Sie kennen die Situation: Vielerorts, vor allem in den St\u00e4dten und Agglomerationen, ist das Wohnungsangebot sehr knapp. Viele Vermieterinnen und Vermieter n\u00fctzen diese Situation aus und erh\u00f6hen bei Mieterwechseln den Mietzins erheblich. Wir kennen viele F\u00e4lle, in denen der Mietzins um 20, 30, zum Teil 40 Prozent steigt, obwohl es gar keine Wertvermehrung gibt. Es gibt eigentlich keinen Grund daf\u00fcr, weil die Vermieterschaft bisher schon eine gen\u00fcgende Rendite hatte.
\nEs ist aber so, dass diese Situation ausgen\u00fctzt wird und es quasi einen Zusatzverdienst gibt respektive eine viel zu hohe Rendite am Schluss, die gar nichts mehr mit der Kostenmiete zu tun hat. Nach dem heute geltenden Mietrecht k\u00f6nnen Mietende auch einen Anfangsmietzins anfechten, und das ist auch richtig so, weil bei einer neu vermieteten Wohnung, genauso wie im Bestand, ein Mietzins nat\u00fcrlich missbr\u00e4uchlich sein kann.
\nIn der Praxis ist es jedoch notwendig, dass die Mietenden den bisherigen Mietzins kennen, um einen Mietzins anzufechten, weil es eben stark darauf ankommt, ob der Aufschlag 5, 10 oder vielleicht sogar 40 Prozent betr\u00e4gt. Diesen Mietzins kennen die Mietenden aber nur, wenn sie bei der Vertragsunterzeichnung mit einem Formular den alten Mietzins mitgeteilt bekommen. Sonst sind sie h\u00e4ufig in diesem Verfahren verloren; das zeigen auch die Statistiken. Anfechtungen gibt es fast nur in den Kantonen, in denen eben dieses Anfangsmietzins-Formular auch besteht.
\nHeute ist es aber den Kantonen \u00fcberlassen, ob sie dieses Formular in Zeiten von Wohnungsknappheit einf\u00fchren wollen oder nicht. Doch selbst diese kleine Hilfe f\u00fcr die Mietpartei ist [PAGE 2358] sehr umstritten. Es gibt auch Kantone, die dieses Formular wieder abgeschafft haben. Zum Beispiel hat der Kanton Z\u00fcrich vor zwanzig Jahren dieses Formular wieder abgeschafft, und es musste dann vor zehn Jahren m\u00fchsam wieder \u00fcber eine Initiative des Mieterverbandes eingef\u00fchrt werden.
\nEs ist ein kleines Instrument, das Transparenz schafft. Der Bundesrat hat schon 2015 gefordert, dass man es gesamtschweizerisch einf\u00fchrt. Leider scheiterte es hier in diesem Parlament.
\nIch m\u00f6chte auf zwei Argumente der Kommissionsmehrheit eingehen. Die Kommission sagt in ihrem Bericht, das Formular h\u00e4tte keine Auswirkungen. Es gibt aber eine Untersuchung des Immobilienb\u00fcros IAZI, die klar aufzeigt, dass die Einf\u00fchrung des Formulars eine mietzinsd\u00e4mpfende Wirkung hat. Die Vermieter schlagen dann etwas weniger auf, weil es ihnen vielleicht peinlich ist, die Mietenden beispielsweise \u00fcber eine 40-prozentige Erh\u00f6hung zu informieren. Die Abschaffung des Formulars zeigte die gegenteilige Wirkung, indem die Mietzinsaufschl\u00e4ge wieder h\u00f6her wurden.
