Cher coll\u00e8gue, vous parlez de partie faible, mais la partie faible peut \u00eatre le petit acheteur, mais aussi le petit vendeur ou le petit artisan. La partie faible n'est donc pas toujours du m\u00eame c\u00f4t\u00e9.
\nMerci, cher coll\u00e8gue, pour cette question. Vous avez raison de dire que, dans la pratique, il existe des situations o\u00f9 la partie faible n'est pas forc\u00e9ment celle que l'on croit. Dans l'\u00e9crasante majorit\u00e9 des cas, on constate tout de m\u00eame que, dans les situations o\u00f9 l'on souhaite se prot\u00e9ger, la plupart des entreprises rod\u00e9es \u00e0 ces questions ou m\u00eame des vendeurs bien conseill\u00e9s peuvent s'adosser aux normes SIA, qui pr\u00e9voient un autre r\u00e9gime. Par cons\u00e9quent, nous parlons des situations o\u00f9 le r\u00e9gime SIA ne prot\u00e8ge pas. C'est la raison pour laquelle il est important de prot\u00e9ger, justement, la partie faible, qui ne verrait pas les risques d'une r\u00e9glementation de nature dispositive, comme vous le proposez.
\nMerci, Monsieur Nantermod, pour votre pr\u00e9sentation. J'ai une petite question: quand le garant, c'est-\u00e0-dire la banque, impose la soci\u00e9t\u00e9 de service comme ma\u00eetre d'ouvrage, alors que c'est sa propre soci\u00e9t\u00e9, le d\u00e9lai de 60 jours est-il suffisant pour pouvoir constater les d\u00e9fauts ou les probl\u00e8mes de l'objet rendu par rapport \u00e0 ce qui avait \u00e9t\u00e9 promis? Je pr\u00e9cise bien que c'est dans[NB]le[NB]cas[NB]o\u00f9[NB]il[NB]y[NB]a[NB]un[NB]lien[NB]entre[NB]le garant et le ma\u00eetre d'ouvrage, c'est-\u00e0-dire une soci\u00e9t\u00e9 g\u00e9n\u00e9rale qui appartient \u00e0 une banque.
\nObligationenrecht (Baum\u00e4ngel)[GZ]
\nCode des obligations (D\u00e9fauts de construction)[GZ]
\n[VS][GZ]
\nPr\u00e4sident (Nussbaumer Eric, Pr\u00e4sident): Wir beraten die Differenzen in einer einzigen Debatte.
\nPr\u00e4sident (Nussbaumer Eric, Pr\u00e4sident): Herr Mahaim begr\u00fcndet den Antrag seiner Minderheit und spricht auch f\u00fcr die Gr\u00fcne Fraktion.
\nPr\u00e4sident (Nussbaumer Eric, Pr\u00e4sident): Frau Jaccoud begr\u00fcndet den Antrag der Minderheit Dandr\u00e8s.
\nDans le contrat d'entreprise et dans le contrat de vente immobili\u00e8re, il est bien difficile de distinguer la partie faible de la partie forte. Par exemple, le ma\u00eetre d'ouvrage le plus fr\u00e9quent en Suisse, c'est le promoteur, et le gros promoteur. Le plus grand acheteur immobilier de Suisse, c'est la caisse de pension. Ce sont des gens qui ont justement des ribambelles d'avocats et les moyens de se d\u00e9fendre face \u00e0 de petits entrepreneurs, qui sont d'ailleurs souvent les entrepreneurs les moins scrupuleux, ceux qui ont peut-\u00eatre le plus tendance \u00e0 jouer avec les r\u00e8gles, qui sont les plus pr\u00e9sents dans les cas d'abus que l'on a rencontr\u00e9s. Face \u00e0 ces r\u00e8gles, je crois que nous ne devons pas faire un droit qui d\u00e9fend une partie contre l'autre, mais un droit qui [PAGE 1494] est juste et qui corrige les erreurs du syst\u00e8me actuel. Ces erreurs, on les conna\u00eet. L'erreur, c'est cet avis des d\u00e9fauts qui doit \u00eatre fait imm\u00e9diatement. Ce sont ces sept jours qui ne vont pas, parce que, quand vous d\u00e9couvrez que votre toit fuit le 23 d\u00e9cembre, vous avez autre chose en t\u00eate que de r\u00e9diger un avis des d\u00e9fauts correct, et pourtant, si vous ne le faites pas, vous n'avez plus de garantie. C'est cette correction que nous apportons avec la r\u00e8gle des 60 jours que le groupe PLR d\u00e9fend avec le Conseil des Etats, et qui suffit amplement. Imposer pour l'avis des d\u00e9fauts un d\u00e9lai de 5 ans, comme le propose la majorit\u00e9, voire m\u00eame de 10 ans - si nous retenions une garantie de 10 ans -, serait une atteinte extr\u00eamement violente \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 juridique. On ne peut pas attendre de tous les entrepreneurs qu'ils aient une \u00e9p\u00e9e de Damocl\u00e8s pendant des ann\u00e9es, apr\u00e8s qu'un d\u00e9faut a \u00e9t\u00e9 d\u00e9couvert. On ne peut pas imposer cela \u00e0 des relations entre les parties. D'ailleurs, dans le contrat de vente mobili\u00e8re, un tel avis des d\u00e9fauts n'existerait pas. Si vous achetiez une voiture, vous seriez toujours tenu d'annoncer le d\u00e9faut imm\u00e9diatement. Par contre, si vous achetiez une pergola \u00e0 un prix similaire, vous pourriez annoncer le d\u00e9faut des ann\u00e9es durant. Pour[NB]cette[NB]raison,[NB]une[NB]certaine[NB]bonne[NB]foi dans les relations contractuelles entre les parties impose un avis des d\u00e9fauts raisonnable, et 60 jours nous semblent un d\u00e9lai tout \u00e0 fait correct. C'est le temps qu'il faut pour constater le d\u00e9faut, appeler l'entrepreneur, discuter avec ce dernier. Si vous constatez vraiment que le d\u00e9faut reste, vous pouvez soit \u00e9crire directement \u00e0 l'entrepreneur, soit faire appel au service d'un professionnel.
\nS'agissant de la prescription g\u00e9n\u00e9rale, la minorit\u00e9 propose de passer \u00e0 10 ans. La prescription de 5 ans nous semble suffisante. En effet, au-del\u00e0 d'un certain nombre d'ann\u00e9es, des d\u00e9fauts peuvent encore appara\u00eetre. Il devient tr\u00e8s difficile d'estimer si un d\u00e9faut est originel ou subs\u00e9quent. L\u00e0 aussi, une question de bonne foi plaide pour le maintien de la prescription actuelle, qui nous semble tout \u00e0 fait suffisante.
\nEnfin, \u00e0 l'article 839, s'agissant des int\u00e9r\u00eats hypoth\u00e9caires pour obtenir des s\u00fbret\u00e9s dans l'hypoth\u00e8que l\u00e9gale, nous suivons la majorit\u00e9 qui propose un int\u00e9r\u00eat de 10 ans. Il n'y a pas de contradiction par rapport au refus d'une prescription de 10 ans. Ce sont deux questions compl\u00e8tement diff\u00e9rentes. J'explique en quelques mots la r\u00e8gle. La r\u00e8gle de l'hypoth\u00e8que l\u00e9gale permet aujourd'hui \u00e0 un entrepreneur qui n'est pas pay\u00e9 d'imposer une hypoth\u00e8que l\u00e9gale sur le bien sur lequel il a fait du travail. Il y a une r\u00e8gle dans le code civil qui existe depuis des ann\u00e9es, qui permet aux ma\u00eetres d'ouvrage de se lib\u00e9rer de l'hypoth\u00e8que l\u00e9gale en fournissant des s\u00fbret\u00e9s. Cette r\u00e8gle n'a quasiment jamais \u00e9t\u00e9 mise en oeuvre, parce que le tribunal n'a jamais pu estimer ce qu'\u00e9taient des s\u00fbret\u00e9s suffisantes. Notre conseil et le Conseil des Etats ont d\u00e9cid\u00e9 de fixer ces s\u00fbret\u00e9s suffisantes en pr\u00e9voyant le capital et les int\u00e9r\u00eats. La question qui se pose, c'est quels sont les int\u00e9r\u00eats qui permettent d'\u00eatre \u00e9quivalents \u00e0 la s\u00fbret\u00e9 r\u00e9elle? On doit alors se demander quelle va \u00eatre la dur\u00e9e d'un proc\u00e8s. Est-ce que 5 ans suffisent en droit suisse? Force est de constater, malheureusement, qu'en droit suisse, 5 ans ne suffisent pas pour faire tout un proc\u00e8s dans de nombreuses affaires immobili\u00e8res. C'est pourquoi la s\u00fbret\u00e9 financi\u00e8re ne correspondra pas \u00e0 la s\u00fbret\u00e9 r\u00e9elle avec des int\u00e9r\u00eats uniquement durant cinq ans. Aussi nous proposons de suivre la majorit\u00e9 et d'imposer des s\u00fbret\u00e9s pendant dix ans pour que la s\u00fbret\u00e9 financi\u00e8re corresponde \u00e0 la garantie r\u00e9elle de l'hypoth\u00e8que l\u00e9gale. Nous suivrons ici aussi la majorit\u00e9.
\nAinsi le groupe PLR suivra la minorit\u00e9 I (Gianini) et, pour le reste, il suivra la majorit\u00e9 de la commission.
\nIn dieser ersten Differenzbereinigungsrunde wird sich die SVP-Fraktion der Kommission f\u00fcr Rechtsfragen des Nationalrates anschliessen.
\nKernst\u00fcck dieser abstrakten, sehr juristischen Materie, die aber f\u00fcr Betroffene sehr weitreichende Folgen zeitigt, ist die separate gesetzliche R\u00fcgefrist. Wird heute ein Mangel am Bau nicht innert sieben Tagen ger\u00fcgt, gilt er unwiderruflich als genehmigt. Verpasst der Verk\u00e4ufer, der K\u00e4ufer oder der Bauherr diese Frist, so sind seine Gew\u00e4hrleistungsrechte verwirkt. Diese separate M\u00e4ngelr\u00fcgefrist innerhalb der Verj\u00e4hrungsfrist ist systemfremd, und wir m\u00f6chten sie m\u00f6glichst ganz weghaben.
