La protection contre les loyers abusifs est l'un des \u00e9l\u00e9ments centraux du droit du bail qui est garanti par la Constitution f\u00e9d\u00e9rale. Le code des obligations et l'ordonnance sur le bail \u00e0 loyer et le bail \u00e0 ferme d'habitations et de locaux commerciaux contiennent les r\u00e8gles visant \u00e0 prot\u00e9ger les locataires contre les loyers abusifs ou contre d'autres pr\u00e9tentions abusives du bailleur en mati\u00e8re de baux d'habitations et de locaux commerciaux.
\nUne des alternatives possibles au mod\u00e8le de loyer fond\u00e9 sur les co\u00fbts utilis\u00e9 dans la plupart des cas est une convention selon laquelle le loyer est index\u00e9. Une convention de ce type n'est valable que si le bail est conclu pour une dur\u00e9e minimale de cinq ans et que la r\u00e9f\u00e9rence est l'IPC. Outre la s\u00e9curit\u00e9 conf\u00e9r\u00e9e par la dur\u00e9e minimale du bail, ce mod\u00e8le a l'avantage de clarifier le mode de fixation du loyer. Et partant, il est dans la nature des choses que le loyer puisse augmenter ou baisser selon l'\u00e9volution de l'indice.
\nJusqu'\u00e0 r\u00e9cemment et durant plusieurs ann\u00e9es, les locataires ont b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d'une \u00e9volution mod\u00e9r\u00e9e, voire baissi\u00e8re de l'indice. Modifier aujourd'hui de mani\u00e8re unilat\u00e9rale les r\u00e8gles d'adaptation dans le but de favoriser les locataires contreviendrait au principe d'\u00e9quilibre des droits et obligations contractuels en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer. L'inflation affecte \u00e9galement les bailleurs, ceux-l\u00e0 devant faire face \u00e0 des frais d'entretien et d'exploitation plus \u00e9lev\u00e9s et des co\u00fbts d'emprunt plus importants. Enfin, les taux d'int\u00e9r\u00eat hypoth\u00e9caires ont augment\u00e9 \u00e0 la suite des mesures de lutte contre le rench\u00e9rissement.
\nL'adaptation du loyer index\u00e9 permet plut\u00f4t de tenir compte de toutes ces variations de co\u00fbts et du rench\u00e9rissement pour le capital expos\u00e9 aux risques. S'il est vrai que le contexte actuel peut aboutir \u00e0 des hausses de loyer significatives, elles n'ont pas, de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, un caract\u00e8re abusif. De nombreux locataires sont prot\u00e9g\u00e9s contre les cons\u00e9quences de l'\u00e9volution des loyers, dans la mesure o\u00f9 leur salaire b\u00e9n\u00e9ficie \u00e9galement d'une compensation du rench\u00e9rissement. Enfin, il convient de noter que le rench\u00e9rissement suisse a diminu\u00e9 gr\u00e2ce aux mesures prises par la Banque nationale suisse. Il correspond actuellement \u00e0 la valeur cible d'un indice inf\u00e9rieur \u00e0 2 pour cent - il \u00e9tait de 1,3 pour cent sauf erreur au mois de janvier - correspondant \u00e0 la stabilit\u00e9 des prix.
\nLa modification actuelle de l'indice montre que l'\u00e9volution du rench\u00e9rissement peut \u00e0 nouveau changer rapidement. Il serait inappropri\u00e9 de r\u00e9agir \u00e0 chaque \u00e9volution \u00e0 court terme par une adaptation du droit. Cela ne servirait notamment pas non plus \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 juridique.
\nPour ces raisons, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral vous recommande de rejeter cette motion.
\nJ'annonce tout d'abord mes liens d'int\u00e9r\u00eats: je suis membre du comit\u00e9 de l'Asloca Suisse et salari\u00e9 de l'Asloca Gen\u00e8ve.
\nJ'ai d\u00e9pos\u00e9 ce texte en 2022, au moment o\u00f9 l'inflation \u00e9tait la plus forte. Je pense utile de rappeler ici que les causes de l'inflation \u00e9taient non seulement la reprise apr\u00e8s la p\u00e9riode du COVID-19, mais \u00e9galement, et pour une bonne part, l'augmentation des marges de profit de certains groupes d'entreprises. Ces groupes ont la possibilit\u00e9 de r\u00e9percuter la hausse du prix des mati\u00e8res premi\u00e8res sur les consommateurs finaux et, en plus, d'augmenter leurs marges \u00e0 chaque fois. Ce sont des chiffres importants: le FMI avait estim\u00e9, l'ann\u00e9e derni\u00e8re, que l'inflation \u00e9tait caus\u00e9e en Europe \u00e0 45 pour cent par l'augmentation des marges de ces grands groupes.
\nEvidemment, dans ce contexte de financiarisation du march\u00e9 de l'immobilier, les bailleurs ne sont pas en reste; c'est particuli\u00e8rement le cas en Suisse. Selon les \u00e9tudes de Raiffeisen et de W\u00fcest Partner, ou d'autres organismes qui font ces analyses statistiques, les loyers des baux en cours devraient augmenter l'ann\u00e9e prochaine de 3 \u00e0 5 pour cent. C'est deux fois plus que l'indice des prix \u00e0 la consommation [PAGE 442] (IPC). Comme l'indice prend en consid\u00e9ration le loyer pour presque 20 pour cent dans son calcul, il y a un m\u00e9canisme de spirale infernale: l'inflation permet d'augmenter les loyers et les loyers augmentant, l'inflation cro\u00eet et permet \u00e0 nouveau d'augmenter les loyers. On doit donc enrayer cette spirale. Je fais deux propositions simples, qui respectent le cadre l\u00e9gal et pr\u00e9servent la propri\u00e9t\u00e9.