\nV\u00f6llig falsch ist das Argument der Kommissionsmehrheit, das Formular f\u00fchre nicht zu mehr Transparenz. Da stellt sich die Frage, wie die Mietenden denn sonst zu dieser Information kommen sollen. Gem\u00e4ss Gesetz kann man den Vermieter tats\u00e4chlich fragen gehen, wie hoch der Vormietzins war. Sie m\u00fcssen sich aber einmal eine Kolonne von hundert Leuten vorstellen, die alle anstehen und eine Wohnung wollen. Stellen Sie sich vor, Sie w\u00e4ren der Mieter, der tats\u00e4chlich den Mut hat, den Vermieter zu fragen, wie teuer die Wohnung vorher war. Ich glaube, Sie alle w\u00fcrden das nicht machen, wenn Sie diese Wohnung tats\u00e4chlich wollen.
\nIn diesem Sinne ist es also sehr wichtig, dass man mit diesem Formular Transparenz schafft. Es ist ein gutes Mittel, um solch massive Mietzinsspr\u00fcnge zu verhindern.
\nWir stehen gerade vor der zweiten Erh\u00f6hung des Referenzzinssatzes. Das wird viele Mietende mit einer Wiedererh\u00f6hung der Miete treffen. Im Grunde wissen wir, dass die massiven Mietzinsspr\u00fcnge bei Neuvermietungen - das heisst, wenn eine Wohnung wieder vermietet wird - der gr\u00f6sste Treiber sind. Sie lassen den Mietzins so stark ansteigen, wie wir das in den letzten Jahren erlebt haben. Mit einer kleinen Massnahme k\u00f6nnen Sie den Mietenden hier wirklich zur Hand gehen, damit sie zumindest die krassesten Widerspr\u00fcche und zu hohen Mieten anfechten k\u00f6nnen.
\nIn dem Sinne m\u00f6chte ich Sie nachdr\u00fccklich bitten, diesen Schritt zu machen und diese parlamentarische Initiative zu unterst\u00fctzen.
\nPr\u00e4sident (Nussbaumer Eric, Pr\u00e4sident): Die Mehrheit der Kommission beantragt, der Initiative keine Folge zu geben. Eine Minderheit Brenzikofer beantragt, ihr Folge zu geben.
\n[VS]
\nAbstimmung - Vote [GZ]
\n[NAM][GZ]
\nF\u00fcr Folgegeben ... 71 Stimmen [GZ]
\nDagegen ... 116 Stimmen [GZ]
\n(4 Enthaltungen) [GZ]
\n[VS][GZ]
\n[VS][GZ]
\n[VS][GZ]
\nSchluss der Sitzung um 12.45 Uhr [GZ]
\nLa s\u00e9ance est lev\u00e9e \u00e0 12 h 45 [PAGE 2360]
\nVotre commission a trait\u00e9 le 27 octobre 2023 l'initiative parlementaire Imboden. Il y est demand\u00e9 l'introduction dans toute la Suisse d'une formule officielle permettant au nouveau locataire de conna\u00eetre le montant du loyer du locataire pr\u00e9c\u00e9dent.
\nLa commission a trait\u00e9 cette initiative et d\u00e9cid\u00e9, par 13 voix contre 11, de ne pas y donner suite. La minorit\u00e9 Brenzikofer vous a d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9sent\u00e9 ses arguments.
\nIhre Kommission hat, wie gesagt, diese Initiative beraten und empfiehlt Ihnen aus zwei Gr\u00fcnden, der Initiative keine Folge zu geben.
\nErstens gilt der Grundsatz \"Pacta sunt servanda\", das heisst, Vertr\u00e4ge sind einzuhalten. Vorliegend gehen wir von einer Situation aus, in welcher jemand einen Mietvertrag rechtsg\u00fcltig unterzeichnet und anschliessend diesen Mietzins anficht. Das hat der Gesetzgeber bewusst so gewollt. Es obliegt aber auch demjenigen, der eine solche Anfechtung vornimmt, die entsprechenden Beweise beizubringen.
\nZweitens ist es den Kantonen bereits heute m\u00f6glich, solche Transparenzvorschriften zu erlassen, und einige Kantone haben das auch gemacht. Insbesondere Kantone mit einer hohen Leerwohnungsziffer haben die M\u00f6glichkeit zu reagieren. Ihre Kommission will nicht in den F\u00f6deralismus eingreifen.