\nEin wesentlicher Punkt dieser Revision ist die gesamte Verj\u00e4hrungsfrist beim Grundst\u00fcckkauf und bei der Erstellung eines unbeweglichen Werkes. Der strittige Punkt ist, ob sie auf f\u00fcnf oder auf zehn Jahre festgesetzt werden soll. Die SVP-Fraktion hat sich f\u00fcr f\u00fcnf Jahre ausgesprochen. Die M\u00e4ngelr\u00fcge soll, wie gesagt, w\u00e4hrend dieser ganzen Frist zugelassen werden. Gleichzeitig ist eine Schadensminderungspflicht einzuf\u00fchren.
\nDie R\u00fcgefrist von 60 Tagen gem\u00e4ss Beschluss des St\u00e4nderates lehnen wir also ab. W\u00e4hrend der ganzen Verj\u00e4hrungsfrist sollen urspr\u00fcngliche M\u00e4ngel jederzeit geltend gemacht werden k\u00f6nnen.
\nWas Artikel 219a Absatz 3 und Artikel 371 Absatz 2 des Obligationenrechts betrifft, so m\u00fcssen die neuen Regeln unserer Ansicht nach zwingend sein. Die Vereinbarung von k\u00fcrzeren Fristen zulasten der unerfahrenen Bauherren und Immobilienk\u00e4ufer soll also nicht mehr m\u00f6glich sein.
\nAuch m\u00f6chten wir keinerlei Unterscheidung zwischen gewerblichen und privaten Verk\u00e4ufern; wir m\u00f6chten alle Akteure gleich behandeln. Die Familie, die einmal im Leben mit ihrem ganzen Ersparten ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwirbt, ist mit den gewerblichen Akteuren gleichzustellen; dies zu Artikel 368 Absatz 2bis.
\nBei Artikel 839 Absatz 3 stellt sich eine ganz \u00e4hnliche Frage, n\u00e4mlich ob wir eine F\u00fcnf- oder eine Zehnjahresfrist einf\u00fchren wollen. Hier geht es um das Bauhandwerkerpfandrecht. Die Bauherrschaft kann das gesetzliche Bauhandwerkerpfandrecht mit einer Ersatzsicherheit wie etwa einer Bankgarantie abwenden. Heute m\u00fcssen Verzugszinsen f\u00fcr eine unbegrenzte Zeit gedeckt sein. Der St\u00e4nderat will hier eine Deckungsfrist von zehn Jahren; der Nationalrat will die Frist bei f\u00fcnf Jahren ansetzen. Wir von der SVP-Fraktion werden uns dem Beschluss des Nationalrates anschliessen und in Analogie zur Verj\u00e4hrung eine Frist von f\u00fcnf Jahren vorsehen.
\nErste Abstimmung - Premier vote [GZ]
\n[NAM][GZ]
\nF\u00fcr den Antrag der Minderheit I ... 118 Stimmen[GZ]
\nF\u00fcr den Antrag der Minderheit II ... 74 Stimmen[GZ]
\n(0 Enthaltungen)
\nZweite Abstimmung - Deuxi\u00e8me vote [GZ]
\n[NAM][GZ]
\nF\u00fcr den Antrag der Minderheit I ... 102 Stimmen[GZ]
\nF\u00fcr den Antrag der Mehrheit ... 91 Stimmen[GZ]
\n(0 Enthaltungen)
\nAbstimmung - Vote [GZ]
\n[NAM][GZ]
\nF\u00fcr den Antrag der Mehrheit ... 132 Stimmen[GZ]
\nF\u00fcr den Antrag der Minderheit ... 58 Stimmen[GZ]
\n(3 Enthaltungen)
\nMe voici de retour pour vous pr\u00e9senter la position du groupe socialiste sur cet objet.
\nEn mati\u00e8re de droits des constructions, aujourd'hui, il existe plus ou moins deux mondes distincts. Il y a, d'une part, le monde des promoteurs ou des entreprises immobili\u00e8res, un monde dans lequel on est au fait du droit et on est \u00e9galement au fait de ses subtilit\u00e9s, monde dans lequel on applique finalement assez peu les r\u00e8gles du droit des obligations, monde dans lequel on a choisi souvent de faire primer les r\u00e8gles de la SIA, plus avantageuses et plus protectrices. Il y a, d'autre part, un autre monde: celui des plus petits ma\u00eetres d'ouvrage, soit les petits propri\u00e9taires, les familles, les m\u00e9nages qui ach\u00e8tent, construisent, r\u00e9novent ou agrandissent leurs biens immobiliers. Ces petits ma\u00eetres d'ouvrage sont des la\u00efcs, ils ne connaissent pas toutes les subtilit\u00e9s du droit de la construction, n'ont pas une ribambelle d'avocats sous la main, ne b\u00e9n\u00e9ficient pas d'un service juridique de pointe. Pour la majorit\u00e9 d'entre eux, ils n'ont par ailleurs m\u00eame pas d'assurance protection juridique couvrant leur b\u00e2timent. Ces petits ma\u00eetres d'ouvrage sont \u00e0 la merci d'un code des obligations aujourd'hui d\u00e9pass\u00e9 et ne prenant pas du tout en consid\u00e9ration le fait qu'ils sont souvent devenus la partie faible au contrat.
\nC'est dans ce contexte que le Conseil f\u00e9d\u00e9ral nous a propos\u00e9 cette r\u00e9forme. Le groupe socialiste a d\u00e9j\u00e0 pu dire ici qu'il y souscrivait dans son ensemble et qu'il s'agissait de r\u00e9tablir l'\u00e9quilibre et l'\u00e9quit\u00e9 dans les rapports contractuels entre ces ma\u00eetres d'ouvrage et leurs cocontractants. M\u00fb par ce souci d'\u00e9quilibre, le Conseil national a modifi\u00e9 l'ann\u00e9e pass\u00e9e le projet du Conseil f\u00e9d\u00e9ral dans le sens d'un renforcement des droits des ma\u00eetres d'ouvrage, notamment sur les questions d'avis des d\u00e9fauts, de la prescription et de la clause d'exclusion. Le groupe socialiste vous invite donc \u00e0 maintenir la version du Conseil national et \u00e0 permettre au ma\u00eetre d'ouvrage, du moment o\u00f9 il y a eu un dommage ou une malfa\u00e7on, qui est donc victime, de faire valoir son droit, ind\u00e9pendamment du temps qu'il met \u00e0 le signaler - toujours, bien \u00e9videmment, dans le d\u00e9lai de prescription. S'agissant de ce d\u00e9lai de prescription, le groupe socialiste vous invite \u00e0 maintenir votre position initiale et de pr\u00e9voir un d\u00e9lai de prescription de 10 ans. Seule une mesure de ce type permettrait selon nous de prot\u00e9ger correctement les ma\u00eetres d'ouvrage. Je vous rappelle par ailleurs que nous parlons ici de constructions qui sont destin\u00e9es \u00e0 durer 40 ou 50 ans - je pense notamment \u00e0 la r\u00e9fection d'un toit. Il est donc normal pour nous que la prescription dans ce genre de dossier puisse \u00eatre prolong\u00e9e \u00e0 10 ans.
\nL'autre grand chapitre de cette r\u00e9vision est la validit\u00e9 des clauses d'exclusion de responsabilit\u00e9 du vendeur. Aujourd'hui, dans la pratique et de mani\u00e8re quasiment syst\u00e9matique, elles sont incluses dans les actes notari\u00e9s. Cela signifie qu'une construction immobili\u00e8re, m\u00eame neuve, qui pr\u00e9senterait des d\u00e9fauts, est toujours de la responsabilit\u00e9 de l'acheteur. Dans ce sens, la commission, dans sa majorit\u00e9 cette fois, vous invite \u00e0 interdire ces clauses ind\u00e9pendamment de la destination du bien.
\nLe groupe socialiste souscrit enti\u00e8rement \u00e0 cette r\u00e9flexion et vous propose donc de suivre notre position.
\nIl me revient de pr\u00e9senter la proposition de la minorit\u00e9 Dandr\u00e8s \u00e0 l'article 839 alin\u00e9a 3 du code civil. Pour rappel, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a voulu r\u00e9gler dans la loi l'\u00e9tendue des s\u00fbret\u00e9s \u00e0 fournir lorsqu'un propri\u00e9taire veut faire radier une hypoth\u00e8que des artisans et des entrepreneurs inscrite sur son bien-fonds.
\nSelon le droit suisse, lorsqu'un artisan n'est pas pay\u00e9, il peut faire inscrire une hypoth\u00e8que l\u00e9gale au registre foncier \u00e0 certaines conditions et dans un certain d\u00e9lai. Il s'agit d'une arme juridique extr\u00eamement incisive, car cette hypoth\u00e8que est d'abord inscrite \u00e0 titre provisoire, ou m\u00eame super-provisoire, selon sa vraisemblance. Comme l'Etat engage sa responsabilit\u00e9 s'il refuse l'inscription, dans la pratique, les inscriptions provisoires sont presque toujours accept\u00e9es. Or, cette hypoth\u00e8que \u00e9tant privil\u00e9gi\u00e9e, elle a un effet imm\u00e9diat, par exemple pour la banque qui a pr\u00eat\u00e9 l'argent \u00e0 l'acheteur. En cela, il s'agit d'un outil de pression extr\u00eamement puissant.
\nCette hypoth\u00e8que l\u00e9gale doit couvrir la cr\u00e9ance all\u00e9gu\u00e9e, d'une part, mais \u00e9galement les int\u00e9r\u00eats de celle-ci. Et c'est le coeur de cette proposition de minorit\u00e9. Comme on ne sait pas combien de temps va durer la proc\u00e9dure, la jurisprudence demandait jusqu'\u00e0 pr\u00e9sent des montants faramineux. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral, quant \u00e0 lui, a voulu exiger que le montant soit ramen\u00e9 \u00e0 un maximum de 150 pour cent de la dette afin de couvrir, en gros, dix ans de proc\u00e9dure avec un int\u00e9r\u00eat moratoire de 5 pour cent.
\nLa commission a estim\u00e9 que, si certaines proc\u00e9dures durent effectivement 10 ans, la moyenne \u00e9tait plus proche des 5 ans, ce qui a par ailleurs \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9 par diff\u00e9rents experts. Il n'y a donc pas lieu de p\u00e9jorer encore plus la situation du ma\u00eetre de l'ouvrage, alors que l'hypoth\u00e8que l\u00e9gale des artisans et entrepreneurs est d\u00e9j\u00e0 un outil particuli\u00e8rement \u00e0 l'avantage de ces derniers. C'est donc cette dur\u00e9e moyenne de 5 ans que la commission vous a propos\u00e9 de couvrir lors du premier vote, proposition que vous avez suivie.
