Pr\u00e4sident (Caroni Andrea, Pr\u00e4sident): Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.
\nAbstimmung - Vote [GZ]
\n[NAM][GZ]
\nF\u00fcr Annahme der Motion ... 9 Stimmen [GZ]
\nDagegen ... 32 Stimmen [GZ]
\n(1 Enthaltung)
\nZur Werterhaltung, zur inneren Verdichtung und zur energetischen Verbesserung sind umfassende Geb\u00e4udesanierungen oder Ersatzneubauten unabdingbar. Zudem fordert die Klimapolitik der Schweiz vom Geb\u00e4udebereich Massnahmen zu mehr Energieeffizienz. Sanierungen von Mietliegenschaften sind f\u00fcr Vermieter bereits nach geltendem Recht sehr h\u00fcrdenreich, sehr anspruchsvoll und langwierig. Mieterinnen und Mieter haben heute bereits etliche M\u00f6glichkeiten, Sanierungen zu verz\u00f6gern oder zu verhindern. Dies ist mit ein Grund f\u00fcr die tiefe Sanierungsquote von lediglich 1 Prozent und f\u00fcr eine Abrissquote von gerade einmal 0,06 Prozent des schweizerischen Immobilienbestands. Weitere regulatorische Eingriffe ins Mietrecht w\u00e4ren daher f\u00fcr die angestrebte Erneuerung des Wohnungsmarkts kontraproduktiv.
\nDie Forderungen des Motion\u00e4rs w\u00e4ren in der Praxis kaum oder nur mit einem gewaltigen b\u00fcrokratischen Mehraufwand zu realisieren. Ellenlange, komplizierte K\u00fcndigungsverfahren w\u00e4ren die Folge, was grosse Rechtsunsicherheit und mehr Rechtsstreitigkeiten nach sich ziehen w\u00fcrde. Punktuelle Verbesserungsmassnahmen sind sehr aufwendig und f\u00fchren dennoch nicht zu befriedigenden Resultaten. Eine Sanierung im bewohnten Zustand ist extrem aufwendig und kompliziert. Das Bundesgericht best\u00e4tigt in konstanter und eindeutiger Praxis, dass eine K\u00fcndigung im Hinblick auf eine umfassende Sanierung g\u00fcltig ist und es einem legitimen Interesse des Vermieters entspricht, ein Mietverh\u00e4ltnis aufzul\u00f6sen, wenn [PAGE 252] das Sanierungsprojekt nach dem Auszug rascher und g\u00fcnstiger ausgef\u00fchrt werden kann.
\nMassenentlassungen k\u00f6nnen nicht mit einer K\u00fcndigung des Mietvertrages wegen umfassenden Sanierungen verglichen werden. Der K\u00fcndigungsschutz im Mietrecht ist bereits heute sehr ausgepr\u00e4gt und sehr stark. Jede K\u00fcndigung einer Mietwohnung muss auf amtlich genehmigtem Formular erfolgen. Bei einer Familienwohnung muss je ein separates Formular an Ehegatten bzw. eingetragene Partner geschickt werden. K\u00fcndigungsanfechtung, kostenloses Anfechtungsverfahren vor der parit\u00e4tischen Schlichtungsbeh\u00f6rde, Erstreckung des Mietverh\u00e4ltnisses usw., das sind alles weitere M\u00f6glichkeiten der Mieterinnen und der Mieter.
\nZum Fazit: Die Forderungen des Motion\u00e4rs machen das Sanieren von Wohnungen noch unattraktiver und gef\u00e4hrden damit wichtige Investitionen in den Mietwohnungsbau. Ein weiterer, zus\u00e4tzlicher Mieterschutz behindert zudem die Baut\u00e4tigkeit, und das gilt es zu verhindern.
\nIch bitte Sie, die Motion abzulehnen.
\nLes r\u00e9siliations de baux dans trois immeubles dits \"Sugus\" \u00e0 Zurich en d\u00e9cembre de l'ann\u00e9e pass\u00e9e ont suscit\u00e9 beaucoup d'indignation et des discussions anim\u00e9es dans la presse. Il est donc compr\u00e9hensible que cet exemple ait donn\u00e9 lieu \u00e0 la pr\u00e9sente motion visant \u00e0 modifier les r\u00e8gles de r\u00e9siliation dans le droit du bail. Il y a d'ailleurs eu des initiatives similaires par le pass\u00e9, par exemple la motion Dandr\u00e8s d\u00e9pos\u00e9e en 2021. D\u00e9j\u00e0 \u00e0 l'\u00e9poque, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral soulignait qu'il \u00e9tait conscient que les r\u00e9siliations collectives de baux d'habitation pouvaient entra\u00eener des situations difficiles.