\nLa premi\u00e8re concerne les baux index\u00e9s, qui sont aujourd'hui l\u00e9gion. Ce sont des baux de cinq ans, souvent renouvelables tous les cinq ans, p\u00e9riode pendant laquelle les loyers peuvent augmenter selon l'inflation, et la hausse se fait \u00e0 100 pour cent de l'indice. Cela ne va pas, car ces 100 pour cent de l'indice incorporent pour 20 pour cent le niveau des loyers. On doit donc sortir de ce syst\u00e8me. Je propose de revenir \u00e0 ce qui pr\u00e9valait autrefois, qui consistait \u00e0 retenir uniquement 80 pour cent de l'indice.
\nLe Conseil f\u00e9d\u00e9ral refuse cette proposition, en indiquant que l'inflation affecterait aussi les bailleurs. Ce n'est \u00e9videmment pas impossible pour certains et certaines d'entre eux: il s'agirait uniquement des bailleurs petits propri\u00e9taires, des personnes physiques, mais ce n'est en tout cas pas en qualit\u00e9 de bailleurs qu'ils seraient impact\u00e9s par la hausse des prix \u00e0 la consommation.
\nJe propose aussi une deuxi\u00e8me solution, \u00e0 savoir de permettre de compenser la hausse que le bailleur veut imputer au locataire avec la part abusive du loyer. La loi pr\u00e9voit que le loyer ne doit jamais \u00eatre abusif. Cette loi n'est jamais respect\u00e9e, ou presque jamais respect\u00e9e. Le bailleur ne doit pas \u00eatre autoris\u00e9 \u00e0 conserver intacte la part de profit abusif et \u00e0 r\u00e9percuter en plus l'inflation, dont il n'est d'ailleurs pas victime. Cette proposition s'inscrit dans ce sens.
\nLe Conseil f\u00e9d\u00e9ral affirme que durant plusieurs ann\u00e9es, les locataires ont b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d'une \u00e9volution mod\u00e9r\u00e9e, voire baissi\u00e8re, de l'IPC. Il y a une confusion que l'on doit corriger: il est vrai que l'IPC a \u00e9t\u00e9 stable et n'a que tr\u00e8s peu baiss\u00e9, mais les locataires n'en ont pas profit\u00e9, puisque l'indice des loyers a fortement augment\u00e9 durant les quinze derni\u00e8res ann\u00e9es. Cela prouve que ce ne sont pas les locataires, mais bien les bailleurs qui ont concr\u00e8tement profit\u00e9 de l'\u00e9volution baissi\u00e8re de l'IPC, en plus de l'augmentation des taux de r\u00e9f\u00e9rence. Les bailleurs ne peuvent pas gagner syst\u00e9matiquement sur les deux tableaux.
\nCette proposition s'inscrit aussi dans la dynamique que le Conseil f\u00e9d\u00e9ral lui-m\u00eame estime correcte. Il a prouv\u00e9 la pertinence de cette solution, puisque le 22 novembre, il a donn\u00e9 mandat \u00e0 M. Parmelin et \u00e0 son d\u00e9partement d'envisager de r\u00e9duire le pourcentage de l'IPC que le bailleur peut r\u00e9percuter sur les loyers. C'est ce que je propose ici, mais, tout de suite, sans passer par une analyse pr\u00e9alable, qui prendrait \u00e9videmment des mois, mois durant lesquels les[NB]locataires[NB]seraient[NB]contraints[NB]de[NB]payer[NB]des loyers beaucoup trop \u00e9lev\u00e9s.
\nPlus fondamentalement, cette mesure s'impose pour r\u00e9\u00e9quilibrer le rapport entre locataires et bailleurs, en faveur des locataires. Cela est tr\u00e8s important, car il y a quelques ann\u00e9es, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a pris une d\u00e9cision tr\u00e8s favorable aux bailleurs, qui interdit aux locataires de demander \u00e0 la fin de la p\u00e9riode de cinq ans une baisse de loyer pour que celui-ci revienne \u00e0 un niveau non abusif. Cette jurisprudence a pour effet qu'il y a des augmentations durant les cinq ans. Et en plus, aujourd'hui avec l'augmentation des taux d'int\u00e9r\u00eat, au renouvellement du bail, le bailleur pourra encore majorer le loyer un peu plus - et puis derechef, suivront les augmentations fond\u00e9es sur le co\u00fbt de la vie pour les cinq ann\u00e9es qui suivent. On a donc une spirale insupportable pour les locataires, sachant que tr\u00e8s peu d'entre eux contestent le loyer ou ont la possibilit\u00e9 de contester le loyer au d\u00e9but du bail. On arrive donc \u00e0 une situation o\u00f9 de nombreux locataires se retrouveront dans l'impossibilit\u00e9 de continuer \u00e0 payer des majorations de loyer.
\nOn doit donc prendre des mesures. On doit les prendre de mani\u00e8re rapide. C'est ce que je propose avec ces deux solutions simples, qui collent \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 \u00e9conomique et font en sorte que le bailleur respecte l'engagement pr\u00e9vu par la Constitution de ne pas permettre de loyers abusifs.
\nPr\u00e4sident (Nussbaumer Eric, Pr\u00e4sident): Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.
\n[VS]
\nAbstimmung - Vote [GZ]
\n[NAM][GZ]
\nF\u00fcr Annahme der Motion ... 61 Stimmen [GZ]
\nDagegen ... 130 Stimmen [GZ]
\n(0 Enthaltungen) [PAGE 443]
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