\nJe souhaite relever par ailleurs le caract\u00e8re assez cocasse de la situation, puisque nous avons ici les m\u00eames groupes parlementaires qui souhaitent faire passer la prescription \u00e0 5 ans et qui souhaitent en parall\u00e8le maintenir l'exigence de fournir des s\u00fbret\u00e9s pour une dur\u00e9e de 10 ans. Il y a exactement une ann\u00e9e, vous avez suivi la commission et avez modifi\u00e9 le projet du Conseil f\u00e9d\u00e9ral dans le sens de l'actuelle proposition de la minorit\u00e9 Dandr\u00e8s.
\nJe vous invite donc \u00e0 faire preuve de coh\u00e9rence et \u00e0 conserver la divergence avec le Conseil des Etats en maintenant la version du Conseil national.
\nAbstimmung - Vote [GZ]
\n[NAM][GZ]
\nF\u00fcr den Antrag der Mehrheit ... 134 Stimmen[GZ]
\nF\u00fcr den Antrag der Minderheit ... 58 Stimmen[GZ]
\n(1 Enthaltung)
\nSie haben es geh\u00f6rt: Das ist eine wichtige Vorlage zum Schutze Privater, die H\u00e4user bauen, sanieren oder kaufen wollen. Sie haben sie bereits im letzten Herbst, also noch in der alten Legislatur, behandelt. Der St\u00e4nderat hat die Vorlage in der Zwischenzeit ebenfalls beraten, in der Sommersession, und einige Differenzen geschaffen, die es eigentlich zu bereinigen gilt. Ihre Kommission schl\u00e4gt jetzt aber im Wesentlichen vor, trotz dieser Differenzen dem St\u00e4nderat nicht entgegenzukommen. Zu den[NB]Punkten[NB]mit[NB]Minderheitsantr\u00e4gen \u00e4ussere ich mich im Folgenden.
\nDer erste Punkt betrifft die Frage der zwingenden Nachbesserung, das Nachbesserungsrecht beim Grundst\u00fcckkauf, also Artikel 219a Absatz 2 des Obligationenrechts. Ihre Kommission beantragt Ihnen hier, bei Ihrem Beschluss zu bleiben. Das erachtet der Bundesrat als problematisch. Damit machen Sie n\u00e4mlich auch private Immobilienverk\u00e4uferinnen und -verk\u00e4ufer unter Umst\u00e4nden nachbesserungspflichtig, ohne dass davon abgewichen werden k\u00f6nnte. Das scheint uns \u00fcberschiessend und d\u00fcrfte zu praktischen Problemen f\u00fchren. Auch politisch erscheint mir das erstaunlich, weil sich viele von Ihnen eigentlich f\u00fcr weniger weitgehende Regelungen und eine geringere Belastung von Menschen, die ein Haus verkaufen wollen, oder von Handwerksleuten einsetzen. Hier scheint aber eher das Gegenteil einzutreffen.
\nDer zweite Punkt bei den Differenzen betrifft die M\u00e4ngelr\u00fcgefrist beim Werkvertrag \u00fcber unbewegliche Werke und beim Grundst\u00fcckkauf. Hier liegen die Positionen der beiden R\u00e4te hinsichtlich des Konzepts und der Frist noch weit auseinander, und es braucht irgendeinen Kompromiss. Ein solcher Kompromiss, Herr Flach hat es vorhin gesagt, k\u00f6nnte tats\u00e4chlich die SIA-Norm 118 sein; an der k\u00f6nnte man sich orientieren. Diese funktioniert unbestrittenermassen in ganz vielen F\u00e4llen bestens. Entsprechende Vorschl\u00e4ge wurden bereits diskutiert, und die Verwaltung ist sehr gerne bereit, an einer solchen L\u00f6sung mitzuarbeiten.
\nHeute stehen sich aber im Wesentlichen die Beschl\u00fcsse der beiden R\u00e4te gegen\u00fcber. Die Mehrheit Ihrer Kommission beantragt Ihnen, an Ihrem Beschluss festzuhalten und die M\u00e4ngelr\u00fcgefrist auf die Verj\u00e4hrungsfrist auszudehnen. Dabei handelt es sich um einen Paradigmenwechsel gegen\u00fcber der heutigen Rechtslage. Das ist nach Meinung des Bundesrates aus verschiedenen Gr\u00fcnden problematisch.
\nErstens w\u00fcrde die Regelung nur f\u00fcr den Bau- und Grundst\u00fccksbereich gelten. F\u00fcr alle anderen Werke und vor allem f\u00fcr alle anderen Kaufsachen, auch wenn sie, wie z.[NB]B. Industrieanlagen, Fahrzeuge und Schiffe, gross und teuer sind, w\u00fcrde hingegen die bisherige Regelung mit kurzen R\u00fcgefristen und mit der Verwirkungsfolge gelten.
\nZweitens soll die Neuregelung nicht auf Vertr\u00e4ge mit Privaten, die bauen oder kaufen wollen, beschr\u00e4nkt sein; es w\u00fcrden auch Professionelle im Immobilienbereich von dieser Privilegierung profitieren.
\nDrittens ist eine so weitgehende Neuregelung f\u00fcr Verkaufende und f\u00fcr Unternehmen sehr problematisch, insbesondere da sie auch f\u00fcr offene M\u00e4ngel gelten w\u00fcrde. Unternehmende w\u00fcssten w\u00e4hrend mehrerer Jahre nicht, ob noch ein Mangel ger\u00fcgt wird. Ob ein Mangel vorliegt, ist in der Praxis auch oft unklar. Dies alles f\u00fchrt zu erheblichen Rechtsunsicherheiten.
\nDie Minderheit I (Gianini) m\u00f6chte dem Beschluss des St\u00e4nderates zustimmen, welcher - wie auch der Entwurf des Bundesrates - eine M\u00e4ngelfrist von 60 Tagen vorsieht, die durch vertragliche Vereinbarungen nicht verk\u00fcrzt werden kann. Diese Minderheit beantragt jedoch im Unterschied zum St\u00e4nderat, die sogenannte Schadensminderungspflicht des Bauherrn oder des K\u00e4ufers nicht explizit im Gesetz zu verankern. Nach Ansicht des Bundesrates w\u00fcrde dies materiell kaum etwas \u00e4ndern, weil die Schadensminderungspflicht ein allgemeiner Rechtsgrundsatz ist, der sich aus der Pflicht zur schonenden Rechtsaus\u00fcbung ergibt. Dieser Grundsatz gilt auch ohne explizite Erw\u00e4hnung im Gesetz.
\nDie Minderheit II (Gianini) beantragt vom Konzept her dieselbe L\u00f6sung wie die Minderheit I, die R\u00fcgefristen sollen jedoch nur w\u00e4hrend der ersten zwei Jahre vertraglich nicht verk\u00fcrzt werden k\u00f6nnen. Der Bundesrat h\u00e4lt die beantragte Formulierung nicht f\u00fcr ideal. Sie w\u00e4re gegebenenfalls noch anzupassen. Pr\u00e4ziser w\u00e4re die Formulierung, dass die Frist f\u00fcr offene und versteckte M\u00e4ngel, die in den ersten zwei Jahren auftreten, nicht zum Voraus verk\u00fcrzt werden darf. Nach Auftreten eines Mangels m\u00fcsste jedoch ein vertraglicher Verzicht auf dessen Geltendmachung, z.[NB]B. im Rahmen eines Vergleichs, stets zul\u00e4ssig bleiben.
\nIch empfehle Ihnen aus diesen Gr\u00fcnden, dem Antrag der Minderheit I (Gianini) zu folgen, der dem Konzept von Bundesrat und St\u00e4nderat entspricht, und den Antrag der Kommissionsmehrheit abzulehnen. Es handelt sich um praktikable L\u00f6sungen, die hier beantragt werden, deren Konsequenzen \u00fcberschaubar sind. Gleichfalls werden die Probleme gel\u00f6st, die sich aus den heute viel zu kurzen R\u00fcgefristen ergeben. Wenn Sie der Mehrheit folgen, wird hier wie erw\u00e4hnt ein Kompromiss erforderlich sein. Der Handlungsbedarf ist in diesem Punkt ja unbestritten.
\nBei der dritten Differenz, bei Artikel 219a Absatz 3 sowie Artikel 371 Abs\u00e4tze 1 und 2, geht es um die Verj\u00e4hrung, und es sind wiederum verschiedene Bestimmungen betroffen. Hier m\u00f6chte die Mehrheit Ihrer Kommission nunmehr zwar wie St\u00e4nderat und Bundesrat an der heutigen Verj\u00e4hrungsfrist von f\u00fcnf Jahren festhalten. Allerdings soll die Verj\u00e4hrungsfrist in Zukunft teilzwingender Natur sein, sie soll also nicht durch vertragliche Vereinbarungen verk\u00fcrzt werden k\u00f6nnen. Eine Minderheit Mahaim m\u00f6chte hingegen am Beschluss Ihres Rates festhalten und eine teilzwingende zehnj\u00e4hrige Verj\u00e4hrungsfrist im Gesetz vorsehen.
\nZwar ist eine l\u00e4ngere Verj\u00e4hrungsfrist bei M\u00e4ngeln an Bauten und Grundst\u00fccken denkbar, insbesondere weil die Verj\u00e4hrungsfrist hier von der allgemeinen zehnj\u00e4hrigen Verj\u00e4hrungsfrist abweicht. Der Bundesrat und, ihm folgend, der St\u00e4nderat haben aber bewusst darauf verzichtet, l\u00e4ngere Verj\u00e4hrungsfristen vorzusehen. Das Verj\u00e4hrungsrecht wurde erst im Jahr 2020 insgesamt revidiert, nachdem die Verj\u00e4hrungsfristen im Gew\u00e4hrleistungsrecht bereits 2011 ge\u00e4ndert worden waren. Beim geltenden Recht handelt es sich also um den damals gefundenen Kompromiss, der nach Ansicht des Bundesrates im Rahmen dieser Vorlage nicht bereits wieder aufgeschn\u00fcrt werden sollte.
\nZudem bitte ich Sie, zu bedenken, dass die Dauer der Verj\u00e4hrungsfrist mit der zweiten Differenz zusammenh\u00e4ngt. Wenn Sie dort der Mehrheit folgen, beschliessen Sie eine Ausdehnung der M\u00e4ngelr\u00fcgefrist auf die gesamte Dauer der Verj\u00e4hrung und gleichzeitig die Abschaffung der Verwirkungsfolge. Im Zusammenspiel ist dies, wie bereits erw\u00e4hnt, vor allem bei offenen M\u00e4ngeln sehr problematisch und geht zu weit. Wenn Sie hier an beiden Stellschrauben gleichzeitig drehen, so geht nach Ansicht des Bundesrates das Gleichgewicht der Vorlage verloren. Ich bitte Sie deshalb, hier der Mehrheit [PAGE 1496] Ihrer Kommission zu folgen und damit bei der geltenden Verj\u00e4hrungsfrist zu bleiben.