\nLes buts sociaux fix\u00e9s dans la Constitution f\u00e9d\u00e9rale exigent de la Conf\u00e9d\u00e9ration et des cantons qu'ils s'engagent \u00e0 ce que toute personne puisse trouver un logement appropri\u00e9 \u00e0 des conditions supportables. Il est donc souhaitable, pour maintenir des logements \u00e0 loyer mod\u00e9r\u00e9, que les assainissements \u00e9nerg\u00e9tiques soient r\u00e9alis\u00e9s pendant que les logements sont habit\u00e9s. Pour cette raison, la Conf\u00e9d\u00e9ration propose divers outils pour soutenir de tels projets, dont un manuel pour les r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques qui donne des instructions pas \u00e0 pas, fournit des mod\u00e8les et des exemples pratiques et d\u00e9crit les opportunit\u00e9s de r\u00e9novation des b\u00e2timents habit\u00e9s. N\u00e9anmoins, des crit\u00e8res \u00e9conomiques ou techniques imposent souvent des r\u00e9siliations de baux, parce que de nombreuses r\u00e9novations n\u00e9cessitent des interventions si importantes dans la structure du b\u00e2timent qu'il devient impossible d'y vivre pendant les travaux - et cela souvent pour de bonnes raisons. L'assainissement des b\u00e2timents, qui entra\u00eene souvent des travaux importants, est un \u00e9l\u00e9ment cl\u00e9 des objectifs \u00e9nerg\u00e9tiques de la Conf\u00e9d\u00e9ration.
\nLa motion qui est sur votre table aujourd'hui propose qu'une autorit\u00e9 cantonale soit responsable de l'autorisation des r\u00e9siliations. Cette autorit\u00e9 ne devrait les accorder que si la r\u00e9novation est \u00e9conomiquement, socialement et environnementalement justifi\u00e9e, et si elle ne peut pas \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e en pr\u00e9sence des locataires dans les logements.
\nDans ce contexte, il convient toutefois de souligner que beaucoup des crit\u00e8res mentionn\u00e9s dans la motion sont d\u00e9j\u00e0 pertinents aujourd'hui. Selon la pratique du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral (TF) en mati\u00e8re de r\u00e9siliation du bail d'un logement, il y a violation de la bonne foi lorsqu'il n'y a pas de volont\u00e9 r\u00e9elle de mettre en oeuvre le projet de r\u00e9novation, lorsque le projet contrevient manifestement aux r\u00e8gles du droit public ou lorsque le projet n'est pas suffisamment m\u00fbr pour permettre de constater que la pr\u00e9sence du locataire pendant les travaux est impossible. Ces crit\u00e8res constituent une protection importante pour les locataires, car le cong\u00e9 peut \u00eatre contest\u00e9 lorsqu'il contrevient aux r\u00e8gles de la bonne foi. En plus, le droit du bail offre une protection sociale suppl\u00e9mentaire: au cas o\u00f9 la r\u00e9siliation serait valable, le locataire peut demander la prolongation du bail jusqu'\u00e0 une dur\u00e9e de quatre ans au maximum, lorsque la fin du contrat a pour lui ou sa famille des cons\u00e9quences p\u00e9nibles sans que les int\u00e9r\u00eats du bailleur le justifient. En r\u00e9sum\u00e9, on peut dire que tant les dispositions du code des obligations concernant le droit du bail que la jurisprudence y relative reposent sur une pes\u00e9e minutieuse des int\u00e9r\u00eats. Si des conditions locales particuli\u00e8res devaient n\u00e9anmoins n\u00e9cessiter des mesures suppl\u00e9mentaires, les cantons sont libres de fixer leurs propres r\u00e8gles pour mieux prot\u00e9ger les locataires en cas d'assainissement des b\u00e2timents, comme l'ont d'ailleurs fait les cantons de B\u00e2le-Ville et de Gen\u00e8ve.
\nPar rapport au droit du bail en vigueur, la motion, en fin de compte, ne contient pas de solution plus appropri\u00e9e en ce qui concerne la question des r\u00e9siliations des baux li\u00e9es aux r\u00e9novations des b\u00e2timents.
\nPour toutes ces raisons, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral vous propose de rejeter la motion.