\nZu guter Letzt ist es eben keine Frage des Referenzzinssatzes, wie Herr T\u00f6ngi gesagt hat, sondern eine Frage des generellen Mietrechts. Alles in allem schafft der Vorstoss nichts anderes als B\u00fcrokratie. Er schafft keinen Mehrwert, und er sagt vor allem jenen Kantonen, die eine solche Regelung bis jetzt nicht gewollt haben, dass sie sie machen m\u00fcssen. Diejenigen Kantone, die es wollen, sind bereits heute frei, das zu tun.
\nEn r\u00e9sum\u00e9, votre commission vous propose, par 13 voix contre 11, de ne pas donner suite \u00e0 cette initiative parlementaire. [PAGE 2359]
\nAntrag der Mehrheit [GZ]
\nDer Initiative keine Folge geben
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit [GZ]
\n(Brenzikofer, Aebischer Matthias, Arslan, Brunner, Dandr\u00e8s, Flach, Funiciello, Hurni, Marti Min Li, Trede, Walder)[GZ]
\nDer Initiative Folge geben
\n[VS]
\nProposition de la majorit\u00e9 [GZ]
\nNe pas donner suite \u00e0 l'initiative
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9 [GZ]
\n(Brenzikofer, Aebischer Matthias, Arslan, Brunner, Dandr\u00e8s, Flach, Funiciello, Hurni, Marti Min Li, Trede, Walder)[GZ]
\nDonner suite \u00e0 l'initiative
\n[VS]
\nPr\u00e4sident (Nussbaumer Eric, Pr\u00e4sident): Die Initiative wurde von Herrn T\u00f6ngi \u00fcbernommen. Es liegt ein schriftlicher Bericht der Kommission vor.
\nDiese parlamentarische Initiative greift eine zentrale Forderung des wohnungspolitischen Dialoges auf. Mit der Formularpflicht, sprich einem einheitlichen Formular zur Offenlegung der H\u00f6he der Miete des Vormieters bzw. der Vormieterin, schl\u00e4gt die Initiative ein wirksames Mittel zur Bek\u00e4mpfung missbr\u00e4uchlicher Mietzinse schweizweit vor. Denn f\u00fcr neue Mieterinnen und Mieter l\u00e4sst es sich h\u00e4ufig nicht erkennen, ob der Anfangsmietzins missbr\u00e4uchlich ist oder nicht.
\nAktuell existiert die Formularpflicht bereits in neun Kantonen, darunter Basel-Stadt, Genf, Luzern, Neuenburg, Waadt und Zug, sowie im Kanton Z\u00fcrich, der - wie wir geh\u00f6rt haben - die Formularpflicht wiedereingef\u00fchrt hat. Die Wirksamkeit des Instrumentes ist erwiesen. F\u00fcr die Ausweitung auf die ganze Schweiz sprechen die Rechtssicherheit und die administrative Vereinfachung. Die Umsetzung w\u00e4re sehr einfach, sie ist erprobt: Die H\u00f6he der Miete wird dem potenziellen Nachmieter bzw. der potenziellen Nachmieterin offengelegt. Dies[NB]wird[NB]mittels[NB]eines standardisierten Formulars und innerhalb von 30 Tagen gemacht - eine sehr einfache und klare Regelung.
\nDie Offenlegung der Vormiete wird als pr\u00e4ventives Instrument dienen, um Mieterinnen und Mieter vor potenziell \u00fcberh\u00f6hten oder missbr\u00e4uchlichen Mieten zu sch\u00fctzen. Die Einf\u00fchrung eines standardisierten Formulars durch den Bund zwecks Offenlegung von Vormiete, Mietzinserh\u00f6hung und K\u00fcndigung ist nicht nur etwas, das den Mieterinnen und Mietern n\u00fctzt, sondern auch den Vermieterinnen und Vermietern zugutekommt, die von einer effizienten und einheitlichen Praxis profitieren. Das w\u00fcrde den Mietmarkt stabilisieren, ohne direkt in die Preisbildung einzugreifen.