\nDie vierte Differenz betrifft das Bauhandwerkpfandrecht, Artikel 839 Absatz 3, und die Frage, wie lange hier die Verzugszinsen im Fall einer Ersatzsicherheit f\u00fcr das Pfandrecht sicherzustellen sind. Die Mehrheit Ihrer Kommission m\u00f6chte in diesem Punkt dem St\u00e4nderat folgen und schl\u00e4gt f\u00fcr die Sicherstellung der Verzugszinsen eine Dauer von zehn Jahren vor. Dies entspricht auch dem Entwurf des Bundesrates. Die Minderheit Dandr\u00e8s m\u00f6chte hingegen an Ihrem Beschluss festhalten und eine Frist von f\u00fcnf Jahren vorsehen.
\nDas ist letztlich eine Ermessensfrage. Im geltenden Recht gibt es gar keine Frist, sodass die Sicherstellung f\u00fcr ewig gilt. Nimmt man die Dauer eines Bauprozesses als Massstab, so sind nach f\u00fcnf Jahren zwar viele Bauprozesse abgeschlossen, kompliziertere und etwas gr\u00f6ssere Projekte, und das sind nicht wenige, dauern aber eben oft l\u00e4nger. Deswegen hatte der Bundesrat eine Frist von zehn Jahren vorgeschlagen, statt wie nach geltendem Recht gar keine Frist. Ich bitte Sie hier deshalb, dem Antrag der Kommissionsmehrheit zu folgen und damit zumindest diese Differenz auszur\u00e4umen.
\nDie Frage, die sich hier stellt, ist: Welche Konzeption wollen wir beim M\u00e4ngelr\u00fcgerecht bei Liegenschaften anwenden? Dabei stellt sich weniger die Frage, ob es schlussendlich 30 oder 60 oder sogar 90 Tage sind. Es stellt sich die Frage, ob wir f\u00fcr den Verkauf von Liegenschaften eine Sonderfrist einf\u00fcgen wollen, die wir sonst im Gesetz nirgends kennen. Ihr Rat hat eine Konzeption gew\u00e4hlt, welche eine M\u00e4ngelr\u00fcge w\u00e4hrend der gesamten Dauer der Verj\u00e4hrungsfrist vorsieht. Dies ist aus unserer Sicht sachgerecht, weil es in allen anderen Bereichen gleich gehandhabt wird. Der St\u00e4nderat hat eine andere Konzeption gew\u00e4hlt und an der kurzen Frist festgehalten, diese aber immerhin verl\u00e4ngert.
\nIch sage Ihnen kurz, warum ich die Konzeption des Nationalrates zielf\u00fchrender finde. Ich sage Ihnen aber auch, was wir bereits ge\u00e4ndert haben und was wir eventuell noch \u00e4ndern k\u00f6nnten.
\nDie Version des Nationalrates ist zielf\u00fchrender, weil sie eben gleich ist wie die Bestimmungen in allen anderen Bereichen. Sie ist auch zielf\u00fchrender, weil rund um die Schweiz herum kein Land solche Regeln kennt, d.[NB]h., diese L\u00e4nder haben eben keine Regel, wie man sie nun einf\u00fchren m\u00f6chte. Unsere Version vereinfacht aus unserer Sicht insbesondere f\u00fcr die K\u00e4uferinnen und K\u00e4ufer die Erstattung einer M\u00e4ngelr\u00fcge. Man muss sich auch keine Sorgen machen, dass die Anzahl der M\u00e4ngelr\u00fcgen deshalb massiv steigen w\u00fcrde. Man kann [PAGE 1493] sie einfach nur auf der Zeitachse anders geltend machen. Fakt ist: Mit einer M\u00e4ngelr\u00fcge k\u00f6nnen ohnehin nur M\u00e4ngel ger\u00fcgt werden, die anf\u00e4nglich bestanden haben, quasi ad\u00e4quat zur Garantie.
\nZu Beginn wollten wir aber gleichzeitig die Verj\u00e4hrungsfrist noch auf zehn Jahre verl\u00e4ngern. Das h\u00e4tte in Kombination mit den neuen Regeln zu einem klaren \u00dcberschiessen gef\u00fchrt. Daher hat Ihre Kommission nun entschieden, die Verj\u00e4hrungsfrist wieder auf f\u00fcnf Jahre zu reduzieren. Das ist sachgerecht. Ja, vielleicht w\u00e4re es sogar sachgerecht, wenn man schlussendlich eine Frist von zwei Jahren annehmen w\u00fcrde. Warum zwei Jahre? Bereits heute hat man in allen SIA-Vertr\u00e4gen eine Zweijahresfrist, und die hat sich bew\u00e4hrt. Es w\u00e4re durchaus ein gangbarer Weg, die sogenannte SIA-Norm zu kodifizieren und hier ins Gesetz zu schreiben. Stand heute haben wir aber eine f\u00fcnfj\u00e4hrige Frist, und wir wollen eine M\u00e4ngelr\u00fcge w\u00e4hrend der gesamten Phase. Letzteres ist das Entscheidende, \u00fcber die Frist k\u00f6nnen wir in der Differenzbereinigung noch sprechen.
\nDie Frage vorhin war: Ist immer der K\u00e4ufer der Schw\u00e4chere? Nein, der K\u00e4ufer ist nicht immer der Schw\u00e4chere, aber er ist in den meisten F\u00e4llen der Schw\u00e4chere. Vor allem bringen Leute, die nicht institutionell Liegenschaften kaufen, also diejenigen, die das vielleicht einmal, zweimal im Leben machen, nicht unbedingt Erfahrung mit.
\nWas wir hier wollen, ist eine sachgerechte, eine einfachere L\u00f6sung und eine, die im Schweizer Recht in allen anderen Bereichen, aber auch im internationalen Recht so Bestand hat. In diesem Sinne danke ich Ihnen, wenn Sie diese Differenz aufrechterhalten und uns so im Differenzbereinigungsverfahren die M\u00f6glichkeit geben, allenfalls weitere Anpassungen zu machen.
\nJe vous remercie pour votre question. Je ne vois pas vraiment ce que cela change, dans la mesure o\u00f9 l'annonce du d\u00e9faut doit \u00eatre faite par le ma\u00eetre d'ouvrage, celui qui a command\u00e9 l'objet et qui l'a construit. Vous d\u00e9couvrez un d\u00e9faut. Peu importe qui est le constructeur et qui est le ma\u00eetre d'ouvrage - par d\u00e9finition, ce n'est pas le m\u00eame. Celui qui d\u00e9couvre le d\u00e9faut a, selon la version de la majorit\u00e9, 60 jours pour faire un avis formel des d\u00e9fauts en annon\u00e7ant qu'il entend se pr\u00e9valoir de la garantie. Aujourd'hui, l'avis doit intervenir dans les 7 jours. Avec la proposition de la minorit\u00e9 I (Gianini), ce d\u00e9lai serait de 60 jours. La majorit\u00e9 propose d'\u00e9tendre le d\u00e9lai de prescription de l'avis des d\u00e9fauts \u00e0 5 ans.
\nDie hier behandelte Teilrevision des Obligationenrechts will insbesondere die Situation von Bauherren bzw. -frauen und K\u00e4uferinnen bzw. K\u00e4ufern von Immobilien hinsichtlich Baum\u00e4ngeln verbessern. Nach den bisher erfolgten Debatten in den beiden R\u00e4ten und in den Kommissionen f\u00fcr Rechtsfragen verbleiben praktisch nur noch Differenzen hinsichtlich der Verj\u00e4hrungsdauer und der R\u00fcgefrist bei Immobilienbaum\u00e4ngeln.
\nKurz zusammengefasst: Gegen\u00fcber dem geltenden Recht, das eine Verj\u00e4hrungsfrist von f\u00fcnf Jahren und eine sofortige R\u00fcgepflicht vorsieht, welche in der Gerichtspraxis als siebent\u00e4gige R\u00fcgefrist verstanden wird, hatte der Bundesrat in seiner Vorlage vorgesehen, die f\u00fcnfj\u00e4hrige Verj\u00e4hrungsdauer beizubehalten, aber die R\u00fcgefrist dispositiv auf 60 Tage zu erh\u00f6hen. Als Erstrat hatte der Nationalrat zun\u00e4chst beschlossen, die Verj\u00e4hrungsfrist auf zehn Jahre zu verl\u00e4ngern und die R\u00fcgefrist abzuschaffen, dies in dem Sinne, dass es innerhalb der Verj\u00e4hrungsdauer immer m\u00f6glich sein soll, M\u00e4ngel eines unbeweglichen Werks bzw. einer gekauften Immobilie zu melden, wobei der Bauherr bzw. der K\u00e4ufer die Sch\u00e4den tragen soll, die mit einer sofortigen Anzeige h\u00e4tten vermieden werden k\u00f6nnen. Als Zweitrat kehrte der St\u00e4nderat zur L\u00f6sung des Bundesrates mit einer Verj\u00e4hrungsdauer von f\u00fcnf Jahren und einer R\u00fcgefrist von 60 Tagen zur\u00fcck. Diese soll jedoch zwingender Natur, d.[NB]h. nicht verk\u00fcrzbar, sein und w\u00e4hrend der gesamten Verj\u00e4hrungsdauer gelten; weiter sollen Sch\u00e4den, die mit einer sofortigen Anzeige h\u00e4tten vermieden werden k\u00f6nnen, selbst getragen werden m\u00fcssen.
\nBei dieser ersten Differenzbereinigung beantragt nun die Mehrheit der Kommission f\u00fcr Rechtsfragen des Nationalrates, an der Abschaffung der R\u00fcgefrist w\u00e4hrend der gesamten Verj\u00e4hrungsdauer festzuhalten und die Verj\u00e4hrungsdauer auf f\u00fcnf Jahre festzulegen. Eine Minderheit fordert stattdessen, an der ersten Entscheidung des Nationalrates, also an einer Verj\u00e4hrungsdauer von zehn Jahren, festzuhalten und eine jederzeitige R\u00fcgem\u00f6glichkeit w\u00e4hrend der zehnj\u00e4hrigen Verj\u00e4hrungsfrist zu gew\u00e4hren.