\nIl ne se passe pas un mois sans que les m\u00e9dias ne r\u00e9v\u00e8lent un cong\u00e9 de masse adress\u00e9 \u00e0 des dizaines, voire \u00e0 des centaines de locataires, au motif d'une n\u00e9cessaire lib\u00e9ration compl\u00e8te des immeubles pour r\u00e9aliser des travaux de r\u00e9novation ou d'assainissement. En d\u00e9cembre 2024, la r\u00e9siliation de masse des contrats de bail [PAGE 251] de 105 locataires de trois immeubles \"Sugus\" \u00e0 la Neugasse \u00e0 Zurich, au motif d'un assainissement \u00e9nerg\u00e9tique des b\u00e2timents, a fait grand bruit. Depuis lors, cela s'est r\u00e9p\u00e9t\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises. Par exemple, le 20 d\u00e9cembre 2024, ce sont 58 locataires au Uetliberg, \u00e0 Zurich-Wiedikon, qui recevaient une lettre de cong\u00e9 pour le m\u00eame motif. Le 12 mars, c'est-\u00e0-dire il y a quelques jours encore, ce ne sont pas moins de 284 locataires du quartier Vita \u00e0 Langnau am Albis qui recevaient le m\u00eame genre de lettre de r\u00e9siliation, pour ensuite amener \u00e0 ce que les immeubles soient totalement vides.
\nCes r\u00e9siliations de masse touchent toutes les r\u00e9gions et surtout les agglom\u00e9rations. Des dizaines de milliers de locataires ont d\u00e9j\u00e0 perdu leur logement \u00e0 loyer mod\u00e9r\u00e9 par le biais de ces r\u00e9siliations de masse. Une \u00e9tude de l'Ecole polytechnique f\u00e9d\u00e9rale de Zurich a montr\u00e9 qu'entre 2014 et 2018, rien que dans le canton de Zurich, pr\u00e8s de 13[NB]000 personnes avaient d\u00fb quitter leur logement pour permettre la r\u00e9novation ou la d\u00e9molition-reconstruction de l'immeuble dans lequel ils vivaient. Une autre \u00e9tude, bien plus r\u00e9cente, publi\u00e9e en novembre dernier par la Banque cantonale de Zurich, montre qu'entre 2018 et 2022 ce sont 10[NB]000 logements touchant 30[NB]000 personnes qui ont fait l'objet de r\u00e9siliations collectives, afin de vider les immeubles, cela rien que dans le canton de Zurich \u00e9galement. L'\u00e9tude de l'Ecole polytechnique f\u00e9d\u00e9rale de Zurich a \u00e9galement r\u00e9v\u00e9l\u00e9, ce qui est tr\u00e8s int\u00e9ressant, que les locataires qui sont entr\u00e9s dans les logements r\u00e9nov\u00e9s ou reconstruits avaient un revenu mensuel sup\u00e9rieur de 3600 francs par mois par rapport aux anciens locataires.
\nDerri\u00e8re les cong\u00e9s de masse, il y a une \u00e9viction de masse des locataires \u00e0 bas et moyens revenus dans le but d'augmenter les loyers et donc le rendement du capital. D\u00e8s lors que l'assainissement des b\u00e2timents est une composante importante de la strat\u00e9gie \u00e9nerg\u00e9tique 2050, les projets d'assainissement vont se multiplier et, avec eux, les r\u00e9siliations de masse, si rien n'est entrepris. Ce sont donc des centaines de milliers de locataires dans tout le pays qui sont menac\u00e9s d'expulsion ces toutes prochaines ann\u00e9es. Cette dynamique aux cons\u00e9quences sociales d\u00e9l\u00e9t\u00e8res est aggrav\u00e9e par le fait qu'elle se produit \u00e0 un moment o\u00f9 la p\u00e9nurie de logements est forte et s'accentuera encore ces prochaines ann\u00e9es, malgr\u00e9 le plan d'action du Conseil f\u00e9d\u00e9ral, cela en raison de l'augmentation d\u00e9mographique, de la diminution de la taille des m\u00e9nages et de l'augmentation de l'espace individuel utilis\u00e9. Ce processus de r\u00e9siliation de masse se produit non seulement au moment o\u00f9 il est devenu quasiment impossible de trouver un nouveau logement, mais aussi au moment o\u00f9 les loyers des logements offerts \u00e0 la location explosent. Cette tension sur le march\u00e9 du logement a fait que l'indice suisse des loyers a subi une hausse de 38 pour cent entre 2000 et 2024, soit nettement en dessus de l'augmentation des salaires ou de l'augmentation de l'indice suisse des prix \u00e0 la consommation.
\nEt d'ailleurs, il est int\u00e9ressant de montrer que les loyers ont ainsi augment\u00e9 nettement plus fortement. Ce n'est pas seulement indiqu\u00e9 par l'Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique, mais cela est tr\u00e8s bien expliqu\u00e9 dans le rapport \"Evolution des loyers et p\u00e9nurie de logements en Suisse\" \u00e9tabli par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral en r\u00e9ponse aux postulats 22.4289 et 22.4290 d\u00e9pos\u00e9s par notre coll\u00e8gue Damian M\u00fcller. Ce rapport a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 il y a quelques mois.
