nDamit verbleibt die dritte und letztlich nach meiner \u00dcberzeugung die einzig denkbare Option: Die f\u00fcr die Berechnung der mietrechtlich zul\u00e4ssigen Nettorendite massgebende Marge wird schrittweise von 2 Prozent wieder auf 0,5 Prozent reduziert.
\nDiese Frage ist dr\u00e4ngend; sie ist dringend zu l\u00f6sen. Ich zitiere aus einem Manuskript, das uns ein in der Kommission angeh\u00f6rter Experte \u00fcbergeben hat - ein Experte, der \u00fcbrigens Mitautor des Mietrechtskommentars war, der durch den Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband herausgegeben wurde, als das Mietrecht 1990 revidiert wurde. Er hat klar gesagt, dass im Fall, dass diese Frage nicht beantwortet werde, bei einem Referenzzinssatz von \u00fcber 2 Prozent sehr viele Mietzinserh\u00f6hungen angezeigt und viele davon angefochten w\u00fcrden. Bis das Bundesgericht dann einmal einen Grundsatzentscheid zu dieser Frage gef\u00e4llt hat, werden viele, viele Jahre vergehen. Das kann in niemandes Interesse sein, weder im Interesse der Mieterschaft noch im Interesse der Vermieterschaft.
\nDiese Frage d\u00fcrfen wir nicht dem Bundesgericht \u00fcberlassen; diese Frage ist politisch, letztlich aber auch rechtlich zu diskutieren und mit \u00f6konomischen Argumenten zu kl\u00e4ren. Wir haben in der Schweiz 2,5 Millionen Wohnungsmietvertr\u00e4ge mit einem Mietzinsvolumen von 3,5 Milliarden Franken. Es geht nicht um wenig, es geht um sehr viel, und zwar auf beiden Seiten.
\nIch war nicht gl\u00fccklich - ich m\u00f6chte das wiederholen -, als wir diese Motion vor einem halben Jahr an die Kommission \u00fcberwiesen. Der Grund daf\u00fcr war nicht, dass ich es nicht wertvoll fand, dass wir das in der Kommission berieten. Der Grund war vielmehr, dass in einer Frage, die wirklich, wirklich rasch anzugehen ist, ein halbes Jahr verloren gegangen ist.
\nAn die Adresse des Bundesrates: In der Anh\u00f6rung wurde uns gesagt, diese Frage m\u00fcsse nicht mit einer \u00c4nderung von Artikel 269 OR gekl\u00e4rt werden, sie k\u00f6nne auf Verordnungsstufe gekl\u00e4rt werden. Der Bundesrat hat gem\u00e4ss Artikel 253a Absatz 3 OR die Kompetenz, Ausf\u00fchrungsbestimmungen zu erlassen. Dieses Problem, Herr Bundesrat, sollte im Interesse aller Mietparteien wirklich rasch auf Verordnungsstufe gel\u00f6st werden.
\nIn diesem Sinne bin ich dankbar f\u00fcr den zustimmenden Antrag der Kommission, bin aber auch dankbar, wenn es wirklich rasch vorw\u00e4rtsgeht.
\n