\nNun zu meinen beiden Minderheitsantr\u00e4gen: Die Minderheit I (Gianini) beantragt, die vom St\u00e4nderat vorgesehene L\u00f6sung - f\u00fcnf Jahre Verj\u00e4hrungsdauer und eine R\u00fcgefrist von 60 Tagen - zu unterst\u00fctzen, dies aber ohne die Komplikation einer Haftungs\u00fcbernahme im Falle einer nicht unverz\u00fcglich erfolgten Anzeige w\u00e4hrend zweier Monate. Diese Haftungs\u00fcbernahme w\u00fcrde sich aus dem in der Kommission angenommenen Kompromiss ergeben.
\nDie Minderheit II (Gianini) beantragt zus\u00e4tzlich, dass die Frist von 60 Tagen f\u00fcr die ersten zwei Jahre teilzwingend sein muss. Diese Bestimmung soll aber dispositiver Natur, also f\u00fcr die letzten drei der f\u00fcnf Verj\u00e4hrungsjahre vertraglich verk\u00fcrzbar, sein. Das w\u00fcrde das bisher gefundene Gleichgewicht mit der SIA-Norm 118 bewahren, welche eine R\u00fcgefrist w\u00e4hrend der ersten zwei Jahre, aber, wie das geltende Recht, eine Pflicht zur sofortigen Anzeige in den folgenden drei Garantiejahren vorsieht.
\nUnserer Ansicht nach - dies gilt f\u00fcr beide Minderheiten - w\u00fcrden n\u00e4mlich eine zu lange Verj\u00e4hrungsfrist und das Fehlen einer R\u00fcgefrist zu rechtlichen Unsicherheiten f\u00fchren, was insbesondere zulasten von Handwerkern und Verk\u00e4ufern gehen w\u00fcrde, die nicht immer grosse Bauunternehmungen oder Immobiliengesellschaften sind.
\nGegen\u00fcber dem geltenden Recht sollten keine zus\u00e4tzlichen Beweislasten eingef\u00fchrt werden. Eine solche zus\u00e4tzliche Beweislast w\u00e4re beispielsweise die Pflicht, den Nachweis zu erbringen, seit wann ein Mangel bekannt war und ob sich die Situation seitdem verschlechtert hat, oder die Pflicht, nachzuweisen, dass es sich um einen anf\u00e4nglichen bzw. um einen nachfolgenden Mangel handelt, und dies w\u00e4hrend einer Dauer von f\u00fcnf oder sogar zehn Jahren, wie es der Nationalrat urspr\u00fcnglich entschieden hatte. Die Einf\u00fchrung solcher gegen\u00fcber dem geltenden Recht zus\u00e4tzlicher Beweislasten w\u00fcrde zu Komplikationen f\u00fchren, die einen Bruch mit dem gesamten System zur Folge h\u00e4tten. Dies w\u00e4re insbesondere zum Nachteil kleiner Verk\u00e4ufer und KMU-Handwerker, aber auch zum Nachteil von K\u00e4ufern, indem die jetzt schon langen und komplizierten Gerichtsverfahren noch komplizierter und l\u00e4nger w\u00fcrden. Das w\u00e4re genau das Gegenteil dessen, was die Reformvorlage erreichen wollte.
\nIch bitte Sie daher, meiner Minderheit I (Gianini) oder noch besser meiner Minderheit II (Gianini) zu folgen und damit meinem gesamten Anliegen zuzustimmen.
\nSous des aspects tr\u00e8s techniques, nous avons en r\u00e9alit\u00e9 affaire ici \u00e0 des enjeux tr\u00e8s importants dans la pratique du droit des constructions. Ce sont des enjeux qui placent des propri\u00e9taires, des ma\u00eetres d'ouvrage dans des situations dramatiques lorsqu'il n'est plus possible de faire valoir des d\u00e9fauts qui affectent leur construction, m\u00eame parfois lors de petits travaux ordonn\u00e9s \u00e0 un entrepreneur. Sous des aspects tr\u00e8s techniques et juridiques, nous sommes donc r\u00e9ellement en train de parler d'un aspect fondamental dans le quotidien du droit de la construction.
\nJ'aimerais, pour m'exprimer au nom du groupe des Verts et au sujet de ma minorit\u00e9, revenir sur les deux aspects abord\u00e9s par mon pr\u00e9opinant, \u00e0 savoir la question de l'avis des d\u00e9fauts d'une part, et la question du d\u00e9lai de prescription d'autre part.
\nEn ce qui concerne l'avis des d\u00e9fauts, le groupe des Verts vous invite \u00e0 maintenir la d\u00e9cision de notre conseil lors du premier d\u00e9bat, qui est une variante reconnue \u00e0 l'international dans de nombreux pays comme celle qui est la plus facile \u00e0 pratiquer, la plus pragmatique. Je le r\u00e9p\u00e8te: il s'agit de ne pas pr\u00e9voir un d\u00e9lai en jours pour faire l'avis des d\u00e9fauts. L'avis des d\u00e9fauts peut \u00eatre effectu\u00e9 pendant tout le d\u00e9lai de prescription, mais \u00e9videmment avec la caut\u00e8le d'importance qu'il doit \u00eatre fait sans d\u00e9lai, faute de quoi celui qui ne le fait pas [PAGE 1492] dans les temps doit r\u00e9pondre du dommage qu'il a caus\u00e9. En d'autres termes, si une inondation est caus\u00e9e par des travaux qui ont \u00e9t\u00e9 faits par une entreprise sanitaire chez vous, alors vous devez sans tarder annoncer le d\u00e9faut, sans quoi les d\u00e9g\u00e2ts, les dommages qui r\u00e9sultent de cet avis tardif seront \u00e0 votre charge. Donc, \u00e7a peut aussi \u00eatre une r\u00e9glementation s\u00e9v\u00e8re \u00e0 l'\u00e9gard du ma\u00eetre d'ouvrage, mais cette r\u00e9glementation a l'immense avantage de ne pas mettre une pression totalement abstraite, totalement indue sur le ma\u00eetre d'ouvrage qui, lorsqu'il n'y a pas d'urgence, prend un certain temps pour consulter un avocat, pour se renseigner aupr\u00e8s d'un expert ou pour faire le n\u00e9cessaire.
\nJe vous invite, en plus du maintien de la variante du Conseil national, surtout \u00e0 ne pas suivre les minorit\u00e9s, en particulier la minorit\u00e9 II (Gianini) qui souhaite rendre une partie de la r\u00e9glementation de nature dispositive. Ici, il est fondamental de prot\u00e9ger la partie faible; la partie faible, dans les contrats qui ne sont pas estampill\u00e9s SIA, o\u00f9 on n'a pas de r\u00e9f\u00e9rence aux normes SIA, c'est le ma\u00eetre d'ouvrage, c'est le petit propri\u00e9taire, c'est la famille qui fait r\u00e9nover sa salle de bain, qui fait construire une annexe dans son jardin ou qui fait refaire son parquet dans son galetas. Il ne faut donc pas que, dans les contrats, il soit possible, m\u00eame apr\u00e8s une certaine dur\u00e9e, comme le propose la minorit\u00e9 II (Gianini), de d\u00e9roger \u00e0 ces r\u00e8gles. La partie faible ne comprend pas les enjeux d'une telle d\u00e9rogation \u00e9crite; il est donc important d'en rester \u00e0 une variante sans possibilit\u00e9 de d\u00e9rogation \u00e9crite, sans nature dispositive.
\nEnfin, deuxi\u00e8me aspect de la r\u00e9vision, et je conclurai par ce sujet, c'est la probl\u00e9matique de la prescription. Lors de nos premiers d\u00e9bats, nous avions opt\u00e9 pour un d\u00e9lai de prescription de dix ans. Le Conseil des Etats souhaite en rester \u00e0 la situation actuelle avec un d\u00e9lai de prescription de cinq ans. Je vous donne quelques \u00e9l\u00e9ments qui plaident, \u00e0 mon sens, pour en rester \u00e0 la variante des dix ans voulue par notre conseil. Ces \u00e9l\u00e9ments sont les suivants. D'une part, c'est une adaptation au d\u00e9lai de prescription que nous connaissons pour les architectes, pour les mandataires. En droit suisse, nous avons cette conception pour tous les mandataires dans le contrat de mandat d'un d\u00e9lai de prescription de dix ans. Il est particulier d'avoir un d\u00e9lai de prescription sp\u00e9cial de cinq ans pour l'entrepreneur, alors que, avec l'architecte, nous pouvons b\u00e9n\u00e9ficier, lorsqu'il y a des probl\u00e8mes constructifs, d'un d\u00e9lai de dix ans. D'autre part, l'\u00e9l\u00e9ment que j'aimerais mettre en avant, c'est \u00e9videmment la dur\u00e9e relativement courte que repr\u00e9sentent cinq ans sur l'\u00e9chelle d'un chantier apr\u00e8s la r\u00e9ception pour les graves probl\u00e8mes structurels, typiquement les probl\u00e8mes d'\u00e9tanch\u00e9it\u00e9, les probl\u00e8mes structurels, les probl\u00e8mes de consolidation \u00e9ventuels lorsqu'il y a des fissures ou ce type de d\u00e9fauts. Parfois, le d\u00e9lai de cinq ans n'est tout simplement pas suffisant; on se rend compte qu'il y a un probl\u00e8me au-del\u00e0 de la dur\u00e9e de cinq ans, et, actuellement, on parle de d\u00e9faut cach\u00e9 - c'est quelque chose que l'on ne voit pas imm\u00e9diatement. Si ce probl\u00e8me se manifeste apr\u00e8s cinq ans, il ne vous reste que les yeux pour pleurer. C'est la raison pour laquelle je vous invite \u00e0 maintenir notre d\u00e9cision.
\nMit dieser Vorlage soll die Situation von Bauherren sowie von K\u00e4uferinnen und K\u00e4ufern von Grundst\u00fccken mit neu erstellten Bauten punktuell verbessert werden. Die Frage des Umganges mit allf\u00e4lligen M\u00e4ngeln am Bau betrifft sowohl private als auch professionelle Bauherrinnen und Bauherren. Ihre Kommission war jedoch auf dem ganzen Gesetzeswege bestrebt, nicht nur die Rechte von K\u00e4uferinnen und K\u00e4ufern von Grundst\u00fccken mit neu erstellten Bauten sowie die Rechte von Bauherren und Bauherrinnen zu st\u00e4rken, sondern auch die berechtigten Interessen von Bauunternehmerinnen und Bauhandwerkern zu ber\u00fccksichtigen. Offene Fragen mit Minderheiten gibt es in Bezug auf die R\u00fcgefristen, die Verj\u00e4hrungsfristen und das Bauhandwerkpfandrecht. Die Fraktions- und die Minderheitssprecherinnen haben ihre Positionen dazu ausgef\u00fchrt.