\nDie Idee dieser Formularpflicht ist nicht neu; es gab bereits 2016 eine Vorlage dazu. Damals hat der Bundesrat dem Parlament eine Botschaft unterbreitet, die das Funktionieren und den Nutzen aufzeigte; das hat mein Vorredner erw\u00e4hnt. Seither hat sich die Situation auf dem Mietmarkt massiv verschlechtert, und der Handlungsbedarf ist eindeutig gegeben. So sinkt die Leerwohnungsziffer laufend: Diesen September lag sie noch bei 1,15 Prozent. Gerade jetzt, nach der erneuten Erh\u00f6hung des Referenzzinssatzes und angesichts der Teuerungsentwicklung und der Mietrechtsverschlechterungen, \u00fcber die die Bev\u00f6lkerung im n\u00e4chsten Jahr abstimmen wird, ist es wichtig, das Gleichgewicht im Mietmarkt etwas herzustellen.
\nDass im Mietwohnungsmarkt Handlungsbedarf besteht, zeigt auch der runde Tisch zur Wohnungsknappheit, zu dem Bundesrat Guy Parmelin im Mai dieses Jahres Vertreterinnen und Vertreter der Kantone, St\u00e4dte und Gemeinden sowie der Bau- und Immobilienbranche eingeladen hatte und der im Moment daran ist, einen Massnahmenplan zu erarbeiten. Gerade f\u00fcr Familien des Mittelstandes wird die Situation immer schwieriger. Wenn wenigstens der Mietpreis bei einer neuen Wohnung nicht noch widerrechtlich \u00fcberh\u00f6ht wird, kann das eine entscheidende Hilfe sein.
\nZusammengefasst fordert die parlamentarische Initiative, dass bei der Neuvermietung einer Wohnung den neuen Mieterinnen und Mietern die Miete der Vormietenden offengelegt wird. Diese Anpassung des Obligationenrechtes soll Transparenz und Fairness bei Neuvermietungen schaffen, denn die Formularpflicht hat zum Ziel, missbr\u00e4uchliche Mietzinserh\u00f6hungen bei Neuvermietungen zu verhindern.
\nDer St\u00e4dteverband bef\u00fcrwortet diese Formularpflicht, dies umso mehr, als angesichts der aktuellen Wohnungsknappheit g\u00fcnstige Wohnungen ohne \u00fcberh\u00f6hten Mietzins besonders notwendig sind und, wie bereits erw\u00e4hnt, verschiedene Kantone bereits heute eine solche Formularpflicht kennen. Die Annahme einer solchen Vorlage h\u00e4tte auch eine Gleichbehandlung s\u00e4mtlicher Neumietenden unabh\u00e4ngig von ihrem Wohnort zur Folge.
\nDanke, dass Sie meiner Minderheit folgen.
\nHerr Bregy, k\u00f6nnen Sie den Leuten hier drin vielleicht erkl\u00e4ren, wie Sie darauf kommen, dass man es den Kantonen \u00fcberlassen kann, ob nationales Recht - das Obligationenrecht, das f\u00fcr alle gleich gilt - durchgesetzt werden kann?
\nSehr geehrte Frau Kollegin, ich kann Ihnen nur das sagen, was die Kommission diskutiert hat. F\u00fcr die Kommission ist klar, dass die Umsetzung dieser Bestimmungen den Kantonen obliegt. Die Kantone haben die Freiheit, diese Regelung zu treffen. Die Kantone haben das teilweise auch gemacht. Wenn der Kanton Z\u00fcrich jetzt zu einem anderen Schluss gekommen ist und diese Regel wiedereingef\u00fchrt hat, bedeutet das nicht, dass in der Folge die ganze Schweiz sie auch einf\u00fchren muss.
\n