\nEn raison de ces r\u00e9siliations de masse, des centaines de locataires devront subir non seulement la rupture avec leur cadre social, devant se reloger ailleurs, mais aussi une augmentation de la charge locative importante au moment de la conclusion du nouveau bail.
\nJe prends note que, dans sa r\u00e9ponse \u00e9crite, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral reconna\u00eet le probl\u00e8me et indique qu'il est souhaitable, pour maintenir des logements \u00e0 loyer mod\u00e9r\u00e9, que les assainissements \u00e9nerg\u00e9tiques aient lieu alors que les logements sont habit\u00e9s. Toutefois, il s'oppose \u00e0 la solution propos\u00e9e par la motion du contr\u00f4le pr\u00e9alable des cong\u00e9s de masse pour v\u00e9rifier le bien-fond\u00e9 et la n\u00e9cessit\u00e9 de la lib\u00e9ration des immeubles pour r\u00e9aliser les travaux. Cette conclusion est incompr\u00e9hensible vu la nature sp\u00e9culative de la plupart des r\u00e9siliations de masse et l'inefficacit\u00e9 des outils juridiques actuels de d\u00e9fense individuelle des locataires pr\u00e9vus au titre huiti\u00e8me du code des obligations sur le contrat de bail. Les divers experts immobiliers qui se sont exprim\u00e9s dans la presse sur le cas particulier de la r\u00e9siliation de[NB]masse[NB]des[NB]immeubles[NB]\"Sugus\" ont clairement indiqu\u00e9 que l'op\u00e9ration visait uniquement l'augmentation du rendement locatif.
\nLe Conseil f\u00e9d\u00e9ral indique que la proc\u00e9dure administrative d'un contr\u00f4le pr\u00e9alable serait tr\u00e8s lourde. C'est une supputation qui ne trouve aucun fondement dans la pratique. Je signale que, dans le canton de Gen\u00e8ve, l'autorisation pour les travaux de r\u00e9novation n'est accord\u00e9e que si tous les locataires sont relog\u00e9s. Dans la mesure o\u00f9, en raison de la p\u00e9nurie de logements qui s\u00e9vit depuis des d\u00e9cennies, le propri\u00e9taire ne peut proc\u00e9der au relogement des locataires, il adapte syst\u00e9matiquement le projet de r\u00e9novation pour proc\u00e9der aux travaux d'assainissement en maintenant les locataires en place, avec, par exemple, des syst\u00e8mes de rotation des locataires, ce qui a l'avantage d'aboutir \u00e0 une augmentation nettement moins importante des loyers apr\u00e8s les travaux. En effet, en cours de bail, m\u00eame apr\u00e8s les r\u00e9novations, le loyer ne peut \u00eatre augment\u00e9 au niveau des loyers usuels du quartier ou des loyers du march\u00e9.
\nLe Conseil f\u00e9d\u00e9ral met en avant le fait que la d\u00e9fense individuelle du locataire rend la motion inop\u00e9rante.
\nToutefois, il faut relever que le droit du bail n'introduit pas un instrument qui permet de contester les travaux qui sont propos\u00e9s, ni en ce qui concerne la nature des travaux ni en ce qui concerne le maintien des locataires sur place. La seule possibilit\u00e9 pour le locataire de contester le cong\u00e9, et qui peut aboutir \u00e0 son annulation, c'est si le locataire peut d\u00e9montrer que le propri\u00e9taire agit de mauvaise foi. Or, le propri\u00e9taire peut simplement et rapidement all\u00e9guer que les travaux sont plus faciles \u00e0 r\u00e9aliser sans le locataire en place pour que le cong\u00e9 soit valid\u00e9. Le locataire ne pourra donc b\u00e9n\u00e9ficier que d'une prolongation de bail selon l'article 122 du code des obligations afin d'avoir le temps de se reloger.
En r\u00e9sum\u00e9, vu le nombre de r\u00e9siliations en masse, leur augmentation \u00e0 l'avenir, les difficult\u00e9s des locataires cong\u00e9di\u00e9s \u00e0 retrouver un logement, l'explosion des loyers apr\u00e8s l'op\u00e9ration de cong\u00e9-r\u00e9novation, la proposition d'une autorisation pr\u00e9alable pour les cong\u00e9s de masse est totalement justifi\u00e9e. Ne pas agir est socialement irresponsable. La r\u00e9ponse politique des locataires s'est clairement exprim\u00e9e le 24 novembre. A n'en pas douter, sans mesures fortes en leur faveur, elle s'exprimera \u00e0 nouveau, spontan\u00e9ment, par exemple lors de la votation sur l'initiative populaire \"Pas de Suisse \u00e0 10 millions! (initiative pour la durabilit\u00e9)\".
Je vous invite donc \u00e0 adopter ma motion.