\nZu den einzelnen Artikeln: Wir sprechen von den Artikeln 201, 219a, 367 und 370. Im Bereich der R\u00fcgefristen schl\u00e4gt Ihre Kommission im Gegensatz zum St\u00e4nderat eine jederzeitige R\u00fcgem\u00f6glichkeit w\u00e4hrend der gesamten Verj\u00e4hrungsfrist vor. Eine Frist von nur 60 Tagen ist gem\u00e4ss der Kommissionsmehrheit zu kurz und f\u00fchrt h\u00e4ufig dazu, dass K\u00e4ufer ihre Rechte verlieren, weil sie M\u00e4ngel nicht rechtzeitig bemerken oder r\u00fcgen k\u00f6nnen. Dies gilt besonders bei Geb\u00e4uden mit mehreren Wohnungen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten bezogen werden. Eine jederzeitige R\u00fcgem\u00f6glichkeit w\u00e4re eine erhebliche Verbesserung, vor allem f\u00fcr Stockwerkeigent\u00fcmergemeinschaften, da so sichergestellt w\u00fcrde, dass Anspr\u00fcche nicht aufgrund formaler Fristvers\u00e4umnisse verloren gingen. Ein allf\u00e4lliges Missbrauchsrisiko ist nicht vorhanden, denn eine Haus- oder Wohnungsbesitzerin hat einen klaren Anreiz, M\u00e4ngel m\u00f6glichst bald zu melden, da M\u00e4ngel ihre Lebensqualit\u00e4t beeintr\u00e4chtigen und den Wert der Immobilie mindern k\u00f6nnten.
\nZu Artikel 371: In der Frage der Verj\u00e4hrungsfristen ist die Mehrheit Ihrer Kommission dem St\u00e4nderat gefolgt. Die Mehrheit schl\u00e4gt eine dispositive Regelung vor, bei der eine Verj\u00e4hrungsfrist von f\u00fcnf Jahren vorgesehen ist. Zehn Jahre sind gem\u00e4ss Mehrheit der Kommission zu lange. Zu dieser Frage gibt es diverse Minderheiten, ihre Argumente haben Sie bereits geh\u00f6rt. Einerseits geht es um die Frage, ob es eine R\u00fcgefrist geben und ob diese teilzwingenden Charakter haben soll oder nicht, also nicht zuungunsten der K\u00e4uferinnen und K\u00e4ufer abge\u00e4ndert werden darf. Andererseits wird auch die Frage der Schadensminderungspflicht diskutiert. Der Nationalrat m\u00f6chte die unentgeltliche Nachbesserung bei allen F\u00e4llen erm\u00f6glichen. Es sollen nicht unterschiedliche Regelungen gelten, je nachdem, ob der K\u00e4ufer gewerblich ist oder eine Privatperson.
\nZum Schluss stellt sich noch die Frage nach den Spezialbestimmungen des sogenannten Bauhandwerkpfandrechtes. Diese Differenz finden Sie in Artikel 839. Hier unterst\u00fctzt die Mehrheit eine zehnj\u00e4hrige Frist zur Sicherung der Anspr\u00fcche mittels eines Grundpfandes. Dieses Grundpfandrecht belastet das Grundst\u00fcck, auf dem das Bauwerk errichtet oder bearbeitet wurde, und stellt so sicher, dass die berechtigten Forderungen der Handwerkerinnen und Unternehmer gesch\u00fctzt sind. Zehn Jahre sind aus Sicht der Kommission n\u00f6tig, da die Umsetzung grosser Bauprojekte oft l\u00e4nger dauert. Die Garantie soll den gesamten Streitwert und potenzielle Kosten abdecken, was auch einer Empfehlung des[NB]Bundesgerichtes[NB]entspricht.[NB]Eine Minderheit will an der Variante des Nationalrates mit einer Dauer von f\u00fcnf Jahren festhalten.
\nIhre Kommission ist davon \u00fcberzeugt, Ihnen hiermit einen austarierten Weg aufzuzeigen. Mit dieser Vorlage werden sowohl die Rechte von K\u00e4uferinnen und K\u00e4ufern als auch die Rechte des Gewerbes gest\u00e4rkt.
\nZiff. I Art. 201 Abs. 4 [GZ]
\nAntrag der Mehrheit [GZ]
\nFesthalten
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit I [GZ]
\n(Gianini, Addor, Gobet Nadine, Kolly, Nantermod, von Falkenstein)[GZ]
\nZustimmung zum Beschluss des St\u00e4nderates, aber:
\n... nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung k\u00fcrzerer Fristen ist unwirksam.
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit II [GZ]
\n(Gianini, Flach)[GZ]
\nZustimmung zum Beschluss des St\u00e4nderates, aber:
\n... nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung k\u00fcrzerer Fristen ist w\u00e4hrend der ersten zwei Jahre der Gew\u00e4hrleistung unwirksam.
\n[VS]
\nCh. I art. 201 al. 4 [GZ]
\nProposition de la majorit\u00e9 [GZ]
\nMaintenir
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9 I [GZ]
\n(Gianini, Addor, Gobet Nadine, Kolly, Nantermod, von Falkenstein)[GZ]
\nAdh\u00e9rer \u00e0 la d\u00e9cision du Conseil des Etats, mais:
\n... suivant leur d\u00e9couverte. Toute convention imposant des d\u00e9lais plus courts est nulle.
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9 II [GZ]
\n(Gianini, Flach)[GZ]
\nAdh\u00e9rer \u00e0 la d\u00e9cision du Conseil des Etats, mais:
\n... suivant leur d\u00e9couverte. Au cours des deux premi\u00e8res ann\u00e9es de garantie, toute convention imposant des d\u00e9lais plus courts est nulle.
\n[VS]
\nPr\u00e4sident (Nussbaumer Eric, Pr\u00e4sident): Die Abstimmung gilt auch f\u00fcr Ziffer I Artikel 219a Absatz 1, Ziffer I Artikel 367 Abs\u00e4tze 1 und 1bis und Ziffer I Artikel 370 Abs\u00e4tze 3 und 4.
\nZiff. I Art. 219a [GZ]
\nAntrag der Mehrheit [GZ]
\nAbs. 1, 2 [GZ]
\nFesthalten
\nAbs. 3 [GZ]
\n... verj\u00e4hren mit Ablauf von f\u00fcnf Jahren nach dem Erwerb des Eigentums. Die Verj\u00e4hrungsfrist[NB]...
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit I [GZ]
\n(Gianini, Addor, Gobet Nadine, Kolly, Nantermod, von Falkenstein)[GZ]
\nAbs. 1 [GZ]
\nZustimmung zum Beschluss des St\u00e4nderates, aber:
\n... nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung k\u00fcrzerer Fristen ist unwirksam.
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit II [GZ]
\n(Gianini, Flach)[GZ]
\nAbs. 1 [GZ]
\nZustimmung zum Beschluss des St\u00e4nderates, aber:
\n... nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung k\u00fcrzerer Fristen ist w\u00e4hrend der ersten zwei Jahre der Gew\u00e4hrleistung unwirksam.
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit [GZ]
\n(Mahaim, Arslan, Brenzikofer, Dandr\u00e8s, Docourt, Funiciello, Jaccoud, Marti Min Li)[GZ]
\nAbs. 3 [GZ]
\nFesthalten
\n[VS]
\nCh. I art. 219a [GZ]
\nProposition de la majorit\u00e9 [GZ]
\nAl. 1, 2 [GZ]
\nMaintenir
\nAl. 3 [GZ]
\n... se prescrit par cinq ans \u00e0 compter du transfert de propri\u00e9t\u00e9. Le d\u00e9lai de prescription[NB]...
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9 I [GZ]
\n(Gianini, Addor, Gobet Nadine, Kolly, Nantermod, von Falkenstein)[GZ]
\nAl. 1 [GZ]
\nAdh\u00e9rer \u00e0 la d\u00e9cision du Conseil des Etats, mais:
\n... de leur d\u00e9couverte pour les signaler. Toute convention imposant des d\u00e9lais plus courts est nulle.
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9 II [GZ]
\n(Gianini, Flach)[GZ]
\nAl. 1 [GZ]
\nAdh\u00e9rer \u00e0 la d\u00e9cision du Conseil des Etats, mais:
\n... de leur d\u00e9couverte pour les signaler. Au cours des deux premi\u00e8res ann\u00e9es de garantie, toute convention imposant des d\u00e9lais plus courts est nulle.
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9 [GZ]
\n(Mahaim, Arslan, Brenzikofer, Dandr\u00e8s, Docourt, Funiciello, Jaccoud, Marti Min L)[GZ]
\nAl. 3 [GZ]
\nMaintenir
\n[VS]
\nAbs. 1 - Al. 1 [GZ]
\n[VS][GZ]
\nPr\u00e4sident (Nussbaumer Eric, Pr\u00e4sident): \u00dcber den Antrag der Minderheit I (Gianini) und den Antrag der Minderheit II (Gianini) wurde soeben bei Ziffer I Artikel 201 Absatz 4 abgestimmt.[GZ]
\n[VS][GZ]
\nAngenommen gem\u00e4ss Antrag der Minderheit I[GZ]
\nAdopt\u00e9 selon la proposition de la minorit\u00e9 I
\n[VS] [PAGE 1498]
\nAbs. 2 - Al. 2 [GZ]
\nAngenommen - Adopt\u00e9
\n[VS]
\nAbs. 3 - Al. 3 [GZ]
\n[VS][GZ]
\nPr\u00e4sident (Nussbaumer Eric, Pr\u00e4sident): Die Abstimmung gilt auch f\u00fcr Ziffer I Artikel 371 Abs\u00e4tze 1 und 2.
\nZiff. I Art. 367 Abs. 1bis [GZ]
\nAntrag der Mehrheit [GZ]
\nFesthalten
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit I [GZ]
\n(Gianini, Addor, Gobet Nadine, Kolly, Nantermod, von Falkenstein)[GZ]
\nZustimmung zum Beschluss des St\u00e4nderates, aber:
\n... unbeweglichen Werk 60 Tage. Die Vereinbarung einer k\u00fcrzeren Frist ist unwirksam. Dasselbe[NB]...
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit II [GZ]
\n(Gianini, Flach)[GZ]
\nZustimmung zum Beschluss des St\u00e4nderates, aber:
\n... unbeweglichen Werk 60 Tage. Die Vereinbarung einer k\u00fcrzeren Frist ist w\u00e4hrend der ersten zwei Jahre der Gew\u00e4hrleistung unwirksam. Dasselbe gilt[NB]...
\n[VS]
\nCh. I art. 367 al. 1bis [GZ]
\nProposition de la majorit\u00e9 [GZ]
\nMaintenir
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9 I [GZ]
\n(Gianini, Addor, Gobet Nadine, Kolly, Nantermod, von Falkenstein)[GZ]
\nAdh\u00e9rer \u00e0 la d\u00e9cision du Conseil des Etats, mais:
\n... de 60 jours pour les signaler \u00e0 l'entrepreneur. Toute convention imposant un d\u00e9lai plus court est nulle. Les m\u00eames r\u00e8gles[NB]...
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9 II [GZ]
\n(Gianini, Flach)[GZ]
\nAdh\u00e9rer \u00e0 la d\u00e9cision du Conseil des Etats, mais:
\n... de 60 jours pour les signaler \u00e0 l'entrepreneur. Au cours des deux premi\u00e8res ann\u00e9es, toute convention imposant un d\u00e9lai plus court est nulle. Les m\u00eames[NB]...
\n[VS]
\nPr\u00e4sident (Nussbaumer Eric, Pr\u00e4sident): \u00dcber den Antrag der Minderheit I (Gianini) und den Antrag der Minderheit II (Gianini) wurde bei Ziffer I Artikel 201 Absatz 4 abgestimmt.[GZ]
\n[VS][GZ]
\nAngenommen gem\u00e4ss Antrag der Minderheit I[GZ]
\nAdopt\u00e9 selon la proposition de la minorit\u00e9 I
\n[VS]
\nZiff. I Art. 368 [GZ]
\nAntrag der Kommission [GZ]
\nAbs. 2 [GZ]
\nZustimmung zum Beschluss des St\u00e4nderates
\nAbs. 2bis [GZ]
\n... ist ung\u00fcltig, wenn der Mangel eine Baute betrifft. (Rest streichen)
\n[VS]
\nCh. I art. 368[GZ]
\nProposition de la commission [GZ]
\nAl. 2 [GZ]
\nAdh\u00e9rer \u00e0 la d\u00e9cision du Conseil des Etats
\nAl. 2bis [GZ]
\n... est nulle, si le d\u00e9faut concerne une construction. (Biffer le reste)[GZ]
\n[VS][GZ]
\nAngenommen - Adopt\u00e9
\n[VS]
\nZiff. I Art. 370 Abs. 4 [GZ]
\nAntrag der Mehrheit [GZ]
\nAbs. 4 [GZ]
\nFesthalten
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit I [GZ]
\n(Gianini, Addor, Gobet Nadine, Kolly, Nantermod, von Falkenstein)[GZ]
\nAbs. 4 [GZ]
\nZustimmung zum Beschluss des St\u00e4nderates, aber:
\n... nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung k\u00fcrzerer Fristen ist unwirksam. Dasselbe[NB]...
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit II [GZ]
\n(Gianini, Flach)[GZ]
\nAbs. 4 [GZ]
\nZustimmung zum Beschluss des St\u00e4nderates, aber:
\n... nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung k\u00fcrzerer Fristen ist w\u00e4hrend der ersten zwei Jahre der Gew\u00e4hrleistung unwirksam. Dasselbe gilt[NB]...
\n[VS]
\nCh. I art. 370 al. 4 [GZ]
\nProposition de la majorit\u00e9 [GZ]
\nAl. 4 [GZ]
\nMaintenir
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9 I [GZ]
\n(Gianini, Addor, Gobet Nadine, Kolly, Nantermod, von Falkenstein)[GZ]
\nAl. 4 [GZ]
\nAdh\u00e9rer \u00e0 la d\u00e9cision du Conseil des Etats, mais:
\n... suivant leur d\u00e9couverte. Toute convention imposant des d\u00e9lais plus courts est nulle. Les m\u00eames r\u00e8gles[NB]...
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9 II [GZ]
\n(Gianini, Flach)[GZ]
\nAl. 4 [GZ]
\nAdh\u00e9rer \u00e0 la d\u00e9cision du Conseil des Etats, mais:
\n... suivant leur d\u00e9couverte. Au cours des deux premi\u00e8res ann\u00e9es, toute convention imposant des d\u00e9lais plus court est nulle. Les m\u00eames[NB]...
\n[VS]
\nPr\u00e4sident (Nussbaumer Eric, Pr\u00e4sident): \u00dcber den Antrag der Minderheit I (Gianini) und den Antrag der Minderheit II (Gianini) wurde bei Ziffer I Artikel 201 Absatz 4 abgestimmt.[GZ]
\n[VS][GZ]
\nAngenommen gem\u00e4ss Antrag der Minderheit I[GZ]
\nAdopt\u00e9 selon la proposition de la minorit\u00e9 I
\n[VS]
\nZiff. I Art. 371 Abs. 1, 2[GZ]
\nAntrag der Mehrheit [GZ]
\nZustimmung zum Beschluss des St\u00e4nderates
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit [GZ]
\n(Mahaim, Arslan, Brenzikofer, Dandr\u00e8s, Docourt, Funiciello, Jaccoud, Marti Min Li)[GZ]
\nFesthalten
\n[VS]
\nCh. I art. 371 al. 1, 2[GZ]
\nProposition de la majorit\u00e9 [GZ]
\nAdh\u00e9rer \u00e0 la d\u00e9cision du Conseil des Etats
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9 [GZ]
\n(Mahaim, Arslan, Brenzikofer, Dandr\u00e8s, Docourt, Funiciello, Jaccoud, Marti Min Li)[GZ]
\nMaintenir
\n[VS]
\nPr\u00e4sident (Nussbaumer Eric, Pr\u00e4sident): \u00dcber den Antrag der Minderheit Mahaim wurde bei Ziffer I Artikel 219a Absatz 3 abgestimmt.[GZ]
\n[VS][GZ]
\nAngenommen gem\u00e4ss Antrag der Mehrheit [GZ]
\nAdopt\u00e9 selon la proposition de la majorit\u00e9 [PAGE 1499]
\n[VS]
\nZiff. II Art. 839 Abs. 3[GZ]
\nAntrag der Mehrheit [GZ]
\nZustimmung zum Beschluss des St\u00e4nderates
\n[VS]
\nAntrag der Minderheit [GZ]
\n(Dandr\u00e8s, Arslan, Docourt, Jaccoud, Mahaim, Marti Min Li)[GZ]
\nFesthalten
\n[VS]
\nCh. II art. 839 al. 3[GZ]
\nProposition de la majorit\u00e9 [GZ]
\nAdh\u00e9rer \u00e0 la d\u00e9cision du Conseil des Etats
\n[VS]
\nProposition de la minorit\u00e9 [GZ]
\n(Dandr\u00e8s, Arslan, Docourt, Jaccoud, Mahaim, Marti Min Li)[GZ]
\nMaintenir
\nPr\u00e4sident (Nussbaumer Eric, Pr\u00e4sident): Das Gesch\u00e4ft geht an den St\u00e4nderat zur\u00fcck.
\nJ'interviens en dernier et l'essentiel a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 dit. Je ne vais donc pas m'\u00e9tendre. Le contexte vous est connu, \u00e0 savoir la rigueur du droit en vigueur en mati\u00e8re de garantie des d\u00e9fauts; le fait \u00e9galement que cette rigueur est r\u00e9serv\u00e9e aux petits propri\u00e9taires - qui ne sont pas des professionnels de l'immobilier - en raison du caract\u00e8re dispositif de la norme actuelle.
\nLa Commission des affaires juridiques (CAJ) a donc d\u00e9cid\u00e9 de vous proposer de maintenir le concept qu'elle avait \u00e9labor\u00e9 et qui avait \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9 par notre conseil l'automne dernier, avec une exception: le d\u00e9lai de prescription pour l'action en garantie, qui repasserait de 10 \u00e0 5 ans. Le but est de r\u00e9duire l'importance du risque pour le vendeur ou pour l'entrepreneur, puisque la majorit\u00e9 de la commission veut par ailleurs permettre un avis des d\u00e9fauts en tout temps durant le d\u00e9lai de prescription et, afin d'\u00e9quilibrer ce syst\u00e8me, l'assortir de l'obligation de diminuer le dommage suppl\u00e9mentaire qui r\u00e9sulterait du manque de diligence de l'acheteur ou du ma\u00eetre d'ouvrage.
\nConcernant la port\u00e9e de cette r\u00e8gle, la majorit\u00e9 de la commission estime qu'elle peut rester de caract\u00e8re dispositif. Je reviendrai plus tard sur la motivation de ce choix. Il faut noter que le Conseil d'Etat est par contre d'avis qu'il faut lui conf\u00e9rer une port\u00e9e semi-imp\u00e9rative. A cet \u00e9gard, nous pensons que le Conseil des Etats s'\u00e9carte de la logique de la norme SIA 118, dont la majorit\u00e9 de notre commission a voulu garder l'esprit, qui est connu des professionnels et qui permettrait d'am\u00e9liorer la situation.
\nEn plus de favoriser la partie faible ou majoritairement faible au contrat, cette solution aurait l'avantage de faciliter son application par les tribunaux, parce qu'il n'est pas si simple de d\u00e9terminer le \"dies a quo\"; d\u00e9terminer quand le d\u00e9faut cach\u00e9 est venu \u00e0 la connaissance de l'acqu\u00e9reur ou du ma\u00eetre d'ouvrage est un travail qui prend beaucoup de temps et d'\u00e9nergie aux tribunaux. Il serait pr\u00e9f\u00e9rable de simplifier cela avec la r\u00e8gle qui s'inspire - j'insiste - de la pratique.
\nConcernant le d\u00e9lai de prescription, notre conseil a choisi, lors de la derni\u00e8re l\u00e9gislature, de le porter \u00e0 10 ans pour l'aligner sur les autres d\u00e9lais de prescription existants dans le droit des obligations. Il a aussi d\u00e9cid\u00e9 que ce d\u00e9lai ne devait pas pouvoir \u00eatre modifi\u00e9 au d\u00e9triment de l'acheteur ou du ma\u00eetre d'ouvrage. La minorit\u00e9 Mahaim, soutenue par les groupes socialiste et des Verts, reprend cette proposition \u00e0 son compte aux articles 219a alin\u00e9a 3 et 371 alin\u00e9as 1 et 2, parce que la majorit\u00e9 de la CAJ a d\u00e9cid\u00e9 de faire un pas dans la direction du Conseil des Etats en optant pour un d\u00e9lai plus court, de 5 ans.
\nConcernant bri\u00e8vement l'hypoth\u00e8que l\u00e9gale des artisans et entrepreneurs: cela a \u00e9t\u00e9 expliqu\u00e9 longuement, ceux-ci ont droit \u00e0 l'inscription d'une hypoth\u00e8que pour assurer le paiement des travaux r\u00e9alis\u00e9s. Pour \u00e9chapper \u00e0 ce gage, qui a un impact important pour le propri\u00e9taire, ce dernier peut fournir des s\u00fbret\u00e9s. Selon le droit en vigueur, ces s\u00fbret\u00e9s doivent \u00eatre \"suffisantes\". Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral proposait de pr\u00e9ciser qu'une s\u00fbret\u00e9 suffisante inclut un int\u00e9r\u00eat moratoire pour une p\u00e9riode de 10 ans.
\nLa majorit\u00e9 de la commission, \u00e0 l'instar du Conseil des Etats, souhaite adh\u00e9rer \u00e0 cette r\u00e8gle des 10 ans pour tenir compte de la lenteur des proc\u00e9dures judiciaires. Ma minorit\u00e9, qui a \u00e9t\u00e9 d\u00e9fendue ici par Mme Jaccoud, estime que cela placerait la barre si haut que cela emp\u00eacherait en pratique le [PAGE 1497] propri\u00e9taire d'\u00e9chapper \u00e0 l'inscription du gage en fournissant des garanties financi\u00e8res.
\nLe mot de la fin, c'est que la majorit\u00e9 de la commission consid\u00e8re que le droit dispositif doit \u00eatre intuitif et apporter une solution simple et pr\u00e9visible. Autrement dit, la solution doit relever du bon sens et de la pratique du commun des mortels, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui. La premi\u00e8re chose que fait un petit propri\u00e9taire lorsqu'il voit appara\u00eetre un d\u00e9faut comme une cloque sur un mur, ce n'est pas de t\u00e9l\u00e9phoner imm\u00e9diatement \u00e0 un avocat pour obtenir un rendez-vous, rendez-vous qu'il n'aura bien entendu pas dans les 5 \u00e0 7 jours.
\nLa majorit\u00e9 de la commission a \u00e9galement fond\u00e9 son choix - je l'ai d\u00e9j\u00e0 dit - sur le besoin de protection accrue des petits acqu\u00e9reurs et des ma\u00eetres d'ouvrage qui ne b\u00e9n\u00e9ficient pas en pratique de la protection de la norme SIA. Comme cela a \u00e9t\u00e9 dit, il s'agit de primoacc\u00e9dants qui font souvent le plus gros investissement financier de leur vie et qui ont la plupart du temps en face d'eux des agences immobili\u00e8res. Les cons\u00e9quences de la d\u00e9ch\u00e9ance de la garantie sont par ailleurs tr\u00e8s importantes, parce que, lorsqu'un toit n'est pas \u00e9tanche et que cela n'est pas couvert par la garantie, il doit \u00eatre r\u00e9par\u00e9 aux frais du propri\u00e9taire. La plupart du temps, ce risque ne peut \u00eatre assum\u00e9 financi\u00e8rement par les petits acheteurs et les petits ma\u00eetres d'ouvrage qui ont engag\u00e9 toutes leurs ressources pour acheter ce bien.
\nEnfin, la majorit\u00e9 de la commission consid\u00e8re que l'on ne doit pas non plus d\u00e9gager une entreprise de son devoir de r\u00e9parer un d\u00e9faut dont elle est responsable au motif que l'acheteur ou le ma\u00eetre d'ouvrage n'aurait pas r\u00e9agi tr\u00e8s vite, du fait aussi du caract\u00e8re inadapt\u00e9 du droit actuel.
\nEs ist tats\u00e4chlich etwas komplex. Garantiefrist und R\u00fcgefrist werden immer wieder verwechselt. Ich m\u00f6chte hier Klarheit schaffen. Stellen Sie sich vor, Sie bauen ein Ersatztreppenhaus an Ihr Geb\u00e4ude an, damit Sie sanieren k\u00f6nnen. Dieses Ersatztreppenhaus wird nach zwei Jahren wieder demontiert, und nach drei Jahren stellen Sie fest: Bei der Montage, der Demontage oder was auch immer hat sich ein Mangel am Geb\u00e4ude ergeben. Nach heutiger Rechtslage m\u00fcssen Sie diesen Mangel innert sieben Tagen nach der Entdeckung r\u00fcgen, weil ansonsten der Mangel quasi untergeht.
\nDas Parlament will nichts f\u00fcr den Schw\u00e4cheren oder den St\u00e4rkeren oder so machen, sondern es will die absolut kurze Frist von sieben Tagen nach Obligationenrecht verl\u00e4ngern. So haben Sie nach der Entdeckung eines Mangels die M\u00f6glichkeit, nicht nur innert sieben Tagen den Mangel zu melden. Vielleicht brauchen Sie etwas l\u00e4nger, um herauszufinden, ob es tats\u00e4chlich ein Mangel ist, von wem der Mangel verursacht wurde und welche Folgen allenfalls daraus resultieren. Sie k\u00f6nnen dann diesen Mangel beim verantwortlichen Unternehmer r\u00fcgen und eine Behebung rechtsgen\u00fcglich einfordern.
\nDie Garantie f\u00fcr dieses Nottreppenhaus, quasi die Bestandsart, ist werkvertraglich geregelt. Sie kann k\u00fcrzer sein, sie kann aber auch l\u00e4nger sein, z.[NB]B. dann, wenn das Nottreppenhaus l\u00e4nger stehen oder halten und dann wieder demontiert werden soll. L\u00e4ngere Garantiefristen sind heute schon absolut \u00fcblich, beispielsweise sind sie bei Flachd\u00e4chern und \u00e4hnlichen Dingen v\u00f6llig unbesehen. Aber auch dort gilt nach heutigem Recht bei der Entdeckung eines Mangels die absolut kurze Frist von ungef\u00e4hr sieben Tagen - im Obligationenrecht steht, dass die Anzeige sofort nach der Entdeckung zu erfolgen hat. Das ist nicht in Ordnung, und das wollen wir auch \u00e4ndern.
\nDer Nationalrat hat die Verj\u00e4hrungsfrist auf zehn Jahre verl\u00e4ngert, der St\u00e4nderat ging wieder zur\u00fcck auf f\u00fcnf Jahre gem\u00e4ss geltendem Recht. Bei der M\u00e4ngelr\u00fcgefrist hat der St\u00e4nderat gesagt: Es ist sinnvoll, M\u00e4ngel innert 60 Tagen statt innert sieben Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen.
\nNoch besser w\u00e4re es eigentlich, wenn man verankern w\u00fcrde, was in der Praxis angewendet wird, n\u00e4mlich die SIA-Norm 118. Dort ist es so geregelt, dass Sie w\u00e4hrend der ersten zwei Jahre der Abnahme jederzeit r\u00fcgen k\u00f6nnen. Sie k\u00f6nnen also einen Mangel entdecken, anschauen, pr\u00fcfen, woher er kommt, wer verantwortlich ist usw., und diesen Mangel dann innerhalb der zwei Jahre r\u00fcgen. Wenn es keine Mangelfolgesch\u00e4den gibt, k\u00f6nnen Sie ihn sogar beobachten und kurz vor Ende der zwei Jahre die Unternehmer alle zusammen aufbieten und sagen: Hey, da ist ein Mangel, und den m\u00fcssen Sie jetzt bitte beheben. Wenn es einen Mangelfolgeschaden gibt, einen weiterfressenden Schaden oder so, dann m\u00fcssen Sie nat\u00fcrlich vorher handeln. Das ist eine Obliegenheit des Eigent\u00fcmers. Das gilt aber in meinen Augen sowieso. Sie k\u00f6nnen nicht einen Schaden, den Sie beobachten, einem Unternehmer quasi aufb\u00fcrden, wenn der davon nichts weiss. Das ist[NB]eine[NB]Frage[NB]der[NB]Rechtssicherheit,[NB]auch[NB]der[NB]Fairness[NB]usw.
\nNach Ablauf der zwei Jahre gem\u00e4ss SIA-Norm 118 erfolgt dann der Wechsel zum obligationenrechtlichen System, zum sofortigen R\u00fcgen. Das ist tats\u00e4chlich etwas Ungerechtes, sowohl gegen\u00fcber den Unternehmern als auch gegen\u00fcber den Bauherren und Bestellern. Ich beantrage, dass wir dem St\u00e4nderat mit Anpassungen folgen respektive der Minderheit[NB]II [PAGE 1495] (Gianini) zustimmen. Der St\u00e4nderat soll sich noch einmal \u00fcberlegen, ob es nicht kl\u00fcger w\u00e4re, die Regel gem\u00e4ss SIA-Norm 118 anzuwenden, so, wie sie in 95 Prozent der F\u00e4lle - und es geht nicht um die Kleinen versus die Grossen - in der Praxis heute schon angewendet wird. Die Unternehmer kennen sie, die Bauherren kennen sie. Wir sollten das tun, was wir eigentlich von Anfang an mit dieser Vorlage wollten: die Verj\u00e4hrungsfalle bei den R\u00fcgem\u00f6glichkeiten abschaffen, die Verj\u00e4hrungsfalle auf 60 Tage verl\u00e4ngern, auch nach Ablauf dieser zwei Jahre. Mit der Garantiefrist hat das eigentlich nichts zu tun.
\nDas w\u00e4re der Antrag. Die Praxis zeigt, dass er sehr gut funktionieren w\u00fcrde. Es w\u00fcrde auch Rechtssicherheit schaffen, nicht nur f\u00fcr die Bauten mit laufenden Vertr\u00e4gen, sondern auch f\u00fcr die k\u00fcnftigen. Aber es gibt Tausende von Werkvertr\u00e4gen, die im Moment am Laufen sind. Wir sollten das System nicht auf den Kopf stellen.
\nIch komme noch ganz kurz zu Artikel 839 Absatz 3 ZGB. Dort geht es um die Eintragung und darum, wann der Eigent\u00fcmer ein Bauhandwerkpfandrecht abwenden kann. Die Frage ist, ob der Eigent\u00fcmer f\u00fcr die angemeldete Forderung zuz\u00fcglich Verzugszinse hinreichende Sicherheit f\u00fcr eine Dauer von f\u00fcnf Jahren oder f\u00fcr eine Dauer von zehn Jahren leisten soll. Ich bin \u00fcberzeugt, dass f\u00fcnf Jahre reichen, selbst bei langwierigen Baurechtsstreitigkeiten. Sonst ist die H\u00fcrde auch f\u00fcr den Bauherrn sehr hoch. Ich bitte Sie, dort der Mehrheit zu folgen.
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